長城物業衝刺 IPO，單一業務竟佔總收益超七成

6 月 16 日，長城物業集團股份有限公司（簡稱 “長城物業”）在港交所遞交招股書申請上市。華泰國際和中國平安資本（香港）為聯席保薦人。本次所募得資金將用於擴大業務規模和市場份額、提高研發能力、提升銷售能力及一般運營。

長城物業於 1993 年在深圳成立，是國內最大的獨立於開發商之外的物業管理服務提供商，也是國內前十強物業管理公司中唯一一家非地產背景的物企。

2017 年，長城物業在官方微信公眾號表示正在籌謀 A 股上市，爾後再無下文。時隔四年，長城物業正式申請上市，只是這回將目光轉向了境外資本市場。

從股權結構來看，長城物業背後有七個主要股東，熙城睿家、熙城睿和、熙城睿豐、熙城睿盈、熙城睿安、中洲資本及碧桂園服務，分別持股 20.70%、18.50%、11.85%、8.95%、6.50%、18.22%、15.28%，董事長陳耀忠為最終控股股東及最終受益人。

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物業管理競爭激烈

長城物業是中國目前最大的獨立物業管理公司。截至 2021 年 3 月 31 日，公司擁有 708 個在管項目及 855 個合約管理項目，在管總建築面積為 114.6 百萬平方米，及合約管理總建築面積為 152.8 百萬平方米，為大約 300 萬名業主和社區住户提供服務。

隨着中國經濟穩定發展及城鎮居民的人均可支配收入不斷上升，中國房地產行業穩步發展，成為中國物業管理行業增長的主要驅動因素。

由於中國消費者日益追求更高的生活水平及更優質的管理服務，在客户需求的刺激下，物業管理行業競爭激烈。物業服務百強企業的在管物業平均總建築面積由 2015 年約 23.6 百萬平方米增加至 2020 年約 48.8 百萬平方米，複合年增長率為約 15.6%。物業服務百強企業的在管物業數量平均由截至 2015 年 12 月 31 日的 154 個增加至截至 2020 年 12 月 31 日的 244 個，複合年增長率為約 9.6%。

受益於景氣的房地產行業及強烈的客户需求，長城物業 2018 年至 2020 年的收益逐步上漲，分別為 24.03 億、28.10 億、30.35 億，同期毛利率為 17.0%、18.3%、21.0%。

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過度依賴單一業務

長城物業主要有四條業務線產生收益，物業管理服務、地產開發商增值服務、社區增值服務及專業服務。

報告期內，截至 2018 年、2019 年及 2020 年 12 月 31 日止年度以及截至 2020 年及 2021 年 3 月 31 日止三個月，物業管理服務業務線分別貢獻公司總收益 79.3%、78.1%、76.3%、77.7% 及 77.6%。公司的大部分收益產自物業管理服務，佔同期總收益頗高。

公司穩定增長的物業管理費得益於報告期內穩步增加的在管總建築面積。同時招股書顯示，長城物業的物業管理服務採取的是包乾制收費模式，即可優化成本架構從而提高盈利能力。

由於物業管理服務的有關費用收到中國有關部門的嚴格管控，公司收益過度依賴於物業管理服務將對整體經營業績和財務狀況造成不利影響。

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結語

2021 年，物企上市潮來襲，前赴後繼地遞表扎堆港股 IPO。搭乘物企的上市浪潮，長城物業經過四年的醖釀，最終轉戰港股市場。

在中國房地產行業蒸蒸日上的大環境下，受益於上游行業的景氣，長城物業的盈利能力保持着穩步增長的態勢。但其業務過於依賴物業管理服務，還需提高其它業務線的盈利水平，同時加強品質管理，才能提升在市場上的競爭能力並保證自身口碑。