穿越周期｜是时候挥别高杠杆了

“我始终坚信地产是一个永续行业。现在是冬天，不是末日，春天已经不远了！”

3 月 24 日的业绩会上，旭辉控股董事局主席林中高调地向外发声，表达对接下来市场的看好。

过去大半年里，林中说他听到最多的一个字就是难。“销售难、融资难、回款难以及应对做空难”。就在两周前，瑞银看空旭辉的报告发布，两天股价跌去了三成。随后旭辉控股 CEO 林峰怒怼瑞银，公开自家表外负债，以图自证清白。

在过去的大半年，同大多数的同行一样，旭辉也面临资金链紧绷的困局，不过截至目前旭辉并未出现违约，各项经营也正常。

但旭辉一直被诟病的少数股东权益进一步增长 26.5%，至 45.95 亿元，占权益比重超过 37%。

少数股东权益过大，疑似表外负债过多，这也是瑞银给出看空报告的核心点。

面对看空，林氏兄弟奋起反击，索性公开了表外数据。截至去年末，旭辉土储并表比例 55.9%，表外有息负债 203.92 亿元，较 2021 年中期下降 10%。此外，经审计对外担保金额为 157.88 亿元。

林峰指出，旭辉一直对合作方进行分类管理。像恒基、GIC、香港置地等长远、资信好的战略合作方占合作比例 35%；招商蛇口、金茂等长期合作方占比 56%；可能会出风险的房企只占了 9%，其中已经出风险的房企大概占合作项目的 5%。 

根据旭辉的统计，截至报告末，与包括发生债务展期的已出险房企的合作项目有 21 个，其中 14 个是无融资的尾盘项目，不会有什么影响；余下 7 个项目可能存在部分影响，但项目上有充足预售监管资金保障项目推进；极个别项目也在沟通合作方，可能采用并购贷款等形式推进。

林中表示，相比中报时的数据，旭辉没有替风险的伙伴做超额担保，整体的风控也非常完善。合作开发的项目存在的风险，对旭辉而言其实是非常小。

旭辉公开表外是对看空者的回击，也是机构和投资者对民营房企表外状况的一次全面探视，它对旭辉而言，似乎并没有那么危险。

不过，旭辉也在反思过去利用合作冲规模的负面影响。“未来几年旭辉要大幅提高权益销售比重，而不是表面销售额的大小”，林中表示，旭辉已经做了一次彻底的改变，从重规模转向重品质，效益，未来五年要进入一个稳定成长期。

这意味着旭辉要彻底挥别过去的高杠杆模式。

在 2021 年末，旭辉成功进入 “绿档”；全年融资成本同比下降 0.4 个百分点，至 5.0%；一年内到期债务占比为 16%，年内仅有一笔余额 14.8 亿元的境外债到期；截至期末，旭辉在手现金 467 亿元，被监管资金仅占 36%。

在这基础上要进一步降杠杆。旭辉未来在 8-10 年可能会把现在 69% 左右的资产负债率逐步降到 30% 左右。这也与行业整体去杠杆的趋势相符。

林中认为，房地产开发总量见顶，但还可维持 10 亿平米以上的开发量，15 万亿的交易量，可容纳多家千亿级以上的大企业。

而喊话春天即将到来的林中，也希望自家的房企会是未来春天里的核心玩家之一。过往靠着合作一路向上冲击的旭辉也要转向、改革自身了。

在专注聚焦做强旭辉的地产主业的同时，旭辉要将经营模式从过去纯住宅开发转向 “开发 + 资产运营”，经营模式则转向低负债、轻土储、高效率、低成本。在商业、长租和商业代建等领域持续发力。

林中希望，旭辉在未来 5-10 年后，轻资产业务收入可以占到总收入的 30-40%。

“我们物业的收入一定会突破几百个亿，我们的租金未来也是有机会破百亿的。未来旭辉能成为最优质的企业。” 林中说。