高層再次嚴厲警告！炒房客的苦日子還在後頭

最大的黑犀牛

6 月 10 日，央行行長易綱、銀保監會主席郭樹清、證監會主席易會滿等一行三會的重量級大領導在陸家嘴會議上分別發表了重磅演講。尤其是喊話的措辭、角度、語氣都非常罕見。

其中，央行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清受到關注度最高，他的演講向市場釋放出了重磅的金融信息。

他提醒個人投資者防範金融衍生品投資風險。因為這類金融衍生品主要是機構投資者在運作，且受不可控制甚至不可預測的多種因素影響，金融衍生品價格波動很大，對投資者的專業水平和風險承受能力具有很高要求。

普通個人投資者參與其中，無異於變相賭博，損失的結果早已註定。

那些炒作外匯、黃金及其他商品期貨的人很難有機會發家致富，正像押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價一樣。

消息面上，5 月底中國銀保監會已要求銀行停止向散户買家出售與大宗商品期貨相關的投資產品，以遏制大宗商品價格波動帶來的投資損失。從表面上來看，這番話是在警示炒作外匯、黃金、期貨等金融衍生品的投資者，以免發生像往日 “原油寶” 這樣的事件重演。

但玄機其實在隻言片語中提到房地產的後半句話，這是在警告堅信房產永遠會大漲的炒房客，終會付出沉重的代價。

這不是郭樹清第一次對樓市發出警告了，郭樹清在 2020 年 8 月刊的《求是》上刊文稱，“房地產泡沫是威脅金融安全的最大灰犀牛”。

2020 年 12 月，他表示上世紀以來世界上 130 多次金融危機中 100 多次與房地產有關，而房地產相關貸款佔銀行業貸款的 39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。

今年 3 月，他不僅重申了 “房地產領域的核心問題還是泡沫比較大” 這觀點，表示很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機，這是很危險的。

甚至釋放了將收緊貨幣政策的信號，稱 “今年整個市場利率在回升，估計我們貸款的利率也會有回升”。

截至昨天的講話，應該算是他對樓市的第四次預警。

其實從表層來看，這只是他對樓市説的短短的一句話，但看不見的深層含義還有很多。

從房企下手，8 月 “最大黑犀牛” 的文章發佈後的第 4 天，12 家房企代表被召進北京，監管層在金融政策層面重磅出手了。

央行、住建部給房企隨即劃出融資 3 條紅線——剔除預收款後的資產負債率不得大於 70%、淨負債率不得大於 100%、現金短債比小於 1，給房企融資上了緊箍咒，也給這個行業的未來命運劃出了一條清晰的分水嶺。

萬科也稱 “三道紅線” 的出台再次改寫了行業規則。那個依靠高槓杆野蠻擴張的時代已經消失，房企大分化時代也正式到來，部分負債高的巨頭承壓，中小房企尤其是小型房企再無逆襲機會。

從銀行下手，12 月底央行和銀保監會就聯合發佈了銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，給銀行劃定了 “兩條紅線”——銀行業房地產貸款餘額佔比及個人住房貸款餘額佔比不得高於人民銀行、銀保監會確定的相應上限。

這對於三線以下城市房地產是重大利空。因為中小型房地產開發企業目前主要活躍在三線以下城市，而其融資渠道主要來源就是中小型銀行，而目前這個融資紅線恰恰對中小型銀行特別嚴厲——銀行越小，地產貸款額度也越小。

中小銀行存款端不會擴張，未來反而隨着人口外流而呈現下降趨勢，那麼要降低房貸比例，只有降低房地產貸款存量。這對於三線以下的中小城市的融資造成重大利空，不但沒有了增量，存量還要鋭減。

從消費端下手，今年 3 月正式發佈十四五規劃綱要，其中和房地產相關內容中提到要 “推進房地產税立法，健全地方税體系，逐步擴大地方税政管理權”。

在此大風之下，作為全國樓市風向標的深圳，5 月份也陸續推出了提高落户門檻、加強購房資格審查、二手房價格管控以及禁止代理銷售 “小產權房” 的等調控監管政策。

儘管 LPR 的利率一直維持不變，但全國各地幾乎都在上調房貸利率，全國首套房貸款平均利率為 5.31%，二套房貸款平均利率為 5.59%；而成都惠州等地，二套的利率高達 6%。

從陸續發佈的政策中不難看出，國家從各個層面上在遏制房地產泡沫的現象。而樓市降温已成事實，閉着眼睛買房暴賺的時代已經翻篇兒。

從去年國家對於房地產頻頻發佈政策的圍堵，監管高層也從三個角度改變了房地產市場的邏輯，對於房企而言，儘快看清方向做出調整，而對於消費者而言，一定要認清形勢，買房自住可以，但要是想着投機炒房，無疑是撞得頭破血流。

而郭樹清四次對樓市的預警，也表明國家正在堅決貫徹落實 “房住不炒” 的觀念，千萬不可以忽略高層的決心，炒房客苦日子還在後頭。