长城物业冲刺 IPO，单一业务竟占总收益超七成

6 月 16 日，长城物业集团股份有限公司（简称 “长城物业”）在港交所递交招股书申请上市。华泰国际和中国平安资本（香港）为联席保荐人。本次所募得资金将用于扩大业务规模和市场份额、提高研发能力、提升销售能力及一般运营。

长城物业于 1993 年在深圳成立，是国内最大的独立于开发商之外的物业管理服务提供商，也是国内前十强物业管理公司中唯一一家非地产背景的物企。

2017 年，长城物业在官方微信公众号表示正在筹谋 A 股上市，尔后再无下文。时隔四年，长城物业正式申请上市，只是这回将目光转向了境外资本市场。

从股权结构来看，长城物业背后有七个主要股东，熙城睿家、熙城睿和、熙城睿丰、熙城睿盈、熙城睿安、中洲资本及碧桂园服务，分别持股 20.70%、18.50%、11.85%、8.95%、6.50%、18.22%、15.28%，董事长陈耀忠为最终控股股东及最终受益人。

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物业管理竞争激烈

长城物业是中国目前最大的独立物业管理公司。截至 2021 年 3 月 31 日，公司拥有 708 个在管项目及 855 个合约管理项目，在管总建筑面积为 114.6 百万平方米，及合约管理总建筑面积为 152.8 百万平方米，为大约 300 万名业主和社区住户提供服务。

随着中国经济稳定发展及城镇居民的人均可支配收入不断上升，中国房地产行业稳步发展，成为中国物业管理行业增长的主要驱动因素。

由于中国消费者日益追求更高的生活水平及更优质的管理服务，在客户需求的刺激下，物业管理行业竞争激烈。物业服务百强企业的在管物业平均总建筑面积由 2015 年约 23.6 百万平方米增加至 2020 年约 48.8 百万平方米，复合年增长率为约 15.6%。物业服务百强企业的在管物业数量平均由截至 2015 年 12 月 31 日的 154 个增加至截至 2020 年 12 月 31 日的 244 个，复合年增长率为约 9.6%。

受益于景气的房地产行业及强烈的客户需求，长城物业 2018 年至 2020 年的收益逐步上涨，分别为 24.03 亿、28.10 亿、30.35 亿，同期毛利率为 17.0%、18.3%、21.0%。

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过度依赖单一业务

长城物业主要有四条业务线产生收益，物业管理服务、地产开发商增值服务、社区增值服务及专业服务。

报告期内，截至 2018 年、2019 年及 2020 年 12 月 31 日止年度以及截至 2020 年及 2021 年 3 月 31 日止三个月，物业管理服务业务线分别贡献公司总收益 79.3%、78.1%、76.3%、77.7% 及 77.6%。公司的大部分收益产自物业管理服务，占同期总收益颇高。

公司稳定增长的物业管理费得益于报告期内稳步增加的在管总建筑面积。同时招股书显示，长城物业的物业管理服务采取的是包干制收费模式，即可优化成本架构从而提高盈利能力。

由于物业管理服务的有关费用收到中国有关部门的严格管控，公司收益过度依赖于物业管理服务将对整体经营业绩和财务状况造成不利影响。

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结语

2021 年，物企上市潮来袭，前赴后继地递表扎堆港股 IPO。搭乘物企的上市浪潮，长城物业经过四年的酝酿，最终转战港股市场。

在中国房地产行业蒸蒸日上的大环境下，受益于上游行业的景气，长城物业的盈利能力保持着稳步增长的态势。但其业务过于依赖物业管理服务，还需提高其它业务线的盈利水平，同时加强品质管理，才能提升在市场上的竞争能力并保证自身口碑。