中駿商管上市首日收漲 8.11% 商管賽道表現值得關注

7 月 2 日，港股商管賽道新焦點中駿商管 (00606) 正式於香港聯交所掛牌上市。上市當日，公司開盤漲 2.97%，報價 3.81 港元;截至上市首日收盤，公司股價漲幅升至 8.11%，收報 4.00 港元，成交額 3.79 億。

據智通財經 APP 瞭解到，作為港股中較為稀缺的商管物業標的，中駿商管於 2020 年底簽約管理 199 個項目，覆蓋 18 個省、直轄市及自治區。其中，以簽約建築面積計算，位於海峽西岸經濟區、長江三角洲經濟區、中西部地區、環渤海經濟區及粵港澳大灣區的佔比分別為 42.4%、21.2%、14.9%、10.9% 及 10.6%，地域分佈上已形成多元化的物業組合。

2018-2020 年間，中駿商管商管業務規模實現顯著增長。按物業類型劃分，公司商業物業收入佔比分別為 38.4%、42% 和 46.3%，逐年增多，相應住宅物業收入佔比分別為 61.6%、58% 和 53.7%，2020 年商業物業與住宅物業收入幾近平分。

憑藉中駿集團 “一體兩翼” 的協同效應，中駿商管在商管賽道上的定位日益突出。與此同時，隨着該戰略的深耕落地，中駿集團於 2020-2021 年在土拍市場上保持活躍。2020 年，中駿集團更提出 “百城計劃”，預計到 2025 年開業及在建的世界城數量將超過 100 座，將為中駿商管實現更穩健，更長遠的增長賦能，為其長遠穩健發展奠基。

2018 年至 2020 年間，中駿商管營收實現穩定增長，分別達 3.96 億、5.75 億和 8.05 億元人民幣 (單位下同)，年複合增長 42.6%;毛利潤分別為 1.37 億、2.12 億和 3.57 億元，母公司擁有人淨利潤分別為 2741 萬、7005 萬和 1.56 億元，年複合增長 138%。毛利率、淨利率也實現逐年攀升，總體毛利率分別達到 34.6%、37% 和 44.3%;淨利潤率分別達 8.8%、13.5%、20.2%。

目前，我國商管賽道市場仍處於空間大但市場格局分散的階段，集中度仍處於提升初期，而受益於城鎮化和消費升級的需求，購物中心供給將持續增長，商管空間廣闊。

據弗若斯特沙利文數據，2020 年中國購物中心運營服務總建築面積為 5.7 億平米，預計 2025 年將達到 8.3 億平米，年複合增長率為 7.9%。其中，按商業運營總建面計算，2020 年前 5 大商業運營服務商僅佔市場份額的 12.7%，市場格局較為分散。

隨着行業頂層政策支持物管行業從最基礎的物管業務向泛物業管理滲透，將有越來越多的類別的物業或樓宇被納入物業管理服務，物業管理覆蓋率有望迎來加速提升;物管公司業務範圍也將得到進一步延展，行業市場化、多元增值服務、智慧物業等將進一步強化。

總體來看，中駿商管整體營收水平及盈利能力於近幾年間均實現躍遷式增長，其中商管業務成為公司高收益來源的趨勢顯著。隨着公司業務規模擴張及未來在商管業務及增值服務領域進一步深耕，中駿商管則將有望實現盈利能力及收入規模的進一步提升。