保利重回前三，房企激烈洗牌

房地產的下半場裏，座次洗牌也逐漸劇烈。

一季度的市場異常殘酷。今年前三個月，千億銷售軍團進一步縮水。去年一季度銷售超千億的房企有五家，如今僅剩下碧桂園、萬科兩家銷售過千億。

相比 2021 年全年銷售的排名，今年第一季度房企 TOP10 也迎來了座次重排。恒大以一季度 75.3 億元的銷售額跌至 35 名開外，保利近五年首次反超融創進入前三，常年徘徊 TOP10 之外的金茂則首入前十。

不過穩健型房企的優勢愈發明顯。克而瑞排行榜顯示，2022 年前三個月，上市房企銷售排名延續着去年下半年以來的態勢，“萬保招金” 等穩健型房企穩佔前十。

這場房企排名的座次洗牌，意味着房地產在經歷了一年的激烈洗禮後，老牌、穩健型房企的優勢正在凸顯。從操盤金額來看，穩健型房企穩居前十，他們往往是央企、國企或具有國資背景。

如萬科一季度銷售金額 1065.0 億元，同比下降約 40.66%，排在第二；保利發展一季度銷售 907 億元，同比下降約 27%，進入前三；中海地產、招商蛇口以及華潤置地則位列第 4-6 名，銷售額分別為 480.1 億元（同比下滑 46.3%）、473.5 億元（同比下降 34.5%）以及 459 億元（同比下滑 32.3%）。

金地、綠城和金茂則佔據了前十名的剩下三席，分別以 372.8 億元、316.6 億元以及 308 億元位列第 8-10 名。

從一季度的銷量來看，全口徑和操盤榜的前十名中的純民營房企，僅剩下碧桂園（1328.9 億元）和融創（723 億元）了。

並且，在 TOP20 的銷售中也出現了一些新的身影，往年排在 20-30 位的濱江集團、美的置業等的銷售排名也進一步向前。去年全年排在 35 位的北京國企首開股份，也以 203 億元的銷售額排在了第 19 位。

總體來説，行業的市場集中度在繼續提升。與百強房企總體銷售規模腰斬相比，龍頭房企們的銷售額下滑程度好於行業均值。

克而瑞研究院統計數據顯示，百強房企 3 月份總體銷售金額同比下降 52.7%，從季度來看，百強房企銷售規模同比下降 47%。

不過，中信證券研究部基礎設施和現代服務產業首席分析師陳聰認為，房地產行業同比下降 40%-50% 並非行業常態，相信接下來監管部門會積極出台政策去穩定需求，也有能力穩定預期。

陳聰表示，鄭州等城市的案例顯示，放鬆政策對交易刺激作用明顯。如果銷售可以恢復，相信信用環境恢復可以期待。

3 月份的銷售結構也出現了不少積極信號。作為市場風向標的深圳市，逐漸呈現出企穩回暖的態勢。

深圳市房地產中介協會援引深圳市住建局網籤系統的數據顯示，3 月份深圳市一手住宅共成交 2859 套，環比增長率為 49.9%，二手房網籤 355 套，環比增長率為 25.5%。

深圳市房地產中介協會指出，深圳二手房市場在 3 月份末開始有所起色，市場網籤因疫情封控受到一定影響，但市場網籤量 “觸底” 回暖的趨勢已逐漸清晰。

另據克而瑞數據，開發商們在 3 月份的推盤熱情明顯回暖。數據顯示，30 個重點城市預估新增供應面積 1307 萬平方米，環比翻倍增長 172%。尤其是一線城市，4 個一線城市 3 月整體預計供應 216 萬平方米，環比增 224%，上海更是以 112 萬平方米的供應量，環比上升了 831%、同比增長 419%。

此外，包括杭州、東莞、大連、海口等二三線城市供應量也迎來了階段性放量，同比增長在 16%-155%，環比則在 175%-5379%。

在已有超 60 城對樓市政策進行了優化，提振市場信心的背景下。業界普遍認為市場真正回暖還在二季度。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，當下市場，樓市政策底到市場底的轉換非常艱難。收入預期悲觀導致需求弱；二手房市場比新房市場還要弱，換房需求難以釋放；供給端風險仍在釋放，對預期仍有衝擊。

李宇嘉表示，接下來的關鍵是提振預期和信心。預期一線城市有望在二季度時率先實現反彈。

易居企業集團 CEO 丁祖昱則指出，隨着房企從推盤到開工的信心正在逐步恢復，以及 2021 年集中供地地塊陸續入市，第二季度會是 2022 年首輪供應高峰。

丁祖昱認為，當下政策端持續出現回暖的趨勢，一、二線城市有望於 5 月市場回穩。

這也讓接下來房企的排名變化有了更多看點：龍湖等民企能否逆流而上挺入前十？保利能否徹底站穩前三？

這個仍會有十幾萬億的市場裏，不會缺乏故事。

只不過行業天花板已現，房企在座次重排的同時，已經從純粹的規模增長追求，轉向如何通過經營服務業務、產品力，提升自己的盈利水平。

對房企排名也從單一銷售，轉向更多指標的考驗。下半場的故事，才剛剛開始。