保利重回前三，房企激烈洗牌

房地产的下半场里，座次洗牌也逐渐剧烈。

一季度的市场异常残酷。今年前三个月，千亿销售军团进一步缩水。去年一季度销售超千亿的房企有五家，如今仅剩下碧桂园、万科两家销售过千亿。

相比 2021 年全年销售的排名，今年第一季度房企 TOP10 也迎来了座次重排。恒大以一季度 75.3 亿元的销售额跌至 35 名开外，保利近五年首次反超融创进入前三，常年徘徊 TOP10 之外的金茂则首入前十。

不过稳健型房企的优势愈发明显。克而瑞排行榜显示，2022 年前三个月，上市房企销售排名延续着去年下半年以来的态势，“万保招金” 等稳健型房企稳占前十。

这场房企排名的座次洗牌，意味着房地产在经历了一年的激烈洗礼后，老牌、稳健型房企的优势正在凸显。从操盘金额来看，稳健型房企稳居前十，他们往往是央企、国企或具有国资背景。

如万科一季度销售金额 1065.0 亿元，同比下降约 40.66%，排在第二；保利发展一季度销售 907 亿元，同比下降约 27%，进入前三；中海地产、招商蛇口以及华润置地则位列第 4-6 名，销售额分别为 480.1 亿元（同比下滑 46.3%）、473.5 亿元（同比下降 34.5%）以及 459 亿元（同比下滑 32.3%）。

金地、绿城和金茂则占据了前十名的剩下三席，分别以 372.8 亿元、316.6 亿元以及 308 亿元位列第 8-10 名。

从一季度的销量来看，全口径和操盘榜的前十名中的纯民营房企，仅剩下碧桂园（1328.9 亿元）和融创（723 亿元）了。

并且，在 TOP20 的销售中也出现了一些新的身影，往年排在 20-30 位的滨江集团、美的置业等的销售排名也进一步向前。去年全年排在 35 位的北京国企首开股份，也以 203 亿元的销售额排在了第 19 位。

总体来说，行业的市场集中度在继续提升。与百强房企总体销售规模腰斩相比，龙头房企们的销售额下滑程度好于行业均值。

克而瑞研究院统计数据显示，百强房企 3 月份总体销售金额同比下降 52.7%，从季度来看，百强房企销售规模同比下降 47%。

不过，中信证券研究部基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪认为，房地产行业同比下降 40%-50% 并非行业常态，相信接下来监管部门会积极出台政策去稳定需求，也有能力稳定预期。

陈聪表示，郑州等城市的案例显示，放松政策对交易刺激作用明显。如果销售可以恢复，相信信用环境恢复可以期待。

3 月份的销售结构也出现了不少积极信号。作为市场风向标的深圳市，逐渐呈现出企稳回暖的态势。

深圳市房地产中介协会援引深圳市住建局网签系统的数据显示，3 月份深圳市一手住宅共成交 2859 套，环比增长率为 49.9%，二手房网签 355 套，环比增长率为 25.5%。

深圳市房地产中介协会指出，深圳二手房市场在 3 月份末开始有所起色，市场网签因疫情封控受到一定影响，但市场网签量 “触底” 回暖的趋势已逐渐清晰。

另据克而瑞数据，开发商们在 3 月份的推盘热情明显回暖。数据显示，30 个重点城市预估新增供应面积 1307 万平方米，环比翻倍增长 172%。尤其是一线城市，4 个一线城市 3 月整体预计供应 216 万平方米，环比增 224%，上海更是以 112 万平方米的供应量，环比上升了 831%、同比增长 419%。

此外，包括杭州、东莞、大连、海口等二三线城市供应量也迎来了阶段性放量，同比增长在 16%-155%，环比则在 175%-5379%。

在已有超 60 城对楼市政策进行了优化，提振市场信心的背景下。业界普遍认为市场真正回暖还在二季度。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当下市场，楼市政策底到市场底的转换非常艰难。收入预期悲观导致需求弱；二手房市场比新房市场还要弱，换房需求难以释放；供给端风险仍在释放，对预期仍有冲击。

李宇嘉表示，接下来的关键是提振预期和信心。预期一线城市有望在二季度时率先实现反弹。

易居企业集团 CEO 丁祖昱则指出，随着房企从推盘到开工的信心正在逐步恢复，以及 2021 年集中供地地块陆续入市，第二季度会是 2022 年首轮供应高峰。

丁祖昱认为，当下政策端持续出现回暖的趋势，一、二线城市有望于 5 月市场回稳。

这也让接下来房企的排名变化有了更多看点：龙湖等民企能否逆流而上挺入前十？保利能否彻底站稳前三？

这个仍会有十几万亿的市场里，不会缺乏故事。

只不过行业天花板已现，房企在座次重排的同时，已经从纯粹的规模增长追求，转向如何通过经营服务业务、产品力，提升自己的盈利水平。

对房企排名也从单一销售，转向更多指标的考验。下半场的故事，才刚刚开始。