正式开启招股 越秀服务 (06626) 在打造稀缺差异化路线上有何不同？

2021 年以来，物管板块的市场关注度不断提升。据统计，截至目前已有 45 家物管公司上市。随着恒指公司恒生物业服务及管理指数推出，板块发展进入全新阶段。其中，成分股中 17 家港股通公司总市值占比 90% 以上，随着港股通不断扩容，南下资金更是对物管公司估值起到抬升作用。

另一方面，今年 1 月，十部委发布的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》中明确提出了逐步实现物业管理全覆盖的目标。目前，我国城市物业管理服务的覆盖率约为 62%，随着未被专业管理或获专业服务的更多类别的物业或楼宇被纳入物业管理服务，可以预见物业管理覆盖率于近几年有望迎来加速提升。

自物管行业 2014 年以来进入蓬勃发展阶段，行业集中度持续提升，智慧物业概念诞生，增值服务也逐渐开始多样化，出台政策以引导鼓励性政策为主，包括推进行业市场化发展、鼓励发展增值服务、加快发展智慧物业等。2021 年 3 月，“十四五规划” 发布，养老、托育、家政等多经类业务、智慧社区、城市治理等行业热点再次被提及，行业政策趋势和发展方向日渐清晰。

在这一背景下，物管行业在资本与科技的助力下正持续延展其业务范围，并已超越传统意义上物业管理服务的范畴，市场空间正待重新探索与评估。

6 月 16 日，又一家物管公司——中国城市运营服务商、大湾区内提供综合物业管理服务的主要市场参与者越秀服务 (06626) 开启招股。此次招股将持续至 21 日，定价区间为 4.88-6.52 港元，最多集资 24.10 亿港元，并计划于本月 28 日挂牌上市。

在行业同质化严重、各家物企积极寻求差异化之下，越秀服务有何不同？

布局大湾区高质量资产 三年业绩稳健增长

据招股书显示，此次越秀服务引入了新华资产管理、嘉信金融集团、金蝶、商汤科技、昇辉控股、深圳凯尔汉湘实业、华科资本、尚慧企业以及索菲亚两位董事江淦钧及柯建生在内的 10 家基石投资者。

智通财经 APP 了解到，上述基石投资者将认购按发售价认购总额最多 7.772 亿港元的发售股份数目。单从基石阵容来看，主要包括大型投资机构及上下游产业链的合作方两大类机构投资者，多家明星基石坐镇为公司加分不少，体现了资本及业内层面对于公司前景的看好。

就规模来看，越秀服务于 2020 年在管物业数量为 215 个，总在管面积为 3260 万平方米。据中指研究院的统计，就综合实力而言，越秀服务 2021 年在物业服务百强企业中排名 TOP16;而就 2020 年在管面积的市场份额而言，越秀服务在提供商业运营服务的物业服务百强企业中排名第七。

值得一提的是，虽然公司当前在管物业规模在行业中尚未达到头部水平，但其大多数项目均位于高速经济增长区域，资产质量较高，为其未来发展构成巨大潜力。

据了解，公司在管面积中有 96.1% 的物业位于一线、新一线和二线城市。其中，截至 2020 年 12 月 31 日，越秀服务已进驻 19 个城市，当中 6 个位于大湾区。2018-2020 年间，公司由大湾区所贡献的营业收入比重均达到 80% 以上，是当之无愧的大湾区龙头之一。

在进一步改革开放政策的支持下，大湾区经济总量于 2020 年已达到 11.5 万亿元，经济总量与意大利、加拿大、韩国不相上下。并有机构预计，2023 年粤港澳大湾区经济总量将达 3.2 万亿-4.1 万亿美元，经济规模有望超过英国，与全球 GDP 第五大经济体规模相当。

而越秀地产作为公司的控股股东，其业务全面深耕大湾区，拥有湾中、湾东、湾西、轨道交通四大平台公司;截至 2020 年 12 月 31 日，越秀地产在大湾区拥有 1350 万平方米的优质土地储备，2020 年大湾区的合同销售金额达人民币 637 亿元，则将为越秀服务巩固其在大湾区物管领域龙头地位提供强大支持。

