引入 10 名基石投資者認購 7.772 億港元 越秀服務 (06626) 明起招股

智通財經 APP 獲悉，6 月 15 日，越秀服務 (06626) 於全球發售新聞發佈會公佈，將於 2021 年 6 月 16 日-21 日進行招股，擬全球發售 369,660,000 股股份，其中，國際發售共 332,694,000 股股份，香港公開發售共 36,966,000 股股份，此次發行的定價區間為每股 4.88-6.52 港元，最多集資 24.10 億港元，並計劃於本月 28 日掛牌上市。農銀國際、中信建投國際、建銀國際及越秀融資為此次發行的聯席保薦人。

此次越秀服務 IPO 的基石投資者星光熠熠，涵蓋了大型投資機構及上下游產業鏈的合作方兩大類機構投資者，包括新華資產管理、嘉信金融集團、金蝶、商湯科技、昇輝控股、深圳凱爾漢湘實業、索菲亞的兩位董事江淦鈞先生及柯建生先生、華科資本和尚慧企業。根據協議，10 家基石投資者按發售價認購總額最多 7.772 億港元的發售股份數目。

在募集資金用途方面，越秀服務計劃將募資所得款項的 60% 用於為策略收購和投資提供資金;15% 用於進一步發展增值服務;15% 用於開發信息技術系統和智能社區;10% 用於補充營運資金和一般公司用途。

中國複合型物業管理公司

越秀服務是中國城市運營服務商，亦是大灣區內提供綜合物業管理服務的主要市場參與者，擁有近 30 年的豐富經驗。越秀服務在 2020 年 11 月收購戰略投資者廣州地鐵的廣州地鐵環境工程與廣州地鐵物業管理後，成為擁有 “地鐵環境工程維護 + 地鐵物業管理運營” 的複合型物業管理公司。根據中指研究院的統計，就綜合實力而言，越秀服務於 2021 年在物業服務百強企業中排名 TOP 16;而就 2020 年在管面積的市場份額而言，在提供商業運營服務的物業服務百強企業中排名第 7 位。截至 2020 年 12 月 31 日，越秀服務的總在管面積為 3,260 萬平方米，在管物業數量為 215 個，在管面積中有 96.1% 的物業位於一線、新一線和二線城市。

在財務方面，越秀服務於往績記錄期表現優異。越秀服務的營業收入連續三年保持強勁增長，2018-2020 年，營業收入分別為 7.63 億元 (人民幣，下同)、8.96 億元和 11.68 億元，年均複合增長率達 23.7%;淨利潤屢創新高，2018-2020 年分別達 4,731.4 萬元、9,320.7 萬元和 2.04 億元，年均複合增長率高達 107.5%。此外，越秀服務淨利潤率由 2018 年的 6.2% 大幅增加至 2020 年的 17.4%;整體毛利率由 2018 年的 25.9% 上升至 2020 年的 34.5%，兩者均領先於物業服務百強企業的平均表現。

TOD(以公共交通為導向的開發) 綜合物業管理模式結合城軌發展，成未來增長引擎

2020 年 11 月，越秀服務收購了廣州地鐵旗下的廣州地鐵環境工程及廣州地鐵物業管理，一舉成為擁有 “地鐵環境工程維護 + 地鐵物業管理運營業務” 的複合型物業管理公司，為越秀服務帶來在管地鐵站線及車輛段地鐵上蓋住宅及商業物業等業態，新增總在管理面積超 500 萬平方米。該項目的成功收購，不僅為越秀服務增加了新的業態，也因其承擔地鐵列車等特種設備清洗工作而建立起技術壁壘，大大增強其外拓同類型業務的核心競爭力。

除此之外，越秀集團、廣州地鐵與華中地區新一線城市的某地鐵服務運營商簽署了戰略合作框架協議，三方將在軌道交通建設及運營、TOD 物業開發、物業管理業務、產融結合發展等多個領域開展合作。未來，越秀服務將積極把握 TOD 模式帶來的眾多機遇，進一步鞏固 TOD 綜合物業管理模式，成為國內領先的 TOD 綜合物業管理服務平台。

背靠越秀地產、越秀集團及廣州地鐵三大國有股東，提升競爭力

越秀服務的控股股東越秀地產 (123.HK) 是大灣區領先的房地產發展商，擁有灣區中部、灣區東部、灣區西部、軌道交通四大平台公司，全面深耕大灣區房地產發展業務。截至 2020 年底，越秀地產已將業務拓展至全國 21 個重點城市，形成以大灣區為核心，華東、華中、北方和西南的 “1+4” 區域佈局。同時，越秀地產也是中國最大的 TOD 物業發展商之一，擁有 5 個 TOD 住宅項目，總建築面積近 400 萬平方米。TOD 住宅物業管理和地鐵站及車輛段物業管理雙結合的 TOD 綜合物業管理模式，將成為越秀服務未來規模擴張和利潤增長的新動能。

