市值跌去 4000 億後，貝殼正面臨週期的考驗

2021 年是極其特殊的一年，許多巨頭公司都在面臨顛覆性的考驗，貝殼這個在線房產交易的巨獸，也不例外。

在剛上市的那幾個月裏，貝殼市值一度超過 6000 億，超越萬科、碧桂園兩家房企龍頭之和。

未料到在進入 2021 年之後，先是反壟斷的 “達摩克里斯之劍” 高懸，隨後創始人左暉離世、中概股遭遇監管風暴，房地產調控也愈發嚴厲。

短期內的貝殼遭遇了前所未有的危機，投資者們也不斷用腳投票，其股價在過去的 20 天裏直接腰斬。從高點至今，貝殼的股價已跌去了超過 4000 億。

這使得在 8 月 12 日發佈的這份財報，頗受投資者關注。在早間的電話會上，包括貝殼董事長兼 CEO 彭永東在內的管理層，就反壟斷、政策影響等問題進行回應，安撫投資者，讓他們看向長週期。

半年 GTV2.29 萬億

行業政策高壓下，貝殼交出了一份還算不錯的中報。

從上半年整體情況來看，貝殼仍然保持着高速增長。比如説 GTV 這一項就創了歷史新高。財務數據顯示，貝殼上半年 GTV 達 2.29 萬億元，同比增長 72.3%。

在具體項上，截至今年 6 月 30 日，貝殼存量房業務 GTV 為 1.33 萬億元，同比增長 70.1%，新房業務 GTV 達 8417 億元，同比增長 70.7%。此外，貝殼新興及其他業務營收也同比增長 68.9%，突破 12 億元。

這意味着發生在貝殼平台上的新房交易，已佔據近十分之一。按照國家統計局的數據，今年上半年，全國商品房銷售額 92931 億元，同比增長 38.9%。

細看下，二季度裏貝殼的財務數據發生了些微妙變化。

財報顯示，貝殼在今年第二季度淨營收為人民幣 242 億元，同比增長 20%，淨利潤為 11.16 億元，較去年同期的 28.39 億元下降了 61%。經調整後的淨利潤為 16.38 億元，也低於去年同期的 29.51 億元。

有地產分析師分析稱，二季度淨利潤下滑主要原因是去年同期的基數較高。受到疫情影響，去年一季度很多消費者的決策延遲至二季度。

最大的變化則發生在二季度營收結構中。在第二季度，貝殼二手房交易服務營收為 96 億元，同比僅增長 4%，新房交易服務營收為 139 億元，同比增長 31.9%，新興服務和其他服務營收為 6.6 億元，同比增長 50.6%。

這也是貝殼上市後，首次出現單季度二手房服務營收低於新房交易服務營收的情況。在今年一季度，貝殼二手房交易服務營收的水平還在 102 億元，略超新房交易服務收入的 99 億元。

這種變化的原因在於，二手房交易正成為房地產調控的主戰場。在今年 2 月深圳出台二手房參考價制度之後，成都、西安等城市也隨後表態跟進，其後寧波、上海、紹興等 10 餘個城市也出台政策管控二手房價格。

並且在業內看來，針對二手房的調控政策還將更廣泛地鋪開，這也將繼續對貝殼的業務造成衝擊。

有中介分析師對華爾街見聞表示，近期各地二手房參考價政策紛紛出台，對房源掛牌形成很大約束，這也將徹底打破以貝殼為首的中介在二手房定價中的慣常玩法，貝殼的房源掛牌價格被迫下線。

