中骏商管上市首日收涨 8.11% 商管赛道表现值得关注

7 月 2 日，港股商管赛道新焦点中骏商管 (00606) 正式于香港联交所挂牌上市。上市当日，公司开盘涨 2.97%，报价 3.81 港元;截至上市首日收盘，公司股价涨幅升至 8.11%，收报 4.00 港元，成交额 3.79 亿。

据智通财经 APP 了解到，作为港股中较为稀缺的商管物业标的，中骏商管于 2020 年底签约管理 199 个项目，覆盖 18 个省、直辖市及自治区。其中，以签约建筑面积计算，位于海峡西岸经济区、长江三角洲经济区、中西部地区、环渤海经济区及粤港澳大湾区的占比分别为 42.4%、21.2%、14.9%、10.9% 及 10.6%，地域分布上已形成多元化的物业组合。

2018-2020 年间，中骏商管商管业务规模实现显著增长。按物业类型划分，公司商业物业收入占比分别为 38.4%、42% 和 46.3%，逐年增多，相应住宅物业收入占比分别为 61.6%、58% 和 53.7%，2020 年商业物业与住宅物业收入几近平分。

凭借中骏集团 “一体两翼” 的协同效应，中骏商管在商管赛道上的定位日益突出。与此同时，随着该战略的深耕落地，中骏集团于 2020-2021 年在土拍市场上保持活跃。2020 年，中骏集团更提出 “百城计划”，预计到 2025 年开业及在建的世界城数量将超过 100 座，将为中骏商管实现更稳健，更长远的增长赋能，为其长远稳健发展奠基。

2018 年至 2020 年间，中骏商管营收实现稳定增长，分别达 3.96 亿、5.75 亿和 8.05 亿元人民币 (单位下同)，年复合增长 42.6%;毛利润分别为 1.37 亿、2.12 亿和 3.57 亿元，母公司拥有人净利润分别为 2741 万、7005 万和 1.56 亿元，年复合增长 138%。毛利率、净利率也实现逐年攀升，总体毛利率分别达到 34.6%、37% 和 44.3%;净利润率分别达 8.8%、13.5%、20.2%。

目前，我国商管赛道市场仍处于空间大但市场格局分散的阶段，集中度仍处于提升初期，而受益于城镇化和消费升级的需求，购物中心供给将持续增长，商管空间广阔。

据弗若斯特沙利文数据，2020 年中国购物中心运营服务总建筑面积为 5.7 亿平米，预计 2025 年将达到 8.3 亿平米，年复合增长率为 7.9%。其中，按商业运营总建面计算，2020 年前 5 大商业运营服务商仅占市场份额的 12.7%，市场格局较为分散。

随着行业顶层政策支持物管行业从最基础的物管业务向泛物业管理渗透，将有越来越多的类别的物业或楼宇被纳入物业管理服务，物业管理覆盖率有望迎来加速提升;物管公司业务范围也将得到进一步延展，行业市场化、多元增值服务、智慧物业等将进一步强化。

总体来看，中骏商管整体营收水平及盈利能力于近几年间均实现跃迁式增长，其中商管业务成为公司高收益来源的趋势显著。随着公司业务规模扩张及未来在商管业务及增值服务领域进一步深耕，中骏商管则将有望实现盈利能力及收入规模的进一步提升。