谁说房地产不行了？8 家房企入围《财富》世界 500 强

2021 年的房地产风声鹤唳，但危机只是一部分房企的，还有一部分房企活得很好，并且进入了世界 500 强。

8 月 2 日，2021 年《财富》公布世界 500 强企业名单，中国房企从 5 家增至 8 家，时隔四年迎来三个新面孔：龙湖、融创、华润置地。

其中，登顶世界房企第一的是恒大，以 735 亿美元营业收入，虽在 500 强中排名第 122 位，却是全球房地产行业的老大。

去年的冠军碧桂园，以 670 亿美元营业收入，排名 139 位，提升 8 位，排名第二；营收 660 亿美元的绿地紧随其后，排名上升 34 位，至第 142 位，成为季军。

营收规模 607 亿美元的万科，排名上升最快，从 200 名之外跻身第 160 位，提升了 48 位，超过保利；保利以 580 亿美元营业收入，排名至 174 位，提升 17 位。

融创、龙湖、华润置地均为首次上榜，排名分别为 364 位、456 位和 470 位，营收规模分别为 334 亿美元、267 亿美元、260 亿美元。

看到这些新面孔，不免让人想到老万达。万达集团曾在 2016 年进入 500 强，但 2017 年卖掉万达文旅后，2018 年便跌出榜单，再没进入。

值得关注的是，这么多房企入围，是在去年以来房地产调控的重压之下实现的。尽管调控频频，但房地产行业规模仍保持迅猛增势，去年新房销售超 17 万亿；今年上半年更是首次突破 9 万亿，中原预计全年可达 20 万亿。

房地产销售是营收的前提，《财富》世界 500 强是按照营收排名的。在行业分化加剧的趋势下，头部房企的规模增长，最为明显。本次入围的 8 家房企，有 7 家销售金额位列行业前十。据克而瑞统计，2020 年 TOP10 房企的操盘金额同比提升 18.5%；2021 年上半年，TOP10 房企操盘金额门槛更是同比增加 70.9%。

销售规模的大幅增长，意味着头部房企未来的营收也不会差。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，这两年全球经济受到疫情冲击，大部分企业业务受阻，部分新产业爆发，但这类企业规模偏小，难以入围榜单。相比之下，国内房地产企业销售规模不减反增，各类资金加速进入，让部分房企表现格外突出。

但如果仅靠房地产开发业务的营收，也不足以支撑房企在 500 强榜单中的生存和提升。入围的 8 家房企，没有一家是单一的房地产开发商，而是都在进行多元化的集团公司。

这些头部房企，每家都在积极探索地产开业业务之外的，第二增长曲线。

早在 10 年前开启多元化的万科，2020 年包括万物云在内的多元业务收入约 288 亿元；华润置地也已经形成了开发业务、经营性不动产、轻资产管理三大业务板块，去年其商业租金收入已超 120 亿。

恒大的多元化也早已展开，目前形成了恒大地产、恒大物业、恒腾网络、房车宝等八大产业平台；碧桂园在 2019 年提出地产、机器人、农业的 “三驾马车”；融创的 “地产 +” 业务也在不断提升，2020 年融创服务收入 46 亿，融创文旅收入近 40 亿。

最惊人的是龙湖，去年经营性收入约 136 亿元，不久前高调喊出了 2024 年经营性收入迈过千亿的目标。

当然，仅从当下的收入占比来看，没有一家房企的多元业务，可以称之为 “成功”。据贝壳研究院统计，2020 年多元化收入超过 10% 的企业，仅有 9 家，分别为新城控股、龙光、招商蛇口、时代中国、雅居乐、绿城中国、华润置地、中国铁建和旭辉集团。地产开发仍是房企收入的绝对主力。

对于资本市场来说，在房地产开发业务不断逼近预期中的天花板时，多元业务的增长，为焦虑的投资者提供了一个遐想空间。

易居集团 CEO 丁祖昱指出，在过去十余年间，多元化是房企业绩突围的重要渠道，目前多元化发展格局已基本形成，进入运营阶段。

多元业务的长培育期、重资金投入等特点，意味着后知后觉的房企已经难有机会重新布局，而开始收获的房企，出现 “活下去” 的信号。

正因如此，物业、商业分拆上市远比规模千亿的房企 “值钱”，而将相对成熟的多元业务保留在集团中的万科和龙湖，也成为房地产板块中，市值最高的两家房企。

从过去数年的表现来看，跻身世界 500 强的房企，鲜有掉出队伍者。在全球经济逐渐复苏的背景下，8 家入围房企想要稳住江湖地位，势必要保持收入规模的持续增长。当房地产开发业务增速不断收窄，多元业务的真正竞争，也将在这些行业佼佼者中展开。