曾經叱吒風雲的地產大亨，也撤退了

編輯｜張曉玲

北京朝陽區望京路，三座交織的 “山” 鼎立，這便是知名的望京 SOHO 寫字樓羣，由 “建築女王” 扎哈·哈迪德設計，2012 年落成。

幾年前，SOHO 中國董事長潘石屹曾説，“我心目中永遠不能銷售的項目是外灘 SOHO、望京 SOHO，只要這兩個項目在的話，我還是（房地產）發展商。”

沒想到四年後一語成讖，包括望京 SOHO 在內的” 八大金剛 “即將易主，接盤的是全球另類資管巨頭黑石。潘石屹張欣夫婦在收購完成後，持有 SOHO 中國的股權僅剩 9%。

相比一年前市場爆出的 40 億美元交易對價，6 月 16 日公告裏的收購價格約 30 億美元，縮水了 10 億。

對這個價格也能接受，反映出潘石屹張欣夫婦退出的決心。

隨着黑石出手接盤 SOHO 中國，潘石屹張欣夫婦這兩位攪動過中國地產風雲的人物，最終選擇了落袋為安，而屬於他們的房地產年代，也成為了過去。

散售能手

潘石屹夫妻倆，以及 SOHO 中國的項目，在很長一段時間裏，都是網紅般的存在。

從 1995 年與海歸妻子張欣成立 SOHO 中國至今，潘石屹張欣夫婦憑着新穎概念和獨特設計，一直走在中國房地產建築的前沿。

不過也有人認為 SOHO 的建築很怪異，與周邊一比，格格不入。2011 年，演員宋丹丹在微博上連懟潘石屹，“你蓋了那麼一大片難看極了的廉價樓 (建外 Soho)，把北京的景色毀得夠嗆，你後悔嗎？”，“我請你喝拉菲，求你了，別再蓋樓了”！

然而正是 SOHO 的這些特色，讓 SOHO 顯得和其他開發商很不一樣。

在最開始，潘石屹夫婦用住宅開發的路子來做商業，靠着散售而非持有的模式，SOHO 中國在 2012 年之前無往不勝。

所謂散售，就是將辦公空間分割為大小不等的小面積，散售給個人、公司，優點是銷售回款快，讓商用辦公樓、店鋪也能像住宅開發一樣，實現高週轉。

潘石屹把自己的客户羣鎖定在西北煤老闆和江浙私營企業主上，在一些項目開業時，他親自拜訪了煤老闆們，並且模仿巴菲特，弄了一套大客户和他吃飯的環節，起初門檻是 5000 萬，後面逐漸提升到了 1 億。

靠着這一套包裝，潘石屹把麪粉做成了大蛋糕。在北京房價還在 6000 多元/平米的 2005 年，他的尚都 SOHO 賣出了 2 萬/平米的價格。

潘石屹曾總結他的商業秘訣：“做生意永遠不變的規律，就是低的時候進貨，高的時候出貨。SOHO 中國永遠在遵循這樣一個原則。”

低價拿地，隨後建成高價值寫字樓項目，潘石屹將自己 “低買高賣” 的能力體現得淋漓盡致。

隨即，三里屯 SOHO、北京 SOHO 現代城等等地標性建築隨之而起，在鼎盛之時，SOHO 中國銷售額佔據北京 CBD 地區銷售額近半。

在 2007 年時，SOHO 中國在經歷一次鎩羽後，打着 “中國知名商業地產開發商” 的旗號，成功在香港聯交所上市，融資 19 億美元，成為當年亞洲最大的地產 IPO 項目。

2008 年 7 月開盤的三里屯 SOHO 一天就賣出去了 41 億元，創下當時中國房地產的單日成交紀錄。

到了 2010 年，SOHO 中國營收 184 億元，這也是它營收的頂峯，也是潘石屹商業傳奇的巔峯。

轉型失敗

從 2010 年起，北京市出台了若干政策，禁止商業散售，並逐漸加碼。潘石屹被迫放棄他讓他成功的模式。

因為經營理念的差異，潘石屹和張欣的夫妻檔，也逐漸出現了矛盾。幾經爭吵後，2012 年潘石屹逐漸淡出 SOHO 中國，將公司股控制權讓給了張欣。也是這一年，SOHO 中國提出轉型自持租賃物業。

