美國房價創近 30 年最大漲幅！背後有三大 “推手” ？

“我身邊只有搶不到的，好像沒有觀望的，估計是剛需的多。” 家住加利福尼亞州灣區的祖然對第一財經記者説。

祖然是一家美國知名數據機構的數據分析師，她説：“（現在房價的漲勢），研究這個口兒的人都已經看不懂了，沒有人能真正估計走勢，大家都覺得股市、房市已然很高，但錢也沒有更好去處，放在手裏又貶值。”

談到美國房價為何高漲，祖然想出三個原因：第一，美國政府在新冠肺炎疫情期間撒錢，美國人現金在手想要保值；第二，疫情期間大量科技企業 IPO 上市，不少人財務自由股票套現；第三，機構入市。她認為，這些原因推高了美國房價。

“不加價就買不到房子”

對數字敏感的祖然有非常直觀的感受：美國房價就是今年漲得兇。“灣區邊上 160 萬美元的房子，很多都是加價 20 萬美元，才能買到。” 祖然對第一財經記者説，“和在東部的同事聊，如華盛頓特區附近的地方，也是房價普漲，不加價就買不到房子。”

最新數據顯示，美國 4 月房價創下近 30 年來的最大漲幅。29 日，衡量全美房價波動的重要數據標普/Case-Shiller 房價指數出爐，該指數 4 月同比上漲 14.6%。這是繼 3 月同比上漲 13.3% 之後，標普/Case-Shiller 房價指數近 30 年來的最高數據。

標普/Case-Shiller 房價指數是由標普採用重複銷售定價技術計算發佈的房價指數，其統計數據來自美國達拉斯、邁阿密、紐約和舊金山等 20 個主要城市，每個月都會進行統計一次，並於兩個月後公佈。

通過該指數可以看到，20 個城市中鳳凰城、聖地亞哥和西雅圖在 4 月份的同比漲幅最高。

“4 月份的表現確實非同尋常。” 標普道瓊斯指數董事總經理兼指數投資策略全球主管拉扎拉 (Craig Lazzara) 表示：“雖然樓市繁榮的部分原因是因疫情所產生的郊區住宅需求，但四月表現也可能代表着加速購房現象，在未來無論如何也都會發生的。” 簡單而言，由於美國人利用創紀錄的低抵押貸款利率在郊區搶購房屋，美國房價從去年開始快速上漲。需求加上房屋供應緊張，將價格推高至今年的創紀錄水平。而今年早些時候木材成本的急劇上升進一步加劇了這種情況。

背後三大 “推手”

祖然對第一財經記者説，目前美國對於貸款的控制較嚴，並沒有看到貸款出現泡沫，直觀的感覺還是有 “大家手裏的錢多了，所以才投資買房子，需要看到的一點是，很多房子買家是全現金”。“不知你有沒有看數據，現在美國個人存款餘額也處於史上最高水平區間。” 她説。

綜合美國商務部經濟分析局（BEA）等機構數據顯示，美國居民儲蓄餘額在 2020 年 4 月達到頂峯，個人儲蓄率達到創紀錄的 33.7%，隨後在 5 月回落到 24.7%，並在隨後一年內震盪，在今年 2 月從 1 月的 19.8% 回落到 13.6%。

根據美國聯邦存款保險公司（FDIC）的歷史數據顯示，自 2020 年 1 月疫情爆發以來，美國銀行的存款賬户共湧入 2 萬億美元的現金，僅 4 月，美國銀行業的存款餘額就增加了 8650 億美元，超過了之前全年紀錄。

疫情後，美國政府釋放了數千億美元，並直接通過支票和失業救濟金的方式發放給了個人，以四月為例，彼時就曾經直接發過 1200 美元的支票。

手裏現金滿滿的不僅有拿到支票的普通民眾，還有因企業上市而一夜實現財務自由的科技新貴。

祖然説，在灣區這一現象尤為明顯，譬如硅谷成長速度最快的雲計算服務公司 Snowflake 以及美國外賣平台 DoorDash 等都在疫情中的 2020 年逆勢成長並上市。

其中 Snowflake 募資達 33.6 億美元，是美股 2020 年最大 IPO。以發行價計算，Snowflake 的市值超 330 億美元，IPO 即獲巴菲特旗下伯克希爾 - 哈撒韋公司及軟件巨頭 Salesforce 的投資，兩家各投 2.5 億美元。

“今年不少科技企業都維持了股價暴漲的狀態。” 祖然對記者分析道，股票暴漲，這些企業中的科技新貴實現財富自由，套現買房。

同時，她説，還有一種值得注意的情況，就是金融機構開始進場。近期黑石集團就在以 60 億美元的價格收購房屋之友（Home Partners of America Inc.）。房屋之友的業務主要是購買和租賃獨棟別墅，在全美擁有 17000 多套房屋，該公司購買這些住房後將其出租，併為租户提供最終購買的機會。

還會漲嗎？

對於房市漲價，祖然形容，現在的情況是 “跟物價一樣，肉眼可見地漲。” 不過對於後市如何，她覺得沒有跡象表明房價上漲能很快消退，雖然有一些庫存增加的跡象。

美國商務部上週出爐數據顯示，5 月全美待售新房供應量增加 15000 套至 330000 套，同比增長 5.8%。按照目前的銷售速度，這相當於 5.1 個月的供應量，高於 1 月份的 3.6 個月。

ING 首席國際經濟學家奈特利表示，標普/Case-Shiller 房價指數數據也將影響更廣泛的通脹數據。

奈特利説，租户支付的主要租金，以及業主等價租金（業主希望從租房中獲得的租金或租户願意支付的租金）佔用於計算消費者價格指數的一攬子商品的三分之一。“假設這種關係成立，我們應該預計未來幾個月住房組成部分將大幅上漲。” 他稱。

目前，不斷上漲的房價也引起了美聯儲官員的注意。

本週，波士頓聯邦儲備銀行行長埃羅森格倫 (Eric Rosengren) 表示，美國無法承受可能威脅金融穩定的房地產市場 “繁榮與蕭條週期”。他説，只收現金的買家在波士頓的房屋競標比賽中佔上風已經很常見了。

文章作者

馮迪凡