因不少政策是在 7 月份起才陸續實施，這意味着二季度中貝殼財報所遭受的衝擊，還不算個事，貝殼會在第三季度開始遭遇真正的考驗。

貝殼內部在短期內也並不看好。貝殼預計，2021 年第三季度營收在 145 億元至 155 億元之間，較 2020 年同期下降約 24.6%~29.4%。

貝殼 CFO 徐濤表示，預計下半年新房市場 GTV 將同比下滑。不過他認為，下半年開發商獲客難度加大，會將更加依賴經紀人渠道。

能否穿越週期

貝殼這個去年 8 月剛上市的新星，在不到一年的時間裏股價坐上了過山車，市值從最高 6000 億跌到了不足 2000 億。

過去這幾個月，貝殼遭遇了中概股監管、反壟斷和房地產調控的多重壓力，貝殼的股價跟着整個中概股板塊的下滑，隨波逐流。

創新高的 GTV，也未能彌補投資者對貝殼發展的憂慮。財報後首個交易開盤，貝殼股價下滑超過 15%，創下上市來的新低。

“第一房地產在線交易平台” 的身份，讓貝殼受到了互聯網平台反壟斷大潮的影響。業內也有質疑聲音，説貝殼的 VIP 協議涉嫌二選一。

8 月 12 日，貝殼召開投資者電話會議，對於外界疑慮貝殼是否涉嫌壟斷的問題，彭永東表示，在過去這段時間裏，貝殼積極配合相關部門，認真自查和整改，得到了很多與相關部門高密度溝通與彙報的機會，不僅收穫了相關主管部門的肯定，也同時進行了持續向內歸因的思考。

徐濤也補充，“目前，公司未接受任何與反壟斷問題相關的正式檢查”，不過貝殼已經及時提交自我檢查報告。

此外，身處房地產行業高壓式的週期調控中，營收主要來自於新房和二手房交易的貝殼，在住宅交易的價格和次數都被 “掐住脖子” 的情況下，其業績、股價和市場預期都將被直接影響。

貝殼管理層少見地回應了中介費用調整的傳聞。這則傳聞指，中介費將降為當地社平工資的 3 倍。

徐濤稱，對這個傳聞表示震驚，在與住建部溝通求證後，住建部明確回應此前並不知道這樣的消息。

徐濤認為，調控政策更多是為了提升房產過户交易流程的規範性，幫助市場規範發展。在這個背景下，誰受益、誰面臨挑戰顯而易見，對此並不擔心，完全擁護和支持。

中金研報稱，房地產市場整治力度的加大和交易量的階段性下滑，將加速中小房產中介機構的出清，合規頭部機構的服務溢價更為凸顯。

對於貝殼這個龐然大物而言，更需要思考的，不是短期內市值和業績的波動，而是如何在一個更長的歷史視角下，穿越週期，獲得發展。

過去 20 年，貝殼伴隨着中國城市化和房地產市場的爆發，收穫了自己的模式和 “地盤”，成長為第一獨角獸，但站在當下，如何面對更久遠的未來？

在彭永東看來，中國房地產走過了四大階段，政策調控是為了平滑週期。

大致上，房地產行業每三年一個週期，比如 2008 年、2011 年、2014 年、2017 年、2020 年尾開始，房價出現波動，對應的抑制政策則會出台。“每當市場均衡被破壞，就會出現相應的政策，市場逐漸降温，直至下一個循環。”

已經 20 歲的貝殼，都經歷了這些週期並壯大。因此，彭永東判斷，短期內房地產市場的調整，不會改變消費者長期對美好居住的嚮往和需求。貝殼也將會像過去 20 年來所經歷的，去找尋穿越市場波動，在未來長期創造價值的機會。

當下，房地產行業正從金融源頭戴上緊箍咒，從開發端到消費端，一個全新的週期才剛剛開始。貝殼顯然不能依賴舊有的路徑，也要同其他房企轉型那樣，尋路 “第二增長曲線”。

彭永東介紹，今年公司發展的側重點在於第二賽道。他所言的第二賽道，是包括家裝、在內的新業務發展，6 月，貝殼花 80 億收購了聖都家裝，重倉 C2C 裝修業務。

不過從目前的財務數據來看，新興服務和其他服務營收佔總體營收的比重不足 3%，短期內還不能成長為公司的支柱性業務。

貝殼未來的路並不那麼好走。眼下，恒大、碧桂園、萬科、龍湖等行業巨頭，都已經紛紛盯上了 “房地產在線” 業務，並積極佈局，這將分食貝殼的優勢市場；而所謂第二曲線業務，也都是 “窄門”，目前都還沒有成熟的模式。

貝殼，註定一直要做探路者。或許，這也正應了左暉所説的那句話，“要做難而正確的事”。