曾经叱咤风云的地产大亨，也撤退了

编辑｜张晓玲

北京朝阳区望京路，三座交织的 “山” 鼎立，这便是知名的望京 SOHO 写字楼群，由 “建筑女王” 扎哈·哈迪德设计，2012 年落成。

几年前，SOHO 中国董事长潘石屹曾说，“我心目中永远不能销售的项目是外滩 SOHO、望京 SOHO，只要这两个项目在的话，我还是（房地产）发展商。”

没想到四年后一语成谶，包括望京 SOHO 在内的” 八大金刚 “即将易主，接盘的是全球另类资管巨头黑石。潘石屹张欣夫妇在收购完成后，持有 SOHO 中国的股权仅剩 9%。

相比一年前市场爆出的 40 亿美元交易对价，6 月 16 日公告里的收购价格约 30 亿美元，缩水了 10 亿。

对这个价格也能接受，反映出潘石屹张欣夫妇退出的决心。

随着黑石出手接盘 SOHO 中国，潘石屹张欣夫妇这两位搅动过中国地产风云的人物，最终选择了落袋为安，而属于他们的房地产年代，也成为了过去。

散售能手

潘石屹夫妻俩，以及 SOHO 中国的项目，在很长一段时间里，都是网红般的存在。

从 1995 年与海归妻子张欣成立 SOHO 中国至今，潘石屹张欣夫妇凭着新颖概念和独特设计，一直走在中国房地产建筑的前沿。

不过也有人认为 SOHO 的建筑很怪异，与周边一比，格格不入。2011 年，演员宋丹丹在微博上连怼潘石屹，“你盖了那么一大片难看极了的廉价楼 (建外 Soho)，把北京的景色毁得够呛，你后悔吗？”，“我请你喝拉菲，求你了，别再盖楼了”！

然而正是 SOHO 的这些特色，让 SOHO 显得和其他开发商很不一样。

在最开始，潘石屹夫妇用住宅开发的路子来做商业，靠着散售而非持有的模式，SOHO 中国在 2012 年之前无往不胜。

所谓散售，就是将办公空间分割为大小不等的小面积，散售给个人、公司，优点是销售回款快，让商用办公楼、店铺也能像住宅开发一样，实现高周转。

潘石屹把自己的客户群锁定在西北煤老板和江浙私营企业主上，在一些项目开业时，他亲自拜访了煤老板们，并且模仿巴菲特，弄了一套大客户和他吃饭的环节，起初门槛是 5000 万，后面逐渐提升到了 1 亿。

靠着这一套包装，潘石屹把面粉做成了大蛋糕。在北京房价还在 6000 多元/平米的 2005 年，他的尚都 SOHO 卖出了 2 万/平米的价格。

潘石屹曾总结他的商业秘诀：“做生意永远不变的规律，就是低的时候进货，高的时候出货。SOHO 中国永远在遵循这样一个原则。”

低价拿地，随后建成高价值写字楼项目，潘石屹将自己 “低买高卖” 的能力体现得淋漓尽致。

随即，三里屯 SOHO、北京 SOHO 现代城等等地标性建筑随之而起，在鼎盛之时，SOHO 中国销售额占据北京 CBD 地区销售额近半。

在 2007 年时，SOHO 中国在经历一次铩羽后，打着 “中国知名商业地产开发商” 的旗号，成功在香港联交所上市，融资 19 亿美元，成为当年亚洲最大的地产 IPO 项目。

2008 年 7 月开盘的三里屯 SOHO 一天就卖出去了 41 亿元，创下当时中国房地产的单日成交纪录。

到了 2010 年，SOHO 中国营收 184 亿元，这也是它营收的顶峰，也是潘石屹商业传奇的巅峰。

转型失败

从 2010 年起，北京市出台了若干政策，禁止商业散售，并逐渐加码。潘石屹被迫放弃他让他成功的模式。

因为经营理念的差异，潘石屹和张欣的夫妻档，也逐渐出现了矛盾。几经争吵后，2012 年潘石屹逐渐淡出 SOHO 中国，将公司股控制权让给了张欣。也是这一年，SOHO 中国提出转型自持租赁物业。

