土地兩集中後，當代置業（01107.HK）的優勢與選擇

納納醬子 Ariel

6 月盛夏，剛結束第一輪 “土地兩集中” 的 22 座城市，即將進入今年第二輪的 “土地供應潮”。其中，無錫、寧波、廈門、長春等地公佈了宗地信息，甚至已經進行了宅地招拍掛。

各重點城市正有序進行着宅地的供應，對於開發商來説，又會有怎樣的影響呢？

在 5 月 20 日，由億翰智庫、嘉和家業主辦、格隆匯協辦的第四屆 “2020 中國不動產金融論壇” 上，當代置業總裁助理、金融資本中心總經理李仿先生在接受專訪時，表達了關於 22 城集中供地的看法和觀點。

“關於集中供地，我認為有兩個方面的影響最明顯。” 李仿談到，“首先是土地方面。一些開發企業的標的就集中在這 22 個城市，那麼他們需要在短期內籌措比較大的資金量來參與競買，並且之後的開工建設、入市銷售等環節都會比較集中在某一時間段，對整個開發企業持續的生產計劃會帶來一定影響。

（當代置業總裁助理、金融資本中心總經理 李仿）

另一方面體現在整個房地產行業。地產開發是一個資金密集型的行業，企業獲取土地儲備後，要進行相應的資金安排，這中間的資金供給方包括信託、資管公司、私募基金、財富公司等等，他們也需要在集中的這三個月裏進行資金上的匹配。這麼多項目需要資金，最終會推高融資成本，也會加大金融機構的的工作量。這些都是比較客觀的影響，當然我們誰都不知道最後會形成正面還是負面的影響，我覺得還有待觀察。”

對於土地兩集中，李仿表達了很多個人觀點，站在中間角度看問題確實很客觀。瞭解當代置業的人都知道，當代置業的版圖擴張並不僅僅依靠招拍掛，更多是通過收併購、產業協同或者合作代建的方式。

據李仿介紹，當代置業目前有 80% 的項目為合作項目，並且這樣的模式已經持續了四五年之久。

“從目前來看，收併購的現象已經很突出了，尤其是今年，這類的項目合作機會很多。因為中小企業，尤其是百強以外的開發商，在資金方面很難去完成自身項目發展的需要，但作為本地企業，深耕本地市場多年有很好的土地儲備，也有一些比較不錯的資源，需要通過與百強開發商的合作進行資源變現。我們換一個角度來看，這些比較優質的規模房企也正需要通過這種階段性的收併購合作，去實現一定程度的可持續發展。其實雙方各取所需，從這兩年的市場表現來看也都是這樣的趨勢。” 李仿如是説道。

據 2020 年財報，報告期內，當代置業實現收入 157.40 億元，同比增 8.2%。期內毛利 37.84 億元，同比增 2.1%，毛利率約 24%，淨利潤 11.17 億元。2020 年在重慶、長沙、太原等城市新獲取 24 個項目，新增計容建築面積約 462.6 萬平方米，新增優質代建項目 8 個，建築面積約 146.7 萬平方米，合約金額約人民幣 2.5 億元。截至報告期末，土地儲備（不包括投資性物業及持作自用的物業）合計 14758095 平方米。

從數據可以看到，去年新增的項目全都集中在二線城市，這與很多房企佈局一線城市的風格不同。當代置業並不是典型的規模房企，但卻常年位居百強房企名列，其中很重要的一個原因便是管理層清楚地知道自己擅長什麼、更適合做什麼。

當代置業能夠穩健發展的另一途徑是涉足代建市場。

據克而瑞統計，截至 2020 年 7 月，我國發展代建業務的品牌房企已超過 30 家。這其中既有大型房企恒大、萬科、中海、保利，也有中小型房企當代置業、廣宇發展等。一般而言，房地產代建方可為委託方提供項目定位、規劃設計、工程管理、成本管理、招投標管理、營銷管理、品牌管理等服務，並按客户開發貨值收取 3%-6% 的管理費，相較地產業務而言利潤率更高，風險更低。

從目前國內代建市場的情況，中指院預計，到 2025 年國內代建市場容量將達 2.2-2.5 億平方米，代建市場規模的滲透率將達到 14.9%，代建項目銷售額將超 2 萬億，代建合同收入近千億，而 2020 年底國內主要代建公司收入僅 110 億元。

當代置業的財報有提到 2020 年集團新增 8 個代建項目，這 8 個代建項目會為當代置業帶來多少利益不可得知。但在 2019 年初，當代置業執行董事兼總裁張鵬曾提出，當代置業當年的銷售目標是 360 億元。其中，360 億元是銷售物業項目的目標，代建方面的目標則是約 30 億元。

據媒體計算，2019 年，當代置業完成年度目標的 99.11%，但並未提及代建方面的完成情況。雖然結果不得而知，但從近幾年當代置業收入麾下的項目可以看出，代建仍是其會持續發展的領域。