高层再次严厉警告！炒房客的苦日子还在后头

最大的黑犀牛

6 月 10 日，央行行长易纲、银保监会主席郭树清、证监会主席易会满等一行三会的重量级大领导在陆家嘴会议上分别发表了重磅演讲。尤其是喊话的措辞、角度、语气都非常罕见。

其中，央行党委书记、中国银保监会主席郭树清受到关注度最高，他的演讲向市场释放出了重磅的金融信息。

他提醒个人投资者防范金融衍生品投资风险。因为这类金融衍生品主要是机构投资者在运作，且受不可控制甚至不可预测的多种因素影响，金融衍生品价格波动很大，对投资者的专业水平和风险承受能力具有很高要求。

普通个人投资者参与其中，无异于变相赌博，损失的结果早已注定。

那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。

消息面上，5 月底中国银保监会已要求银行停止向散户买家出售与大宗商品期货相关的投资产品，以遏制大宗商品价格波动带来的投资损失。从表面上来看，这番话是在警示炒作外汇、黄金、期货等金融衍生品的投资者，以免发生像往日 “原油宝” 这样的事件重演。

但玄机其实在只言片语中提到房地产的后半句话，这是在警告坚信房产永远会大涨的炒房客，终会付出沉重的代价。

这不是郭树清第一次对楼市发出警告了，郭树清在 2020 年 8 月刊的《求是》上刊文称，“房地产泡沫是威胁金融安全的最大灰犀牛”。

2020 年 12 月，他表示上世纪以来世界上 130 多次金融危机中 100 多次与房地产有关，而房地产相关贷款占银行业贷款的 39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。

今年 3 月，他不仅重申了 “房地产领域的核心问题还是泡沫比较大” 这观点，表示很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的。

甚至释放了将收紧货币政策的信号，称 “今年整个市场利率在回升，估计我们贷款的利率也会有回升”。

截至昨天的讲话，应该算是他对楼市的第四次预警。

其实从表层来看，这只是他对楼市说的短短的一句话，但看不见的深层含义还有很多。

从房企下手，8 月 “最大黑犀牛” 的文章发布后的第 4 天，12 家房企代表被召进北京，监管层在金融政策层面重磅出手了。

央行、住建部给房企随即划出融资 3 条红线——剔除预收款后的资产负债率不得大于 70%、净负债率不得大于 100%、现金短债比小于 1，给房企融资上了紧箍咒，也给这个行业的未来命运划出了一条清晰的分水岭。

万科也称 “三道红线” 的出台再次改写了行业规则。那个依靠高杠杆野蛮扩张的时代已经消失，房企大分化时代也正式到来，部分负债高的巨头承压，中小房企尤其是小型房企再无逆袭机会。

从银行下手，12 月底央行和银保监会就联合发布了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，给银行划定了 “两条红线”——银行业房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

这对于三线以下城市房地产是重大利空。因为中小型房地产开发企业目前主要活跃在三线以下城市，而其融资渠道主要来源就是中小型银行，而目前这个融资红线恰恰对中小型银行特别严厉——银行越小，地产贷款额度也越小。

中小银行存款端不会扩张，未来反而随着人口外流而呈现下降趋势，那么要降低房贷比例，只有降低房地产贷款存量。这对于三线以下的中小城市的融资造成重大利空，不但没有了增量，存量还要锐减。

从消费端下手，今年 3 月正式发布十四五规划纲要，其中和房地产相关内容中提到要 “推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权”。

在此大风之下，作为全国楼市风向标的深圳，5 月份也陆续推出了提高落户门槛、加强购房资格审查、二手房价格管控以及禁止代理销售 “小产权房” 的等调控监管政策。

尽管 LPR 的利率一直维持不变，但全国各地几乎都在上调房贷利率，全国首套房贷款平均利率为 5.31%，二套房贷款平均利率为 5.59%；而成都惠州等地，二套的利率高达 6%。

从陆续发布的政策中不难看出，国家从各个层面上在遏制房地产泡沫的现象。而楼市降温已成事实，闭着眼睛买房暴赚的时代已经翻篇儿。

从去年国家对于房地产频频发布政策的围堵，监管高层也从三个角度改变了房地产市场的逻辑，对于房企而言，尽快看清方向做出调整，而对于消费者而言，一定要认清形势，买房自住可以，但要是想着投机炒房，无疑是撞得头破血流。

而郭树清四次对楼市的预警，也表明国家正在坚决贯彻落实 “房住不炒” 的观念，千万不可以忽略高层的决心，炒房客苦日子还在后头。