万科激励员工 “内部创业”，开发商也内卷了？

两个月来，“两集中” 供地以迅雷不及掩耳之势席卷整个房地产行业，传统开发业务的利润空间被压缩已成定局，所有的开发商都要面对一个沉重的话题，新的增长，来自哪里？

很懂未雨绸缪的万科也不例外。虽然早在十年前就转型城市配套服务商，但万科今日的新业务，仍不足以支撑利润的增长。

为了加快新业务的发展，万科升级了跟投制度，将员工持股比例提升到了 20%，高于开发业务的 10%，意在激励员工成为股东，将新业务当作 “自己的事” 来做。

跟投制度是风行房地产公司的主要激励制度之一，在房地产上行的年代，等于放大了杠杆，员工可以分享项目收益，从而激发其积极性；但随着行业低迷、利润率走低，跟投这两年受到了挑战，很多项目都 “跟不动” 了。

那么，万科在此时提出加大跟投比例，而且还多是不赚钱的新业务，员工的动力又来自于哪里？能否顺利推行？

新业务加大跟投

6 月 14 日，万科公告称，拟对非开发业务的跟投机制进行迭代。包括但不限于物流仓储、商业、长租公寓、冰雪、教育、企业服务、食品业务，以及未来拟拓展的非开发业务。

与之前的方案相比，本次修订变化最大的是在跟投权益比例上。在新业务中，跟投权益比例合计不超过 20%，此前则是 10%；对于万科股权比例低于 50% 的业务，跟投权益还需不超过万科所持比例的 40%。此外，未经董事会薪酬与提名委员会同意，单一跟投人员权益比例不超过 3%。

跟投人员包括公司董事、监事、法定高级管理人员在内的所有员工，以新业务的核心经营团队、骨干员工为主；跟投定价标准为三选一：不低于万科在该业务的已投成本及对应融资成本之和；不低于合资格独立第三方评估的公允价格；不低于每股净资产。

此外，万科要求跟投资金全部由相关员工自筹，公司及下属企业不得为该等员工提供贷款，包括为其贷款提供担保。

万科公告解释了修订跟投制度的原因：加快新业务发展，充分激发经营管理层及核心员工的 “当家人” 意识，并推动公司内部资源协同。

接近万科的人士对华尔街见闻表示，新业务还未成为万科的主要盈利板块，需要更多的激励机制；同时，公告中的跟投制度只是大概的纲要、方向，还需提交股东大会审议通过。

过去十年，万科在多个赛道进行了持续探索。年报显示，万科旗下物流仓储业务 “万纬物流” 2020 年管理项目实现营业收入 18.7 亿元，同比增长 37%；商业 (含非并表项目) 业务营业收入 63.22 亿元，同比增长 4.33%；长租公寓营业收入 25.40 亿元，同比增长 72.33%。

同期，万物云实现营业收入 182.04 亿元，同比增长 27.36%；年末累计在管面积 5.6 亿平方米，其中一半来自于万科以外的项目。

但截至目前，在物业之外的新业务尚未产生太多利润，长租公寓等仍为微利或亏损。

这也是万科股价持续低迷的原因，资本市场仍视万科为一家房地产公司，万科近期股价连创几年来的新低，目前已跌破了 25 元股。

创业式激励

跟投制度从本质上而言，是吸引员工成为项目股东，让他们更有 “自主意识”。类似的有碧桂园的同心共享制度、阳光城、金地的员工跟投等。

在 2015 年时，万科曾一度让跟投员工可以享受到单个地产开发项目至多 13% 的权益收入，但两年后又将上限限定至 10%。

2018 年，万科对跟投机制进行了修订。其中核心在于具体项目的管理人员必须跟投，对项目的内部收益率（IRR）做出要求，实施特殊劣后机制。

在特殊劣后机制下，IRR10% 以下的项目，跟投人员没有项目收益，10%-25% 之间按出资比例分配，高于 25% 按出资比例的 1.2 倍获取收益。

从过去七年的整体表现看，跟投制度确实对万科的业务增长起到了明显效果。财报显示，2014 年至 2018 年，万科的净资产收益率（ROE）从 19.08% 逐渐上升至 23.42%。在 2019 年、2020 年时，ROE 则出现一定程度下滑，但保持在 20% 以上。

万科董秘朱旭曾表示，跟投制度对提高拿地自主性、开发效率和开盘效率有明显作用。从拿地到开盘，这些项目大约可缩短 4-5 个月。此外还降低了营销费用率和管理费用率。

截至 2020 年底，万科已有累计 1002 个项目引入跟投制度。2020 年报告期内，新获取的项目中，跟投认购金额为 37.45 亿元，占跟投项目资金峰值的 2.09%，占万科权益资金峰值的 3.48%。

但以上跟投的机制和效果，绝大部分都是针对开发业务而言。

在新业务中，利润率要求、投资回报期限、员工是否劣后等都还没有确定，而且也不像开发业务那样强制跟投。

这就很像是内部创业的一种举措：你对自己所在的业务板块有信心，你就可以自己投钱进去。

前述接近万科的人士认为，不同于开发业务相对成熟的跟投制度，跟投人员能够对最后的收益有本帐，对投资周期、收益等心里有数，新业务则需要跟投人员抱着创业心态，做得出来、做得好才能获得收益。

从公告内容来看，跟投的新业务多是一些重资产、回报周期长的业务，多位人士均指出，愿意跟投的人要熟悉或者深入介入相关业务当中，不然很难会有决心跟投。

据华尔街见闻了解，当下即使在开发业务板块，员工跟投的积极性也明显弱了。多名房地产公司人士表示，过去地产业务行情好的时候，不少具体项目的员工会加上一些资金杠杆参与跟投，也确实能够从中获益。但最近两年，很多项目的利润率不达预期，跟投激情明显弱了。

在 2019 年的股东大会上，万科总裁祝九胜也曾表示，“现在万科员工跟投都跟不动了，压力挺大的。全国前 50 强房企中有跟投制度的接近 30 家，都出现了跟不动的现象。现实情况是没有那么多现金流可以跟，即使有足够的现金流，员工也是劣后的，分完股东、项目方再分给员工。”

基于此，万科升级迭代新业务的跟投，能否切实激发员工的积极性，能否也像开发业务一样起到起到效果，还有待市场的检验。