間接控股股東越秀集團是廣州市國資委全資控股的第二大國有產業集團，現已形成以房地產、金融、交通基建、食品為核心的 “4+X” 現代產業體系。憑藉越秀集團強大的國企背景優勢以及多元化的業務網絡，越秀服務成功拓展多個項目，未來將持續受益於此帶來的多業態、多渠道的對外拓展機會。

廣州地鐵於 2021 年 2 月 8 日入股越秀服務，成為戰略投資者。廣州地鐵服務於廣州市和珠江三角洲的城市軌道交通系統，是國際地鐵聯盟 (CoMET) 的成員之一。廣州地鐵網絡規模快速擴張，將為越秀服務未來承接廣州地鐵站線物業管理業務提供支持，集團可藉助有關資源和優勢，進一步拓展獨特的 TOD 綜合物業管理業務。

緊隨國策深耕大灣區，鞏固領先地位

2014 年至 2019 年，大灣區城市化率遠高於全國水平，擁有最高的複合人口增長率以及最高的人均可支配收入。受益於大灣區的經濟增長紅利以及優惠政策，大灣區的物業管理市場發展潛力巨大。大灣區作為國家重點發展的經濟區域，也是越秀服務重要的戰略發展區域。作為大灣區內提供綜合物業管理服務的主要市場參與者，越秀服務將充分受益於大灣區高速經濟增長對物管市場帶來的紅利。

目前，越秀服務的版圖已拓展至 19 個城市，當中 6 個位於大灣區，其中包括香港，是為數不多在中國內地和香港均有業務佈局的物管企業。截至 2020 年 12 月 31 日，越秀服務在大灣區的總在管面積為 2,530 萬平方米。未來，越秀服務計劃憑藉國企背景和深耕佈局的優勢，持續並重點關注大灣區內優質物業的拓展機會，鞏固其在大灣區的領先地位。同時，在商業物業方面重點深耕大灣區，進一步拓展上海、杭州等華東區域以及武漢、佛山等新一線城市的業務。

積極拓展 “物服 +X” 業務網絡，把握 “智慧城市” 發展機遇

越秀服務將順應 “智慧城市” 發展方向，積極拓展 “物服 +X” 業務網絡，進一步豐富業態，鞏固其城市服務運營商的地位，例如發展 “物服 + 政府公建” 網絡，與更多市屬、省屬、央屬企業、政府投資機構建立戰略合作關係。此外，越秀服務將拓展 “物服 + 酒店”、“物服 + 長租公寓” 及 “物服 + 康養”，並探索 “物服 + 交通基建”、“物服 + 農業”、“物服 + 金融” 等模式，推動多領域深度融合。

此外，越秀服務計劃以一線、新一線及二線城市為據點，在大型住宅、寫字樓、商業物業、公建物業、工業園區、康養機構、產業園、學校等業態，積極尋找合適優質的物業管理服務企業或提供物管相關服務的企業，通過併購提升越秀服務在目標區域的市場份額。

越秀服務非執行董事兼董事會主席林峯表示，“越秀服務擁有近 30 年的豐富營運經驗，一直緊隨國策深耕大灣區，是為數不多在中國內地和香港均有業務佈局的物管企業。除住宅物業管理外，越秀服務亦擁有 20 年商業物業管理及運營經驗，是中國高端寫字樓物業管理引領者，已形成了全業態、全客户和全服務的業務構成，具備全鏈條服務能力。過去三年，多元業務的發展拉動越秀服務的收入快速增長，淨利潤同比成倍增加，毛利率及淨利率更領先於物業服務百強企業的平均表現”。

同時，林峯還強調，“越秀服務作為擁有 TOD 綜合物業管理能力的城市服務運營商，背靠中國最大的 TOD 發展商之一越秀地產及廣州地鐵，以及越秀集團三大國有股東，有望為未來的增長增添新引擎，在競爭中脱穎而出。未來，越秀服務將緊跟行業發展趨勢及國家發展戰略，重點深耕大灣區，並憑藉國企背景優勢，積極抓緊機遇、提升市場佔有率，為股東及投資者創造理想的回報。”