恒二法拍价捅破 “天花板”，深圳湾公馆却无人问津

今天深圳楼市的诡秘，再一次被狠狠地证明！

6 月 22 日，深圳法拍市场迎来豪宅天花板恒裕滨城二期，起拍总价 5617.5 元，单价 24.6 万/平（二手房指导价 13.2 万/平），3 人报名，1.5 万人围观，经历 18 轮出价后，该房源以 63175364 元成交，税费高达3000 万+，折合单价突破40 万 +/平，再次刷新深圳豪宅天花板。

然而，波荔发现，一边是恒裕滨城二期法拍遭遇土豪轮抢，另一边是一手顶配精装的深圳湾公馆卖不掉。

同样是深圳湾豪宅，为何深圳湾公馆却无人问津，开盘五年至今未售罄？

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惨！深圳湾豪宅开盘 5 年卖不完

深圳湾公馆由广东城脉地产有限公司负责开发，位于南山后海大道与东滨路交汇东北角处，紧挨纯正的深圳湾豪宅片区。

（图源：链家）

开盘之初，作为顶流豪宅，后海标杆，品宣的标签，一个个比一个宏伟上档次。

湾区之星、深圳豪宅至高标准、时代 ICON、地标级精品、湾区顶尖豪宅......

然而，理想是丰满的，但现实是残酷的。当初宣传得有多高端大气上档次，如今就有多令人尴尬。

项目地处黄金地段，但是并不好卖，甚至可以说是“深圳湾卖得最惨的豪宅”。

卖得有多惨？

同样是深圳南山的项目，非豪宅区的项目也能做到月光。

比如 2019 年前海开盘的招商·领玺 4 个半小时售罄；

2020 年白石洲开盘的深业鹤塘岭 6 小时售罄；

2020 年西丽开盘的远洋天著开盘两小时售罄。

可见，位于南山的项目，几乎都是抢手货。

但深圳湾公馆却非常尴尬，5 年了，卖了 5 年依然没有清盘。

2016 年 4 月 11 日获取预售证，150 套住宅 2016 年 4 月 12 日火速开盘，然而当天没能光盘，去化率只有七成。

这既是深圳湾公馆首次开盘的结果，也是其开盘 5 年唯一的高光时刻。

因为在开盘后的 5 年，项目不仅不能清盘，在 2017 年入伙后，每年都能看到中介不间断的助推信息。

2017 年 6 月深圳湾公馆复式在售；

2018 年 8 月深圳湾公馆主推 87-152 平带装修现房复式；

2019 年深圳湾公馆 80-150 平湾区复式在售；

2020 年深圳湾公馆仅剩少量建面 80-150㎡复式；

2021 年深圳湾公馆，中介朋友圈显示 “豪装交楼，买一层送一层”。

（朋友圈截图）

不仅如此，直到今年 4 月，深圳湾公馆在公开渠道，依旧更新了报价。

不过，尽管卖得尴尬，也不妨碍深圳湾公馆，每年都上浮单价。

根据深圳市房地产信息网楼盘销售动态显示，2017 年-2019 年，深圳湾公馆每年单价上浮 2 万/平。

项目均价从 2016 年的 13.8 万/平，上浮到 2021 年的 20 万/平。

（滑动可看）

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网友戏称：深圳湾公馆=“南油公馆”

在深圳的市场，普遍有个共识，“深圳湾的房子不愁卖，越贵越好卖”，基本每逢新房入市，都是万众盯着的香饽饽。

地段越优越，项目就越代表深圳豪宅的圈层。

比如 2020 年 11 月的豪宅华润四期，9690 人抢 1171 套住宅，开盘当天售罄；

2020 年 3 月，招商太子湾湾玺开盘 2000 万起，不到 12 小时售罄；

2019 年 10 月，深业中城开盘，均价 13.1 万，5 天内冻结 139 亿认筹金，开盘售罄。

2018 年 6 月，华润城 3 期均价 8.55 万/平，开盘半小时后，741 套房源全部卖光。

深圳湾公馆地处后海大道，距离距 2 号线登良站 600 米，9 号线南油站 812 米，交通网络极为发达，那么为何偏偏地处黄金地段，5 年都卖不掉？

这就得从项目本身来说了。

1、定价过高

定价过高，是深圳湾公馆 5 年卖不完的最大一个原因。

项目开盘之初，均价虽然显示为 13.8 万/平，但实际上，不同户型套内单价要比项目宣传单价高得多。

“208 政策” 后，项目指导均价为 132000 元/平，而事实上，虽然是复式户型，但套内面积单价最低都超过了 19 万/平，最高的单价甚至超过了 30 万/平。

