穿越週期｜是時候揮別高槓杆了

“我始終堅信地產是一個永續行業。現在是冬天，不是末日，春天已經不遠了！”

3 月 24 日的業績會上，旭輝控股董事局主席林中高調地向外發聲，表達對接下來市場的看好。

過去大半年裏，林中説他聽到最多的一個字就是難。“銷售難、融資難、回款難以及應對做空難”。就在兩週前，瑞銀看空旭輝的報告發布，兩天股價跌去了三成。隨後旭輝控股 CEO 林峯怒懟瑞銀，公開自家表外負債，以圖自證清白。

在過去的大半年，同大多數的同行一樣，旭輝也面臨資金鍊緊繃的困局，不過截至目前旭輝並未出現違約，各項經營也正常。

但旭輝一直被詬病的少數股東權益進一步增長 26.5%，至 45.95 億元，佔權益比重超過 37%。

少數股東權益過大，疑似表外負債過多，這也是瑞銀給出看空報告的核心點。

面對看空，林氏兄弟奮起反擊，索性公開了表外數據。截至去年末，旭輝土儲並表比例 55.9%，表外有息負債 203.92 億元，較 2021 年中期下降 10%。此外，經審計對外擔保金額為 157.88 億元。

林峯指出，旭輝一直對合作方進行分類管理。像恆基、GIC、香港置地等長遠、資信好的戰略合作方佔合作比例 35%；招商蛇口、金茂等長期合作方佔比 56%；可能會出風險的房企只佔了 9%，其中已經出風險的房企大概佔合作項目的 5%。 

根據旭輝的統計，截至報告末，與包括髮生債務展期的已出險房企的合作項目有 21 個，其中 14 個是無融資的尾盤項目，不會有什麼影響；餘下 7 個項目可能存在部分影響，但項目上有充足預售監管資金保障項目推進；極個別項目也在溝通合作方，可能採用併購貸款等形式推進。

林中表示，相比中報時的數據，旭輝沒有替風險的夥伴做超額擔保，整體的風控也非常完善。合作開發的項目存在的風險，對旭輝而言其實是非常小。

旭輝公開表外是對看空者的回擊，也是機構和投資者對民營房企表外狀況的一次全面探視，它對旭輝而言，似乎並沒有那麼危險。

不過，旭輝也在反思過去利用合作衝規模的負面影響。“未來幾年旭輝要大幅提高權益銷售比重，而不是表面銷售額的大小”，林中表示，旭輝已經做了一次徹底的改變，從重規模轉向重品質，效益，未來五年要進入一個穩定成長期。

這意味着旭輝要徹底揮別過去的高槓杆模式。

在 2021 年末，旭輝成功進入 “綠檔”；全年融資成本同比下降 0.4 個百分點，至 5.0%；一年內到期債務佔比為 16%，年內僅有一筆餘額 14.8 億元的境外債到期；截至期末，旭輝在手現金 467 億元，被監管資金僅佔 36%。

在這基礎上要進一步降槓桿。旭輝未來在 8-10 年可能會把現在 69% 左右的資產負債率逐步降到 30% 左右。這也與行業整體去槓桿的趨勢相符。

林中認為，房地產開發總量見頂，但還可維持 10 億平米以上的開發量，15 萬億的交易量，可容納多家千億級以上的大企業。

而喊話春天即將到來的林中，也希望自家的房企會是未來春天裏的核心玩家之一。過往靠着合作一路向上衝擊的旭輝也要轉向、改革自身了。

在專注聚焦做強旭輝的地產主業的同時，旭輝要將經營模式從過去純住宅開發轉向 “開發 + 資產運營”，經營模式則轉向低負債、輕土儲、高效率、低成本。在商業、長租和商業代建等領域持續發力。

林中希望，旭輝在未來 5-10 年後，輕資產業務收入可以佔到總收入的 30-40%。

“我們物業的收入一定會突破幾百個億，我們的租金未來也是有機會破百億的。未來旭輝能成為最優質的企業。” 林中説。