萬科淨利 12 年來首下滑

姍姍來遲的萬科 2021 年中報，保持着一貫的謹慎，但有一項數據卻超預期下滑了。

8 月 29 日披露的中報顯示，萬科期內實現營業收入 1671.1 億元，同比增長 14.19%，歸屬上市公司股東淨利潤 110.47 億元，同比降低 11.68%。

雖然，今年房地產行業的中期業績，主流房企普遍 “增收不增利”，淨利潤增速和利潤率都在下滑，但萬科卻出現了容器絕對利潤數據的減少，這也是時隔 12 年，繼 2008 年年報之後，萬科的財報再次出現歸母淨利潤同比下滑的情況。

這成了 8 月 30 日萬科業績會上備受關注的問題。很多投資者將萬科與華潤、龍湖等頭部公司進行對比，向管理層提問。

對此，萬科總裁祝九勝表示，“這真是人比人氣死人”，萬科中期淨利潤下降兩位數有三個原因，其一是銷售規模增長有限，與同行相比慢了；第二是毛利率下降稍快，主要原因是地價佔比不斷升高，從 2017 年到 2020 年，萬科的地售比漲了 17 個百分點，將逐步體現在結算收入和利潤上。

其三是轉型業務的相關影響，2012 年萬科從房地產開發轉向經營、服務並重，轉型效果的體現需要時間，而且萬科轉型業務以歷史成本計價，不僅沒有帶來重估利潤，還帶來折舊和攤消。

“現在覆盤反思這個問題，萬科的經營性業務、新賽道都值得檢討，比如對開展新業務的過程，新業務的難度，建立新業務的能力嚴重估計不足。當年太樂觀了”，祝九勝説，這方面龍湖、華潤有非常多的地方值得學習。

祝九勝進一步表示，經營類、服務業務，國外做了 100 年了，但現在底層邏輯都需要重新構建，大家都需要重新解題，這裏面有機會，也有挑戰與風險，而當真正建立了這個能力，中長期會很有價值。

不過，他認為，“新業務對傳統銷售規模和利潤的貢獻還是有限，體現的更多是中長期估值和企業價值。”

對未來的淨利潤水平是否能提升，祝九勝坦言今年仍有壓力。

談及房地產行業當前的調控，祝九勝表示，整個行業的遊戲規則已發生變化，從業者的發展思維也要相應作出調整。萬科沒有把規模和速度作為唯一的目標，會在規模和效益之間、短期和長期之間、風險和收益之間權衡，尤其當規模超過 5000 億後，萬科更堅持穩字當頭，“在我們的認知裏 ‘活下去’ 比什麼都重要。”