然而潘石屹过去散售的成功，让他的团队在运营能力上乏善可陈，SOHO 小业主对 SOHO 中国物业管理混乱的投诉，就没断过。

转型之后，在张欣的主政下，多名 SOHO 高管接连出走，团队一度无人可用。

反映到财报上则是，虽然 SOHO 中国转型自持物业，想靠租金收入养活企业，但结果仍是以售养租，卖楼收入、投资物业评估增值，是其净利润和净利润大幅增长的源头。

在 2012 年，SOHO 中国实现净利润 105.85 亿元，净利润率为 171.94%。这份亮眼财报背后，投资物业评估增值贡献了 96.05 亿元，剔除这部分后，SOHO 中国纯利润仍然同比增长 135%，看上去非常牛。但细看，这主要是银河 SOHO 项目当年卖了 161.73 亿元。

此后的几年里，SOHO 中国的净利润持续下滑，即便是 2017 年实现超过 420% 的净利润率，也是靠着投资物业增值 71.65 亿元产生，剔除这部分之后，当年 SOHO 中国亏损 23.93 亿元。

2020 年，SOHO 中国营收约 21.9 亿元，相比高峰时的 184 亿大幅缩水；归母净利润仅约 5 亿元，与百亿利润的辉煌不可同日而语。

一位地产界资深人士开玩笑说，这真的还是地产商吗？极少见哪个地产商把营收越做越小的。

潘石屹也努力过。在 2015 年时，他还创立了共享办公运营商 SOHO3Q，到 2017 年时做到北京上海两地最大，想赶着 WeWork 正热，博一把上市。

但他还是失败了。2019 年时，SOHO3Q 也传出被转让的消息。

办公租赁的生意不好做。潘石屹曾表示，"中国租金回报率我都不好意思说，在北京这样的城市，SOHO 中国的租金回报率不到 3%，但银行贷款的资金成本超过了 4%，这几乎是地产业最低的资金成本，即使如此，全年的物业经营仍然会亏损 2%，这个生意怎么做呢？"

汇丰曾指出，过去 10 年，SOHO 中国由发展商转型为收租股执行能力欠佳，假如出售资产计划失败，在现有的资产基础下经营上行空间有限。

按照 SOHO 中国财报数据，在 2012 年时，其净资产收益率 (ROE) 曾达 40.38%，到了近几年降至了个位数，2020 年时的 ROE 为 1.47%。反观太古地产、九龙仓，虽然数据也长期保持在个位数，但相对稳定，并且呈现明显的周期性。

显然，潘石屹夫妇从未将写字楼的运营做好。

套现换仓

相比长期出租运营，潘石屹显然更擅长卖资产。别忘了，“低买高卖” 是他的生意准则。

2014 年开始，SOHO 中国又回到了卖卖卖的路上停不下来，只不过从项目散售变成了整售。

当年，SOHO 中国将上海 SOHO 静安广场和 SOHO 海伦广场以 52.32 亿的价格出售给了金融街控股，同年 9 月，将上海凌空 SOHO 10 万平米物业以 30.5 亿的价格出售给携程网。

彼时，潘石屹还说只是出售不太重要的一些项目，北京、上海核心区的写字楼项目仍然会长期持有。

但就在 2015 年，SOHO 中国将其所持上海外滩国际金融中心 8-1 地块 50％的权益，卖出了 84.93 亿，交易方则是曾和它在这块地上有过激烈争夺的复星集团。

2016 年 SOHO 中国又以 32.2 亿元的对价，将位于上海的 SOHO 世纪广场出售给国华人寿；

2017 年，以 85.8 亿元总价，分别卖出了位于上海的虹口 SOHO，以及凌空 SOHO 的剩余物业。

更能凸显他的思路和决心的是，2019 年，SOHO 中国宣布将出售北京、上海的 13 个办公物业项目，其中就包括他心爱的望京 SOHO，与黑石的谈判也从那时就已开始。

