穿越週期｜鬱亮道歉，萬科涅槃

萬科的年報很久沒有出現這樣的慘況了，上一次，還是哀鴻遍野的 2008 年。

3 月 30 晚間披露的年報顯示，萬科期內實現營業收入 4528.0 億元，同比增長 8.0%，歸母淨利潤 225 億元，同比下滑 45.7%。

這是繼 1995 年、2008 年後，萬科淨利潤出現上市 31 年以來第三次下滑。

對於一向被市場譽為 “好學生” 的萬科來説，這就是一份不達標的試卷。3 月 31 日的業績會上，萬科董事會主席鬱亮對業績下滑進行了檢討、反思。

反思之後，鬱亮則表達了他的歉意，“2021 年業績表現不好，讓股東失望了，在這裏，我向廣大投資者、利益相關方表示誠摯的歉意”。

萬科的財報展現出了房企的真實現狀，直面自身短板，鬱亮展現出了坦誠。

不過鬱亮也對今年未來業績提升有信心。政策已回暖、行業在迴歸常態，萬科的一眾高管們也下沉前線。鬱亮表示，期待明年給大家交上合格的答卷。

反思

早在 2018 年，萬科就公開喊出 “活下去”，主動放慢發展步伐。投資者也認為，萬科會通過審慎拿地，提升拿地質量。

但 2021 年的年報卻揭開了萬科的傷疤，淨利潤大降 45.7%，令投資者大跌眼鏡。

財務數據只是最終結果，要改善結果必須追溯其原由。鬱亮表示，儘管公司在行業中較早意識到高速增長終將結束，但慚愧的是，萬科的行為未能堅決擺脱高增長慣性。

當追逐規模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候，萬科在部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過於樂觀，一些項目的投資預期沒有實現，導致毛利率下滑。

“比如説我們在 18、19 年，我們當時判斷説環京地區自市場已經進行了一個比較大幅度調整的，覺得應該到底部了。所以在那個階段買了一個資產包，但隨後市場發生了更劇烈的下降”，鬱亮表示，萬科為投資的高估與冒進付出代價，對這部分資產不得不計提 25 億元的減值準備。

本期結算的大概是 2020 年前後銷售的項目，由於土地成本、新房限價的存在，壓縮了利潤空間，加之萬科銷售規模放緩，雙重作用之下淨利下滑。

這使得萬科在利潤端面臨兩個問題，一是主動放慢規模增速步伐後，無法通過量的增長平滑利潤，二是要對判斷市場失誤買單。

反映在利潤上，是開發業務扣除營業税金及附加後的結算毛利率從 2020 年的 24.0% 下降至 17.8%，結算毛利總額也從 905.7 億元下降到 717.0 億元，同比減少了 188.7 億元。

相比中報時歸母淨利潤同比下降 11.68% 的降幅，全年歸母淨利潤大幅下滑 45.7%，讓投資者仍是疑惑。

祝九勝解釋稱，下滑原因有三個：第一是結算時間分佈，四季度佔了 40%，權益比例也下降 5 個多點，這兩個因素疊加淨利潤少了 60 億；二是對投資收益也在四季度做盤賬處理，這部分權益利潤影響同比降了 27 億；第三，是項目計提的影響，對權益利潤的影響 11 億。

萬科過於保守的財務處理方式則加劇了利潤下滑。除了一貫的利息的資本化、費用化處理，萬科以成本法計算持有型業務，也未能帶來利潤反而有折舊損耗，而很多房企尤其是港股房企的淨利潤，是以重估值計算的。

根據財報披露數據進行估算，考慮所得税的影響，萬科合併報表投資性房地產折舊攤銷對萬科 2021 年淨利潤的折損預計約 60 億元。加上不併表的印力、普洛斯等，折舊攤銷對淨利潤的折損還會更高。

如果加回折舊損耗，萬科 2021 年整體毛利率能夠略微回升 1 個百分點，從年報中的 21.13% 回升至 22.09%。

不過最終業績不盡人意是現實。在發佈年報的同時，萬科也推出了回購方案和上市以來最高比例分紅派息預案。

萬科表示，將在未來三個月內擇機開展 20-25 億元回購，分紅比例擬由 2020 年的 35% 躍升至 50%，合計擬派發分紅 112.8 億元。萬科也成為 A 股中唯一一家連續三十年進行現金分紅的公司。

