貝殼這一年：逆風、轉向
第二賽道發力。
過去一年是貝殼逆風向上的一年。
創始人左暉離世、互聯網平台經濟的全新命題，以及房地產市場的大幅調整，都給這家上市不久的公司帶來衝擊。
房地產週期的魔力、調控政策疊加帶來的殺傷力，在貝殼身上體現得淋漓盡致。最直接的是，貝殼的股價較高點跌去了將近 5400 億。
這些均反映在貝殼的年報上，四季報的財務數據走弱肉眼可見。
但長遠來看，貝殼並不悲觀。貝殼董事長兼 CEO 彭永東在 3 月 10 日的投資者會上表示，市場的波動有着規律和必然性，長週期看市場會迴歸中樞，反週期看市場也會逐漸恢復。
“過去一年是凜冬散盡，星河長明。” 貝殼管理層試圖給投資者們帶來安慰和光明。
在行業經歷調整之後，貝殼業績會也明確透露出新的訊號：地產的舊範式已被打破，所有人都要尋找新的出路了。
凜冬
不出意外，貝殼年報折射出房地產的寒意。
財報顯示，貝殼 2021 年四季度 GTV 為人民幣 7324 億元，同比下降 34.6%。存量房交易 GTV 為人民幣 3546 億元，同比下降 39.4%。新房交易 GTV 為人民幣 3568 億元，同比下降 24.0%。
整體四季度的數據明顯走差。存量房 GTV 同比下滑 39.4%，僅比同期四季度二手房全國交易同比下滑 43% 略好一點；甚至三季度勉強守住的新房交易數據，也出現了兩位數的下滑。
並且被寄予未來發展希望的新興及其他服務，在去年四季度的 GTV 僅為人民幣 210 億元，同比下降 68.2%。
最終，2021 年四季度，貝殼營業收入為人民幣 178 億元，同比下降 21.5%。淨虧損為人民幣 9.33 億元。
地產的冬天，從貝殼的這組財報數據中可以清晰得看到。這並不令人意外。
但凜冬裏也有亮眼的地方。
在市場的下行期裏，貝殼最寶貴的財富是它引以為傲的 ACN（經紀人合作網絡）、門店以及經紀人留存率。
在這一點上，貝殼還是體現出了自身的韌性。數據顯示，截至四季度末，貝殼聯網門店數超過 5.1 萬家，同比增長 8.7%，環比下降 5.4%；活躍門店數量超過 4.5 萬家，同比增長 4.4%，環比下降 8.3%。
聯網經紀人 45.5 萬人，同比下降 7.8%，活躍經紀人人數超過 40.6 萬人，同比下降 8.7%。
在行業進入衰退期，如 Q 房網上海近期也因欠薪多月，將要徹底退出上海市場的情況下。貝殼的門店數據雖然未能像三季度一樣逆勢增長，但相比行業已是不錯。
彭永東表示，門店數量的變化主要是因為，週期底部時門店進行了合併，以增加競爭力，同時新增門店減少。總體來説，下降的幅度與此前預期一致。
彭永東對於 2022 年的市場，有三個確定的判斷：政策糾偏是確定的；消費者對於美好居住有巨大的需求是確定的；市場迴歸中樞是確定的。
基於此，他預計，隨着 2022 年一季度市場觸底，平台門店和經紀人規模仍會收縮。門店數量會在二季度後開始逐步增長。
貝殼對於 2022 年全年交易數據的判斷，是二手房交易額同比下降 10%-15%，新房同比下降 5%-10%。
隨着一季度數據觸底，市場信心逐漸恢復，交易額跌幅將從二季度開始逐步收窄，到下半年恢復同比增長。
出路
房地產經紀業務的增量天花板已現，貝殼也和很多開發商開始向運營要收益類似，開始尋找其自己的出路。
它所選擇的，是依靠已經形成的平台網絡，為新的業務賦能。
2021 年底，貝殼發佈 “一體兩翼” 戰略升級，“一體” 即二手和新房交易服務賽道，“兩翼” 分別為整裝大家居事業羣與普惠居住事業羣。
彭永東則在投資者會上明確，貝殼的 “一體” 業務將對 “兩翼” 業務進行支持。“一體在 2022 年開始助力兩翼，構建向第二賽道高效薦客的業務模式。”
管理層表示，貝殼會在更快速靠近第一賽道 B 點的同時，全面激活其在居住服務領域的佈局。
彭永東透露，去年貝殼對家裝家居品牌聖都家裝的收購已經獲得監管機構的批准。這筆收購也讓貝殼家裝業務能夠更快實現從 1 到 100 的規模化複製。
目前，貝殼已經對部分城市進行試點，二手和新房交易服務賽道已可以為試點城市的家裝業務，貢獻約 30% 的客源。
也是由此，貝殼將 2022 年視為第二賽道規模化發力的元年。
除了利用 “一體” 賽道的獲客端優勢，發力家裝業務外，貝殼的惠居租賃業務也將在今年發力。具體來説，包括普通房產租賃經紀業務、輕託管業務和集中式公寓服務三個類別。
對於貝殼而言，這也會是場大膽的實驗。其讓投資者、地產界所青睞，甚至嫉妒的，正是其形成的產業互聯網平台。
如果今年貝殼能夠通過這個平台，將家裝業務也復刻自身在房產中介領域的成功，意味着貝殼將擁有更多的可能。
人們談論起貝殼，也不再會覺得它僅是一個建立了統一規則的中介聯盟，或者依靠市場佔有率對開發商有很大話語權的平台；房地產週期性對貝殼業績的干擾，也會降低。
彭永東表示，長期來看，第二賽道的收入將有效彌補公司在市場下行週期裏第一賽道收入的下降，並在市場平穩期帶來收入的增量貢獻。