然而潘石屹過去散售的成功，讓他的團隊在運營能力上乏善可陳，SOHO 小業主對 SOHO 中國物業管理混亂的投訴，就沒斷過。

轉型之後，在張欣的主政下，多名 SOHO 高管接連出走，團隊一度無人可用。

反映到財報上則是，雖然 SOHO 中國轉型自持物業，想靠租金收入養活企業，但結果仍是以售養租，賣樓收入、投資物業評估增值，是其淨利潤和淨利潤大幅增長的源頭。

在 2012 年，SOHO 中國實現淨利潤 105.85 億元，淨利潤率為 171.94%。這份亮眼財報背後，投資物業評估增值貢獻了 96.05 億元，剔除這部分後，SOHO 中國純利潤仍然同比增長 135%，看上去非常牛。但細看，這主要是銀河 SOHO 項目當年賣了 161.73 億元。

此後的幾年裏，SOHO 中國的淨利潤持續下滑，即便是 2017 年實現超過 420% 的淨利潤率，也是靠着投資物業增值 71.65 億元產生，剔除這部分之後，當年 SOHO 中國虧損 23.93 億元。

2020 年，SOHO 中國營收約 21.9 億元，相比高峰時的 184 億大幅縮水；歸母淨利潤僅約 5 億元，與百億利潤的輝煌不可同日而語。

一位地產界資深人士開玩笑説，這真的還是地產商嗎？極少見哪個地產商把營收越做越小的。

潘石屹也努力過。在 2015 年時，他還創立了共享辦公運營商 SOHO3Q，到 2017 年時做到北京上海兩地最大，想趕着 WeWork 正熱，博一把上市。

但他還是失敗了。2019 年時，SOHO3Q 也傳出被轉讓的消息。

辦公租賃的生意不好做。潘石屹曾表示，"中國租金回報率我都不好意思説，在北京這樣的城市，SOHO 中國的租金回報率不到 3%，但銀行貸款的資金成本超過了 4%，這幾乎是地產業最低的資金成本，即使如此，全年的物業經營仍然會虧損 2%，這個生意怎麼做呢？"

滙豐曾指出，過去 10 年，SOHO 中國由發展商轉型為收租股執行能力欠佳，假如出售資產計劃失敗，在現有的資產基礎下經營上行空間有限。

按照 SOHO 中國財報數據，在 2012 年時，其淨資產收益率 (ROE) 曾達 40.38%，到了近幾年降至了個位數，2020 年時的 ROE 為 1.47%。反觀太古地產、九龍倉，雖然數據也長期保持在個位數，但相對穩定，並且呈現明顯的週期性。

顯然，潘石屹夫婦從未將寫字樓的運營做好。

套現換倉

相比長期出租運營，潘石屹顯然更擅長賣資產。別忘了，“低買高賣” 是他的生意準則。

2014 年開始，SOHO 中國又回到了賣賣賣的路上停不下來，只不過從項目散售變成了整售。

當年，SOHO 中國將上海 SOHO 靜安廣場和 SOHO 海倫廣場以 52.32 億的價格出售給了金融街控股，同年 9 月，將上海凌空 SOHO 10 萬平米物業以 30.5 億的價格出售給攜程網。

彼時，潘石屹還説只是出售不太重要的一些項目，北京、上海核心區的寫字樓項目仍然會長期持有。

但就在 2015 年，SOHO 中國將其所持上海外灘國際金融中心 8-1 地塊 50％的權益，賣出了 84.93 億，交易方則是曾和它在這塊地上有過激烈爭奪的復星集團。

2016 年 SOHO 中國又以 32.2 億元的對價，將位於上海的 SOHO 世紀廣場出售給國華人壽；

2017 年，以 85.8 億元總價，分別賣出了位於上海的虹口 SOHO，以及凌空 SOHO 的剩餘物業。

更能凸顯他的思路和決心的是，2019 年，SOHO 中國宣佈將出售北京、上海的 13 個辦公物業項目，其中就包括他心愛的望京 SOHO，與黑石的談判也從那時就已開始。