有投資者直言，當下房企很多都會選擇留存更多的現金，或緩解自身資金壓力，或蓄能尋找市場中的機遇。從百億分紅中，看到了萬科的誠意。

萬科希望用這樣的方式，討好股東，表示出對自己這份成績單的歉意。

行動

業績不好，鬱亮也帶頭自罰三杯。

華爾街見聞注意到，萬科管理層 2021 年的收入均有不同程度的下降，鬱亮本人放棄了全部獎金，收入為 150 萬左右，下降幅度約九成。

“2021 年的業績表現，對於萬科是一次警醒。” 鬱亮表示，在 2022 年，萬科將採取堅決的、有針對性的行動，解決開發業務存在的問題，鞏固在不動產綜合發展方面的先發優勢，保障財務安全，實現營業收入和淨利潤的企穩回升。

鬱亮表示，對於今年的萬科業績回升有信心。他指出，萬科的信心主要來自於兩個外部基礎和三個內部基礎。

外部基礎是有利於市場穩定的政策措施不斷出台，以及房地產仍是規模超十萬億的巨大市場，常做常有、常做常新。

內部基礎則有三點：是萬科開發業務將繼續保持在行業第一陣營，今年實現止跌企穩，同時未來 2 到 3 年的儲備有保障；萬科的經營、服務類業務增速快、營運淨收入（NOI）率勢頭好，正在逐步形成新的利潤蓄水池；經營、服務類業務正逐步形成新的盈利蓄水池，今年營收已超過 400 億。

鬱亮表示，截至去年底，萬科已售未結合同金額累計超過 7100 億元，是 2021 年結算收入的 1.6 倍，這些已售未結資源，將陸續轉化為結算收入，對萬科的業績形成有力支撐。

在經營業務方面，鬱亮認為，未來以 REITs 為代表的不動產長期股權投資，也為經營、服務業務提供了很好的增值變現出路。

以上海七寶萬科廣場項目為例，萬科如果退出，可實現差不多 15 億的利潤；再比如，去年萬緯物流通過增資入股方式，引入戰略投資者，實現了 30% 溢價。這類合格資產，將對萬科未來業績構成有力支撐。

鬱亮表示，任何計劃和目標，都需要靠人去幹，需要通過腳踏實地、一步一個腳印去實現。他透露，萬科已取消集團合夥人層級，即通常意義上的高管。所有人都要下沉到前線，董事長和總裁也不例外。

據華爾街見聞了解，鬱亮目前在萬科內部同時兼任首席客户官，研究解決客户層面所反映的關鍵問題，總裁祝九勝同時兼任長租公寓 BU 首席合夥人，承擔長租公寓業務的經營管理責任。

在業績會上，鬱亮也表示，希望機構投資者能夠對萬科的不動產的綜合發展和運營服務重估。

鬱亮表示，從財務上來説，經營服務類業務從收入和業務規模來看，目前和未來可能都沒法跟開發業務相比較，但是利潤上未來空間更大，是滾雪球發展。

“雖然有人説分拆就行，但問題是集團總是要不斷孵化新業務，在集團的時候怎麼辦？” 鬱亮表示，何看待萬科的市場價值，會是一個特別有興趣的話題。

當下，萬物雲已經拿到了監管機構的 “小路條”，穩步推進 IPO 進程。以目前已披露的數據來算，等到上市時萬物雲的市值有望超 2000 億。

而萬緯物流近三年收入複合增速 52%，其中 2021 年收入 32 億元，同比增長 69%。

萬科泊寓已成為國內規模最大、運營效率最高的集中式公寓運營商。近三年收入複合增速 40%，其中 2021 年收入同比增長 14%，並且有望在 2023 年實現成本法下的盈利。

商業業務方面，印力管理規模、收入、輕資產管理輸出均處於行業第一陣營。近五年收入複合增速達到 20%，在商業最發達的長三角地區，印力在管面積處於前列。

當下的萬科，已不是最初單一的住宅發展商，在開發、經營、服務並重下，萬科希望將自己打造成為不動產的綜合發展運營服務商。這會是個全新的視角。

在開發為主業，提供收入最主要來源的同時，在經營服務類業務上，萬科需要進一步提升盈利水平。

無論是估值模式、融資渠道等等，經營服務業務與傳統開發業務的玩法截然不同。這也會是未來房地產行業新模式下，所有參與者需要共同摸索的。

萬科從未失去追求卓越的心。祝九勝表示，作為一個不動產的綜合玩家，萬科要始終保持在第一陣營裏面，在經營服務業務上，更看重的是為這個社會建造、提供、形成了多少合格資產。