比如 36J 户型，套内面积 101.97 平，套内面积单价 302265.37 元/平；

22B 户型，套内面积 56.49，套内面积单价 230129.22 元/平；

06F 户型，套内面积 56.76 平，套内面积单价 190274.84 元/平。

（来源：深圳市市场监督管理局）

新房不好卖，二手也不容乐观。

现在深圳湾公馆二手房价格也远超周边大多数小区。

据中介 6 月最新挂盘消息，深圳公馆 18 层 87.37 平朝西户型，实际挂牌价为 1600 万元；28 层 87.37 平朝西户型，实际挂牌价为 1838 万元；32 层 113.32 平朝南户型，实际挂牌价为 3080 万元。

而附近蔚蓝海岸一期，一套 99 平房源，实际挂牌价 1450 万；蔚蓝海岸四期一套 93 平房源，实际挂牌价 1220 万。

所以动辄 1000 万以上的复式住宅，面积段仅为 80-150 平，导致土豪看不上，中低产买不起。

2、没有真正的豪宅基因

虽然深圳湾公馆，名字带着 “深圳湾”，而事实上，自身缺乏真正的豪宅基因。

首先，就项目来说，容积率达到 8.74，建筑密度 46.38%。

参考国家住宅建筑容积率标准：居住用地 11 层以上建筑容积率不超过 3.5，建筑密度不超过 20%。

深圳湾公馆的容积率、建筑密度明显都高过参考指标。

其次，不可否认，深圳湾公馆高层的视野开阔，但朝北、南、西面都是老旧小区。

特别是朝西方向，放眼望去都是南油城中村，房子楼龄将近30 年。

四周环境都破破烂烂，如果是低楼层，那么景观可想而知。

试问，有哪个土豪愿意花几千万住在后花园景观是老破旧城中村的高密度公寓里？

所以网友打趣说，项目本不该叫 “深圳湾公馆”，而是该叫 “南油公馆”。

（图源：微博）

然而，就是这样 5 年卖不掉的房子，波荔留意到，在大众点评上一条特别的看房评价。

（图源：高德地图）

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豪宅卖不掉，“顺销” 时间将更久

像深圳湾公馆这样售罄 “难产” 的项目，在深圳其实并不少见。

比如龙华的金茂府，2019 年 11 月开盘，现在少量大户型没卖光。

比如罗湖的东方凤雅名苑，2020 年 8 月 8 日开盘，至今还有 4 房户型在售。

再比如盐田的山海四季，2020 年 12 月 5 日开盘，至今也还有不少房源。

而最近深圳 “豪宅” 开始出现扛不住的迹象，不少豪宅业主开始降价，比如汉森吉祥龙、恒二、三湘海尚等楼盘，都有不同程度的跌幅。

汉森吉祥龙 89 平 3 房户型，近两周降价 170 万；

三湘海尚 173 平 4 房户型，近两周降价 70 万；

恒裕滨城二期 83 平 3 房户型，近两周降价 180 万。

豪宅有跌幅，另一方面，深圳整体成交的数据也不容乐观。

深圳二手房网签，5 月份是成交量腰斩。6 月份截止 19 日，月度网签套数仅为 1951 套。估计 6 月份成交数据会比 5 月份的 3024 套更难看。

这说明，当下的深圳市场退烧效果已经出来，现实的状况是买房的人确实少了。

而二手市场熄火，新房也难免受影响。

所以像深圳湾公馆这样的豪宅，现在卖不完，那么 “顺销” 时间将会更久。

如果你是土豪，你会选这样的房子吗？