新股前瞻︱力高健康：冲出江西走向全国 业绩连续翻倍增长

智通财经 APP 观察到，6 月 9 日，由力高集团 (01622) 拆分出的力高健康生活有限公司向港交所主板提交上市申请，农银国际为独家保荐人。

力高健康生活有限公司为江西省综合物业管理服务供应商，透过三条业务线 (即物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务) 提供多种服务。服务网络涵盖长三角、环渤海、华中地区和大湾区的核心区域。

自 2018 年开始被中指院评为物业服务百强企业之一，且排名从 68 位上升至 2021 年的 40 位。截至 2020 年 12 月 31 日，公司在管项目总计达到 86 个，在管总建筑面积达到 1350 万平方米，合同建筑面积达到 2010 万平方米，已订约项目位于国内 11 个省市自治区的 21 座城市的 117 个项目。

2018 年以来，力高健康的在管建筑面积和业绩呈现快速增长，在江西的物业管理服务行业占据了一席之地。且近两年港股物业板块表现亮眼，分拆物业上市有望获得资金青睐。

规模小增长快

智通财经 APP 观察到，2018 年至 2020 年，力高健康的在管建筑面积分别为 590 万、740 万和 1350 万平方米，总收益从 1.24 亿元增至 1.8 亿元，并进一步增长至 2.21 亿元，复合年增长率 40.6%，净利润从 1110 万元增长至 2980 万元并进一步增长至 4400 万元，复合年增长率 99.1%，实现三连跳。

按照业务划分，力高健康业务模式分为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务，2018 年至 2020 年，物业管理服务收入占比分别为 66.5%、57.9% 和 61.4%，占比接近流程，非业主增值服务和社区增值服务的收入占比合计六成，不过非业主增值服务的收入占比逐渐提升，社区增值服务的收入占比有所下降，2020 年分别为 27.6% 和 11%。

按照项目来源看，公司的物业管理服务和社区增值服务基本来自于独立第三方，而非业主增值服务收入基本来自于母公司力高集团。这主要是因为非业主增值服务主要包含预售管理、前介服务、初步规划及设计咨询服务、资讯科技服务等，该部分与母公司力高集团关系密切，而公司的物业管理服务项目则来源于第三方，因此物管服务和社区增值服务收入也来源于第三方。

从项目区域看，力高健康位于江西省，其在管面积则主要位于华中地区和环渤海地区，另外在长三角和大湾区也有部分项目，2020 年长三角、华中、大湾区和环渤海的在管建筑面积分别为 627.8 万、338.5 万、36.6 万和 345 万平米，但是收入占比分别为 13.2%、39.6%、9.2% 和 38%。在管面积和收入占比的差异主要原因是，长三角地区覆盖城市主要为泰州、宁波、合肥、泉州等，而华中地区包含西安咸阳、武汉、长沙和南昌等省会城市，平均收费水平较高。

智通财经 APP 观察到，由于近几年地产板块政策收紧，物业管理相对火爆，竞争更加激烈。力高健康的竞争优势不甚明显。2018 年至 2020 年，公司的物管服务业务的毛利率分别为 15.1%、22% 和 28.1%，非业主增值服务毛利率分别为 28.2%、43.1% 和 44.7%，社区增值服务和毛利率分别为 37.4%、43.3% 和 46%。

虽然毛利率水平逐年提高，但是业务的整理毛利率水平的横向对比看，处于中等偏下水平，这与公司的项目区域有直接关系，其主要来源于二三线城市，因此盈利水平较为一般。从其物管收费水平，近三年平均收费分别为 1.6 元、1.6 元和 1.7 元每月每平米，横向对比较为一般。

现金流稳定 募资扩大业务并加码智慧社区

智通财经 APP 观察到，据招股书披露，力高健康募资后将主要寻求战略投资和收购，以扩大业务规模、区域覆盖和服务组合，尤其是长三角和大湾区等核心区域。另外将加强服务水平，提升科技基础设施和智慧社区管理等。

从资产结构和现金流状况看，公司的负债结构比较稳定，现金比较充足。截至 2020 年末，公司拥有非流动资产 7840 万元，流动资产 2.78 亿元。另外非流动负债 1240 万元，流动负债 2.26 亿元，流动资产净值 5252 万元。近三年流动比率分别为 1.4、1.6 和 1.2，现金流动性充足。

2018 年至 2020 年，经营活动所得现金分别为 1394 万元、2943 万元和 4026 万元，而投融资现金流规模较小，2020 年现金流净增加 4773 万元，年末现金及现金等价物为 1.37 亿元，约为流动资产的一半。

综合来看，力高健康发源于江西省，背靠力高集团母公司，在江西省拥有一定的区域优势，在全国也处于百强之列。但是目前物管行业头部效应相对明显，头部几家企业在管面积、收入规模占比较大，而力高健康的在管面积和收入远远低于百强平均水平。

由于业务区域主要位于二线和三四线等低线城市，盈利水平较为一般。不过业绩方面由于规模不大，正处于快速成长去，业绩增长较快，随着公司在该部分区域的业务进一步拓展，短期之内规模还有望进一步快速提升，但是整体盈利水平提升较为困难，上市之后可谨慎跟踪。