曉有見地｜鬱亮 “交底”

1、

A 股優等生萬科，歷年年報《致股東》部分，向來是高瞻遠矚、氣勢恢宏、形而上的，2021 年年報，卻將更多的筆墨傾注在了對具體業務的反思上，並且，董事會主席鬱亮親自寫了檢討書。

隔天，他又在業績會上向萬科 52 萬名股東公開致歉，因為 “考試沒考好”：2021 年，萬科出現了 13 年來首次、上市以來第三次淨利潤下滑，幅度高達 45.7%，超出市場預期。

投資者對此顯然是極不滿意的。因為大家預期好學生萬科在驚濤駭浪中可以撐住，甚至表現還不錯，沒有預料到如此巨幅的下滑。

鬱亮的態度是不迴避，直面問題。我聽説，萬科內部對他要不要道歉其實是有分歧的，因為很多人覺得業績這麼差是外部市場環境衝擊的結果，但鬱亮認為，自己做得不好就是不好，要向內去找原因。所以他首先道歉了。

除去結算、計提、成本法等財務上的原因，我比較有感觸的是，他反思了萬科對規模的盲目追求。“儘管較早意識到高速增長終將結束，但慚愧的是，我們的行為未能堅決擺脱高增長慣性。”

30 多年來一直在頭部甚至長時間擔當 “老大” 的萬科，是不能容忍自己掉出一線陣營的，過去五六年，即使失去了老大之位，萬科依然想要保住前三，因此在開發業務上出現投資追高冒進，運營業務攤子鋪排過大，這導致萬科在面臨劇烈的行業波動時，比第二梯隊的中海、保利、華潤、龍湖會受到更大的衝擊。

同樣的問題其實也出現在其他巨頭身上。過去大半年，中國房地產行業經歷了 10 餘年來最劇烈的波動，房地產四巨頭中，恒大最早陷入債務困局，融創新近提出債務展期，碧桂園也淨利下滑 20%。

而將時間拉長 30 餘年，萬科歷史上共出現三次淨利潤下滑，都是在宏觀經濟和房地產行業調整下發生的，分別是 1995 年、2008 年、2021 年。很巧合，每隔 13 年一次。

某種程度上來説，這是成為 “老大” 的代價。當你的規模越來越大，管理半徑也越來越大，風控成本也會變高，過度的放權會導致區域失控，比如北方區域計提減值是最多的，這是萬科在這一輪波動裏的教訓。

這也是一個悖論。萬科還要不要做老大、在頭部？

要，就意味着開發業務必須大規模拿地，選擇範圍、容錯空間就會小很多；同時，當 8 年前轉型多元化運營時，萬科認為必須培育 6 個千億級新業務，才能 “再造一個萬科”，而那時，華潤、龍湖也只在商業、長租着力而已。

萬科和鬱亮選擇了繼續做大，那麼就要承受一些代價。當然這不是説，成為老大的抗風險能力就天然地弱了，顯然萬科在這一輪的表現中並不完美，有很多提升的空間。

2、

自去年 9 月開始，多家千億房企已經陷入資金困局，業績虧損不在少數，發不出財報的也很多，淨利潤下滑更是普遍現象，截至目前，鬱亮是第一個因為業績差站出來道歉的地產大佬。

態度很重要。行動才是最關鍵的。鬱亮和祝九勝很清楚萬科的問題在哪裏，並提出了有力的解決方案和行動目標，這是一羣有高自尊的人，對自己有要求的人。

儘管對盲目追求規模進行了反思，但 “領先領跑、數一數二” 本身並沒有錯。曾與業內知名 cfo 吳建斌交流，他説，任何時候規模都是重要的，即使在商業、長租這些新賽道上，也首先要看規模。

所有追求卓越的公司，在任何航道上，也都會以做到頭部、進入第一陣營為目標。萬科顯然從未放棄這一點。

所有之前種下的因都會結果。萬科從未放棄野心，這固然讓萬科付出代價，但也即將結出豐碩的果。

比較超我預期的是，鬱亮這次對運營業務的 “交底” 和信心。過去幾年，他一直避提分拆上市，不讓物業上市，但現在可以在業績會大談特談分拆和 reits，並呼籲機構，給予萬科這樣的綜合運營商合理的估值。

在多年佈局運營業務後，萬科的物業、長租、物流、商業都成為了新的利潤蓄水池。2021 年，這些新業務的營收已超過 400 億，假以時日，營收和利潤追上開發業務也並非幻想。

事實上，萬科一直以歷史成本法核算經營性業務，若像華潤、中海、龍湖一樣，以公允值重估計算，近幾年可為萬科帶來百億淨利潤，2021 年大概在 60 億左右，加上這部分，萬科淨利潤將達到 280 億左右。

之前我曾經寫過，萬科人集體向開發商告別。現在，鬱亮告訴大家，萬科已經是一家城市綜合運營商了，運營業務的利潤貢獻，即將真實地體現在財報中。

很少見鬱亮這麼高調地去説還未成為現實的東西。就他的性格而言，他説了，就是這事肯定成了。那麼你也知道了，他這一次的 “交底” 釋放的信號多重要。

萬科總裁祝九勝的話也很傲嬌，“作為綜合不動產玩家，我們不但要始終在第一陣營，還要為各類資本、資金提供更多合格的資產。”

這是一場長達 8 年甚至 10 年的實驗，中間經過了鬱亮與王石的爭論、2015 大牛市、萬寶之爭、大股東更迭，以及過去一年這 “10 年來最大的波動”。

45.7% 的淨利下滑是萬科跌入了最深的谷底。向上看，蓄勢而發，一個全新的萬科已經浮現。中國 A 股市場會出現一家全球規模靠前的綜合不動產運營商。

這不是簡單的生意模式、財務數字，而是一羣人努力的結果，在一家公司 30 年、20 年、10 年，這是包括鬱亮在內的一羣人的理想。

有人説，本來以為萬科業績會是 “批鬥大會”，沒想到董事長道歉，還挺誠懇。他為什麼要道歉呢？是因為他也覺得對不起自己，對不起團隊，在萬科 30 餘年，這份工作早已內化為自己的事業和人生追求了。

畢竟，人生有多少個 30 年。王石都已經退休 5 年了。

在這幾個月市場的悽風苦雨中，按時開業績會的地產公司沒有多少。我自己聽了龍湖、萬科、中海、華潤等幾家。也許投資者至少應該慶幸，還有一些公司，能讓人感受到房地產這門古老的生意還有得做，10 萬億的市場也依然有人在開拓，對未來也可以繼續抱有希望。