土地两集中后，当代置业（01107.HK）的优势与选择

纳纳酱子 Ariel

6 月盛夏，刚结束第一轮 “土地两集中” 的 22 座城市，即将进入今年第二轮的 “土地供应潮”。其中，无锡、宁波、厦门、长春等地公布了宗地信息，甚至已经进行了宅地招拍挂。

各重点城市正有序进行着宅地的供应，对于开发商来说，又会有怎样的影响呢？

在 5 月 20 日，由亿翰智库、嘉和家业主办、格隆汇协办的第四届 “2020 中国不动产金融论坛” 上，当代置业总裁助理、金融资本中心总经理李仿先生在接受专访时，表达了关于 22 城集中供地的看法和观点。

“关于集中供地，我认为有两个方面的影响最明显。” 李仿谈到，“首先是土地方面。一些开发企业的标的就集中在这 22 个城市，那么他们需要在短期内筹措比较大的资金量来参与竞买，并且之后的开工建设、入市销售等环节都会比较集中在某一时间段，对整个开发企业持续的生产计划会带来一定影响。

（当代置业总裁助理、金融资本中心总经理 李仿）

另一方面体现在整个房地产行业。地产开发是一个资金密集型的行业，企业获取土地储备后，要进行相应的资金安排，这中间的资金供给方包括信托、资管公司、私募基金、财富公司等等，他们也需要在集中的这三个月里进行资金上的匹配。这么多项目需要资金，最终会推高融资成本，也会加大金融机构的的工作量。这些都是比较客观的影响，当然我们谁都不知道最后会形成正面还是负面的影响，我觉得还有待观察。”

对于土地两集中，李仿表达了很多个人观点，站在中间角度看问题确实很客观。了解当代置业的人都知道，当代置业的版图扩张并不仅仅依靠招拍挂，更多是通过收并购、产业协同或者合作代建的方式。

据李仿介绍，当代置业目前有 80% 的项目为合作项目，并且这样的模式已经持续了四五年之久。

“从目前来看，收并购的现象已经很突出了，尤其是今年，这类的项目合作机会很多。因为中小企业，尤其是百强以外的开发商，在资金方面很难去完成自身项目发展的需要，但作为本地企业，深耕本地市场多年有很好的土地储备，也有一些比较不错的资源，需要通过与百强开发商的合作进行资源变现。我们换一个角度来看，这些比较优质的规模房企也正需要通过这种阶段性的收并购合作，去实现一定程度的可持续发展。其实双方各取所需，从这两年的市场表现来看也都是这样的趋势。” 李仿如是说道。

据 2020 年财报，报告期内，当代置业实现收入 157.40 亿元，同比增 8.2%。期内毛利 37.84 亿元，同比增 2.1%，毛利率约 24%，净利润 11.17 亿元。2020 年在重庆、长沙、太原等城市新获取 24 个项目，新增计容建筑面积约 462.6 万平方米，新增优质代建项目 8 个，建筑面积约 146.7 万平方米，合约金额约人民币 2.5 亿元。截至报告期末，土地储备（不包括投资性物业及持作自用的物业）合计 14758095 平方米。

从数据可以看到，去年新增的项目全都集中在二线城市，这与很多房企布局一线城市的风格不同。当代置业并不是典型的规模房企，但却常年位居百强房企名列，其中很重要的一个原因便是管理层清楚地知道自己擅长什么、更适合做什么。

当代置业能够稳健发展的另一途径是涉足代建市场。

据克而瑞统计，截至 2020 年 7 月，我国发展代建业务的品牌房企已超过 30 家。这其中既有大型房企恒大、万科、中海、保利，也有中小型房企当代置业、广宇发展等。一般而言，房地产代建方可为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理等服务，并按客户开发货值收取 3%-6% 的管理费，相较地产业务而言利润率更高，风险更低。

从目前国内代建市场的情况，中指院预计，到 2025 年国内代建市场容量将达 2.2-2.5 亿平方米，代建市场规模的渗透率将达到 14.9%，代建项目销售额将超 2 万亿，代建合同收入近千亿，而 2020 年底国内主要代建公司收入仅 110 亿元。

当代置业的财报有提到 2020 年集团新增 8 个代建项目，这 8 个代建项目会为当代置业带来多少利益不可得知。但在 2019 年初，当代置业执行董事兼总裁张鹏曾提出，当代置业当年的销售目标是 360 亿元。其中，360 亿元是销售物业项目的目标，代建方面的目标则是约 30 亿元。

据媒体计算，2019 年，当代置业完成年度目标的 99.11%，但并未提及代建方面的完成情况。虽然结果不得而知，但从近几年当代置业收入麾下的项目可以看出，代建仍是其会持续发展的领域。