在优质资产布局的助力下，越秀服务业绩表现也于近三年间实现了稳定增长。2018-2020 年，越秀服务的营业收入分别为 7.63 亿、8.96 亿和 11.68 亿元，年均复合增长率达 23.7%。净利润分别为 4,731.4 万元、9,320.7 万元和 2.04 亿元，年均复合增长率高达 107.5%。2020 年，公司归母净利润达到 1.99 亿元，达到同比 118% 的翻倍增长。

与此同时，公司毛利率、净利率也整体维持在高于市场平均的水平。2018-2020 年，越秀服务整体毛利率分别达到 25.9%、27.2%、34.5%;归母净利率分别达 6.0%、10.2%、17.1%，体现出较强劲的盈利增长动能。

增值服务成为重要驱动力 多元业态通道丰富

在具体的业务布局方面，公司主要将营业收入根据业务条线划分为非商业物业管理及增值服务、商业物业管理及运营服务两大业务分部。其中，商业物业管理及运营服务主要包括 (i) 商业运营及管理服务;及 (ii) 市场定位咨询及租户招揽服务。

非商业物业管理及增值服务可分类为：(i) 物业管理服务，主要包括清洁、安保、园艺以及维修和保养服务等;(ii) 非业主增值服务，主要包括案场及示范单位管理以及交付前支持服务、车位销售协助服务、配套物业租赁服务及前期规划及设计咨询服务;及 (iii) 社区增值服务，主要包括家居生活服务、空间运营服务、装修、拎包入住服务。

一个较为明显的趋势是，随着越秀服务在非业主及社区增值服务领域持续加码，相关增值服务营收占比不断提升。2018-2020 年，越秀服务的非商业物业管理及增值服务营收占收比分别为 64.8%、67.3%、69.4%。其中，毛利率水平相对较高的非业主及社区增值服务营收分别达到 2.42 亿元、3.3 亿元、4.67 亿元，分别占公司总营收的 31.7%、36.8% 以及 40%，成为驱动业绩增长的重要动力。

据东方证券认为，由于物管行业及龙头公司均处于高速成长阶段，目前市场倾向于使用 PEG 来进行估值。而在快速增长期过后，随着物管公司消费属性增强，未来行业的估值中枢将迎来逻辑转换。

而在影响物管企业利润率的诸多因素中，未来主导行业及公司利润率的主要因素在短期内依然是在新交付项目，而中长期则更看重增值服务和经营能力差异。其中，对于优质业务的获取、对于外拓能力的培养以及持续布局增值服务亦是物管公司持续成长的必由之路。对于越秀服务而言，找到属于自己独特的发展之路，是其在未来的长期竞争中取胜的关键。

首先，从公司自身的基因出发，除在大湾区所积累的优势外，越秀服务在打造 “物服 +X” 业态方面已具备了较强的拓展网络基础。其中，依托国企背景，公司与更多的市属、省属、央属企业、政府投资机构建立战略合作关系，将有机会参与国内多个地方政府 “智慧城市” 的发展项目，不断强化其城市公共服务能力，发展 “物服 + 政府公建” 网络。

除此之外，越秀服务还可以与越秀地产、越秀集团及旗下企业保持市场化合作，拓展 “物服 +X” 的业务网络，如拓展 “物服 + 酒店”、“物服 + 长租公寓” 及 “物服 + 康养”，并探索 “物服 + 交通基建”、“物服 + 农业”、“物服 + 金融” 等模式，借此进一步丰富业态，不断巩固其城市服务运营商的地位。

值得一提的是，2020 年 11 月，越秀服务向广州地铁收购了广州地铁环境工程公司及广州地铁物业管理公司，一举成为拥有 “地铁环境工程维护 + 地铁物业管理运营业务” 的复合型物业管理公司，则形成公司物管差异化的另一大王牌。

智通财经 APP 了解到，随着发达城市的快速扩张，以交通为导向的 TOD 模式正逐渐成为发达城市未来开发和规划的主要模式。在该模式下，城市交通网络可与城市核心范畴有机连接，结合大型商业复合物、商业及办公空间、商业设施及中高端住宅物业，从而推进房地产市场快速发展。

