物業公司魯商服務赴港上市 高度依賴母公司令人擔憂

7 月 2 日，A 股上市公司魯商發展下屬的魯商生活服務股份有限公司（魯商服務）遞交港股上市申請。農銀國際擔任其獨家保薦人。

公司表示，本次上市的募集資金將用於收購兼併物業管理公司或者專業化服務公司，提升增值服務業務和多元化服務業務以及補充營運資金及一般公司用途等。

如果最終成功上市，魯商服務將成為繼銀座股份和魯商發展之後的，山東省商業集團有限公司（魯商集團）控股的第三家上市公司。

地區性物業服務公司 營收高度依賴母公司

股市招股書顯示，魯商服務是紮根于山東省的綜合物業管理服務提供商。截至 2021 年 3 月 31 日，魯商服務已簽約管理 65 個物業，已簽約總建築面積超 21.5 百萬平方米，覆蓋中國的 12 個城市，業務範圍已擴展至山東省幾乎所有地級市以及北京和哈爾濱。

公司管理的 65 個物業在管總建築面積約 17.9 百萬平方米，其中 61 個已簽約物業（已簽約建築面積 19.4 百萬平方米）及 61 個在管物業（在管總建築面積約 15.8 百萬平方米）位於山東省，88.3% 的在管面積在山東省內。

業務方面，魯商服務的收入主要來自三條業務線：物業管理服務、非業主增值服務以及社區增值服務。物業管理服務營收佔比排名第一，去年營收佔比超 6 成。

營收方面，魯商服務 2018 年、2019 年與 2020 年的收入分別為 2.82 億元、3.21 億元與 4.28 億元，複合年增長率為 19.5%。2021 年第一季度，公司總收入為 1.04 億元，而 2020 年同期為 7184.0 萬元。

利潤方面，魯商服務 2018 年、2019 年、2020 年以及 2021 年第一季度的淨利潤分別為 2449.6 萬元、2893.4 萬元、4530.2 萬元與 1276.4 萬元，毛利率分別為 16.4%、17.4%、19.8% 和 22.6%。

其中公司服務物業管理服務的毛利率由 2018 年的 9.6% 下降至 2019 年的 7.8%，2020 年重新增長至 11.1%，2021 年第一季度為 17.3%。魯商服務表示，毛利率增長主要由於魯商發展集團開發的物業應占毛利增加。

需要注意的是，魯商服務物管收入嚴重依賴母公司魯商發展。

招股書顯示，公司來自魯商發展所開發物業的在管總建築面積分別約佔在管總建築面積的 98.6%、99.8%、76.6% 與 66.2%。

來自魯商發展所開發物業提供的物業管理服務所得收入分別佔魯商服務年物業管理服務收入的 98.8%、98.7%、97.0% 與 91.6%，佔比均超過九成。

股權方面，公司由魯商發展直接控股。招股書顯示，魯商發展和魯商創新分別持有公司股份的 95.1%、4.9%，而魯商創新為魯商發展公司的全資子公司。目前魯商發展 52.00% 的股權由山東商業所擁有，而山東商業由山東國資委及一家大型國有企業山東國惠持股 90%。