房地產服務板塊拉昇，遠洋服務卻跌了，值得上車嗎？

今天房地產服務板塊大幅拉昇。A 股特發服務、世聯行漲超 6%，港股華髮物業服務、時時服務漲超 10%，正榮服務、建發物業、時代鄰里紛紛跟漲。

圖片來源於同花順

今年以來在地產監管政策逐漸鬆綁的影響下，地產行業及物業行業重新引起市場的關注。財報季來臨，儘管很多地產股的業績下滑比較明顯，而物業股相對來説更加分化。

在港股，目前累計有超 50 家物業上市企業，其中有 12 家企業市值超過百億港元，剩餘多數在數十億區間。這其中有一個非常明顯的特點：母公司越是全國性房企巨頭，物業股自身的市值就跟着水漲船高。

但這也反應出了一個很關鍵的事實：行業格局較為堅固，不僅是品牌效應帶來的馬太效應，也是在目前資本難以再如以往隨意海量流入推動併購整合的背景下，自身體量及資本實力相對弱的競爭者想要高速擴張的難度將越發困難。

近一兩年的行業數據顯示，很多中小物業股確實面臨着這一考驗。

在衡量一家物業管理公司的價值時，投資者一般會看公司盈利能力、面積規模和規模增長能力、投拓能力等指標。

以處於行業中小規模同時近期發佈業績的遠洋服務（06677.HK）為例。

3 月 18 日，遠洋服務發佈了 2021 年業績公告，顯示公司營收、毛利率均有上升，物管服務合約建築面積也在增加。財報發佈後，連漲好幾天的遠洋服務今天卻跌了 3% 以上。

圖片來源於富途

業績公告顯示，2021 年，遠洋服務實現營收 29.656 億元，同比增長 47%；公司毛利率上升約 3 個百分點至 28% 左右。

儘管業績數據靚麗，但與碧桂園服務、越秀服務、合景悠活等同行相比還是有些地方比不上，除了市值，毛利率也不佔優勢，而毛利率影響着公司的盈利能力。

港股物業板塊部分上市公司，圖片來源於 Choice

從財報來看，2018-2020 年，遠洋服務的毛利率約為 25%/21%/20%，但這三年，新城悦服務的毛利率都在 29% 以上，碧桂園服務的毛利率則均超過 31%。

淨利率方面，雖然遠洋服務的淨利率從 2018 年的 11.22% 左右，增長到了 2020 年的 14.88% 左右。但這三年裏，新城悦服務的淨利率在 14% 至 17% 之間，碧桂園服務淨利率則高達 17% 以上。

在面積規模與規模增長方面，2021 年年底，遠洋服務合約面積、在管面積分別為 1.06 億平方米與 7348 萬平方米，比 2020 年底分別增長 49% 和 62%。

2020 年底，遠洋服務的合約建築面積與在管建築面積，分別為 7110 萬平方米、4550 萬平方米，較 2019 年底分別增長 12.1% 及 19.7%。

雖然這兩年，遠洋服務的面積都有增長，但這種增長建立在較低的基數之上，要知道在 2020 年末，碧桂園服務的合約在管面積就已經突破 8 億平方米，新城悦服務合約在管面積也突破了 2 億平方米。

縱向對比來看，2018-2020 年，遠洋服務的毛利率、淨利率、合約面積都在逐年增長，但橫向與同行對比，其與碧桂園服務、新城悦服務等品牌物業管理公司之間還存在一定差距。

遠洋服務的收入主要來源於住宅及其他非商業物業管理服務、商業運營及物業管理服務這兩部分。公司業務中，既有遠洋集團開發擁有的物業，還有第三方物業。

業績公告顯示，2021 年，合約建築面積中，由遠洋集團開發擁有的物業佔比為 49%，由第三方開發擁有的物業佔 51%，且去年遠洋服務的新增合約建築面積中，約 87% 來自第三方拓展。

遠洋服務業績公告，圖片來源於富途

可見，遠洋服務的合約建築面積中，有一半左右是第三方物業，且是其規模增長中的重要力量。但相比集團自有物業，第三方物業的後續開拓、續約等存在很大不確定性。

尤其是隨着越來越多房企的入局，物管行業的競爭變得日益激烈，遠洋服務未來還能保持這種增速嗎？

近年來，在房地產行業接連遭受 “房住不炒”、“防止資金違規流入房地產市場” 等政策打壓後，樓市逐漸冷清，房子漸漸不像以前那麼好賣了，房企對拿地建房變得更加謹慎，反而是易獲得較高現金流收入的物業管理愈發被重視。

據統計，2020 年，我國物業管理行業營收規模高達 1.2 萬億元。且在 2016-2020 年，保持着 12.4% 的複合年均增長率。

來源：中國物業管理協會、克而瑞、國金證券研究所

由於對物業管理賽道的看好，近年來，我國新註冊的物業管理公司越來越多。截止 2021 年 7 月底，我國物業管理相關公司多達 333 萬家，處於存續、在業狀態的有 273.3 萬家，其中去年上半年註冊的就高達 53.5 萬家。

來源於東方財富網、企查查

物業管理賽道的熱鬧不僅在於新註冊的公司多，新上市的公司也很多。在碧桂園、融創、新城、世茂等有實力的品牌房企紛紛分拆物業上市的影響下，越來越多物管公司走上了上市融資之路。

近三年來，累計多達 40 餘家物業公司完成了上市融資，僅 2021 年就新增了 14 家上市物業公司，物管行業的競爭愈發激烈起來。面對日益 “內卷” 的物管行業，遠洋服務恐怕很難不受影響。

不同於房地產開發，物業管理是個輕資產行業，每年需要投入的資金較少，但創造的現金流收入卻很可觀。而且目前物業管理行業處於成長期，未來行業規模還將擴大，許多優質物業公司在上市融資後，獲得了飛速發展。

但我們也要看到，隨着入局者越來越多，以及各大品牌房企紛紛分拆物業公司上市，物業管理行業的競爭已不斷加劇。

總的來説，我國物業管理行業仍處於快速發展階段，那些擁有較大管理面積和高業績增長的頭部品牌物業公司，有望憑藉着綜合實力獲得廣闊的市場，但在日益激烈的行業競爭下，許多中小物業公司未來發展仍面臨壓力。