如上可見，上市後的 SOHO 中國，有一大半的時間都在變賣資產，在黑石之前，SOHO 中國賣資產已套現約 293 億元。

而在此期間，SOHO 中國在國內幾乎沒有任何物業投資。反倒是從 2011 年起，潘石屹張欣夫婦通過家族信託，投資了美國、英國大量海外資產。

公開資料顯示，2011 年開始，潘石屹夫婦通過家族信託投資了大量海外資產，先是斥資 7 億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓，後又花費 6 億美元收購曼哈頓公園大道廣場 49% 股權，還耗資 7 億美元聯合巴西財團收購美國通用汽車大廈 40% 股權。

潘石屹的長子潘瑞也成立了 Estates 房地產公司，擁有多個大型地產項目，其中包括首個由華人主導的英國公寓品牌 UNINN。

只不過，在國家外匯管制收緊後，2013 年起他們並沒有新增海外投資。

一進一出之下，市場上不禁有人認為，潘石屹要跑了。

面對質疑，起初潘石屹還會有一些回應，到了後面他也逐漸佛系。

在今年年初的線上租賃表彰會上，老潘説，“現在網上還有人罵我，我不生氣了，更不會對罵了，我就是蓋房子，租房子的普通人，做好分內事，不要是是非非。”

徹底離場

賣掉自己親手創辦的公司，對誰都不是一件易事，但潘石屹顯然想了很久，並且態度堅決。

6 月 16 日，SOHO 中國公告，黑石集團擬以 5 港元每股的價格，收購 Cititrust 間接持有的 SOHO 中國 28.56 億股股份，約佔 SOHO 中國已發行股本的 54.93%。

Cititrust 以受託人身份全資擁有 Capevale Limited（Cayman），後者全資擁有的 Boyce Limited 及 Capevale Limited (BVI）各持有 16.6 億股 SOHO 中國股份。而潘石屹、張欣及其子女，是 Cititrust 的信託受益人。

交易完成後，黑石集團將成為 SOHO 中國的控股股東，潘石屹夫婦的持股比例將從 63.93% 降至約 9%。

有投資者指出，雖然 SOHO 中國近幾年沒了地產銷售收入，純收租，但相比恒大、碧桂園等高負債運行的房企，SOHO 中國有着充足的現金流。

在將潘石屹口中 “不太重要” 的項目賣掉之後，SOHO 中國的營收幾乎全部來自京滬寫字樓產生的租金收入，這些項目基本都位於核心商圈、是稀缺性商業地產，從收入角度、資產升值角度來看，前述投資者認為，SOHO 中國沒有清倉資產的需求。

但他錯估了潘石屹。老潘早已無心運營，想要撤退了。

這是一個曾像王石、馮侖、王健林一樣享有盛名的地產大佬。曾經輝煌的商業傳奇，就此落幕、退場，真是一個令人唏噓的故事。

潘石屹並非沒有雄心。在上市初，潘石屹夫婦曾高調喊出 “五年之內過千億，超萬科”。

2010 年超過 184 億的營收，讓 SOHO 中國將龍湖集團、融創中國甩出幾個身位。

但上市 14 年的 SOHO，生意越做越小，不但沒完成自己的業績目標，反而經歷了轉型失敗，也錯過了 2015 年這波房地產大浪潮，別説超越萬科了，就連後起之秀融創、旭輝等都遠遠跑在了他前面。

而在 2012 年逐漸淡出 SOHO 中國之後，潘石屹已很少以一個地產大佬的身份出現，他的身份多了很多，攝影師、木匠、編程師，沒有一個和房地產有關。

很多年前談及夢想時，從甘肅走出來的潘石屹説，他心裏特別嚮往的事，“是回到西北老家，住窯洞裏、放羊，面前是青青的河水，網上也沒有人罵我了。”

一個時代落幕了。賣掉 SOHO 中國後，潘石屹，當年意氣風發的萬通六君子之一、叱吒風雲的京城地產大亨，也已然告別房地產。