截至 2020 年 12 月 31 日，中国已有 44 个城市开通运营城市轨道，2020 年交通线路、运营里程等指标较 2019 年增长了 20.1%，为一条前景广阔的黄金赛道。

然而，当前能够服务于 TOD 模式的物业管理公司却屈指可数。越秀服务的控股股东越秀地产作为国内最大的 TOD 发展商之一，于截至 2020 年 12 月 31 日拥有 5 个 TOD 住宅项目，有望持续不断地为越秀服务未来的规模扩张和利润增长提供强劲动力。

在 “轨交 + 物业” TOD 物管模式的高门槛之下，越秀服务目前为百强物管企业中唯一拥有 TOD 管理经验的企业，也是目前大湾区中仅有的一家拥有 TOD 管理经验的企业。借助广州地铁及越秀地产的资源和优势，TOD 物管模式将成为越秀地产发展的一个重要模式，使越秀服务成为业内真正打破同质化的物管公司。

高端写字楼物业管理领域引领者

除在多元业态上的横向打造外，在纵向服务能力深耕上，越秀服务在中国高端写字楼物业管理方面积累的深厚服务经验，也成为其突出特征之一。

根据中指研究院的资料，中国物业管理服务行业绝大部分企业仍以住宅物业管理为主，即不具备提供专业的商业运营服务的能力，也不具备管理多元化业态物业的能力或能力有限。即便在百强企业中，也只有少数头部企业提供商业运营服务及管理多元化物业组合。

据智通财经 APP 了解到，在商业运营管理服务的覆盖范围上，越秀服务写字楼部分涵盖了商务综合体、企业总部大楼、办公园区等项目，其中包括广州国际金融中心、广州越秀金融大厦、武汉财富中心等超高层地标项目，并建立了成熟完善的 “超高层运营管理体系” 及行业典范的 “超高层运营管理安全标准”。

在购物商场部分，越秀管理了数个优质购物商场项目，积累了大量战略零售商家资源，覆盖中国十大零售行业 (超市、影院、健身、餐饮、零售、教育培训、智能科技、美容养生、娱乐体验、文化艺术) 逾 300 个头部商家，其中，广州维多利广场、广州国金天地已成为华南知名地标项目。此外，越秀服务运营管理的广州白马服装市场和广州中港皮具城均是行业龙头专业市场项目，两个专业市场的商户合计超过 1,800 家，越秀服务为租户建立了完善的 “全渠道营销体系” 和 “品牌孵化体系”，2020 年交易金额超过人民币 130 亿元。

如今，越秀服务在商业物业管理及运营方面已积累了 20 年的服务经验，具备提供策划、设计、招商、运营及物管服务的全链条服务能力，其所服务项目的平均出租率常年超过 90%，且客户满意率极高，使其成为市场上稀缺的综合商业管理服务提供商之一。

在资源聚焦能力上，公司控股股东越秀地产全面深耕大湾区房地产发展业务，截至 2020 年底已将业务拓展至全国 21 个重点城市，形成以大湾区为核心，华东、华中、北方和西南的 “1+4” 区域布局，并成为中国最大的 TOD 物业发展商之一。

此外，公司间接控股股东越秀集团为广州市国资委全资控股的第二大国有产业集团，现已形成以房地产、金融、交通基建、食品为核心的 “4+X” 现代产业体系。广州地铁作为越秀服务的战略投资者，服务于广州市和珠江三角洲的城市轨道交通系统，是国际地铁联盟 (CoMET) 的成员之一，也将为越秀服务未来承接广州地铁站线物业管理业务提供支持。

总结而言，越秀服务为业内较为稀缺的已完成多条差异化路线打造的物管公司。展望未来，依托于其大湾区国企背景和深耕布局的优势，公司有望持续拓展大湾区内优质物业的拓展机会，巩固在大湾区的龙头地位。而在此基础上，随着公司发挥其在多通道所积累的资源聚焦能力，公司业务版图和市场份额在未来有望加速扩大和提升。