如上可见，上市后的 SOHO 中国，有一大半的时间都在变卖资产，在黑石之前，SOHO 中国卖资产已套现约 293 亿元。

而在此期间，SOHO 中国在国内几乎没有任何物业投资。反倒是从 2011 年起，潘石屹张欣夫妇通过家族信托，投资了美国、英国大量海外资产。

公开资料显示，2011 年开始，潘石屹夫妇通过家族信托投资了大量海外资产，先是斥资 7 亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，后又花费 6 亿美元收购曼哈顿公园大道广场 49% 股权，还耗资 7 亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦 40% 股权。

潘石屹的长子潘瑞也成立了 Estates 房地产公司，拥有多个大型地产项目，其中包括首个由华人主导的英国公寓品牌 UNINN。

只不过，在国家外汇管制收紧后，2013 年起他们并没有新增海外投资。

一进一出之下，市场上不禁有人认为，潘石屹要跑了。

面对质疑，起初潘石屹还会有一些回应，到了后面他也逐渐佛系。

在今年年初的线上租赁表彰会上，老潘说，“现在网上还有人骂我，我不生气了，更不会对骂了，我就是盖房子，租房子的普通人，做好分内事，不要是是非非。”

彻底离场

卖掉自己亲手创办的公司，对谁都不是一件易事，但潘石屹显然想了很久，并且态度坚决。

6 月 16 日，SOHO 中国公告，黑石集团拟以 5 港元每股的价格，收购 Cititrust 间接持有的 SOHO 中国 28.56 亿股股份，约占 SOHO 中国已发行股本的 54.93%。

Cititrust 以受托人身份全资拥有 Capevale Limited（Cayman），后者全资拥有的 Boyce Limited 及 Capevale Limited (BVI）各持有 16.6 亿股 SOHO 中国股份。而潘石屹、张欣及其子女，是 Cititrust 的信托受益人。

交易完成后，黑石集团将成为 SOHO 中国的控股股东，潘石屹夫妇的持股比例将从 63.93% 降至约 9%。

有投资者指出，虽然 SOHO 中国近几年没了地产销售收入，纯收租，但相比恒大、碧桂园等高负债运行的房企，SOHO 中国有着充足的现金流。

在将潘石屹口中 “不太重要” 的项目卖掉之后，SOHO 中国的营收几乎全部来自京沪写字楼产生的租金收入，这些项目基本都位于核心商圈、是稀缺性商业地产，从收入角度、资产升值角度来看，前述投资者认为，SOHO 中国没有清仓资产的需求。

但他错估了潘石屹。老潘早已无心运营，想要撤退了。

这是一个曾像王石、冯仑、王健林一样享有盛名的地产大佬。曾经辉煌的商业传奇，就此落幕、退场，真是一个令人唏嘘的故事。

潘石屹并非没有雄心。在上市初，潘石屹夫妇曾高调喊出 “五年之内过千亿，超万科”。

2010 年超过 184 亿的营收，让 SOHO 中国将龙湖集团、融创中国甩出几个身位。

但上市 14 年的 SOHO，生意越做越小，不但没完成自己的业绩目标，反而经历了转型失败，也错过了 2015 年这波房地产大浪潮，别说超越万科了，就连后起之秀融创、旭辉等都远远跑在了他前面。

而在 2012 年逐渐淡出 SOHO 中国之后，潘石屹已很少以一个地产大佬的身份出现，他的身份多了很多，摄影师、木匠、编程师，没有一个和房地产有关。

很多年前谈及梦想时，从甘肃走出来的潘石屹说，他心里特别向往的事，“是回到西北老家，住窑洞里、放羊，面前是青青的河水，网上也没有人骂我了。”

一个时代落幕了。卖掉 SOHO 中国后，潘石屹，当年意气风发的万通六君子之一、叱咤风云的京城地产大亨，也已然告别房地产。