碧桂园：风暴过后，巨头转身
提起过去一年，碧桂园执行总裁莫斌很是感概：“去年的市场波动的确是比较大的，也是近 10 年行业波动最大的年份。”
就在前不久，碧桂园还遭遇了几波做空危机，股价从年初的高点，一度腰斩。
与此同时，却是碧桂园大股东、高管们真金白银买入自家股、债，金融机构为其提供境内融资、并购额度等等。
多空博弈、信心危机，碧桂园的感触颇深。
这也让已坐上行业老大四年之久的碧桂园有了不一样的关注度。这家龙头房企会如何调整战略布局？碧桂园如何保障自己的安全？接下来什么时候会拿地？
市场想要从碧桂园的这场业绩会上找寻更多的答案。
莫斌则向外界展示出信心。他表示，碧桂园在在外部对未来的市场充满信心，内部对自身管理也充满了信心。“房地产去年是 18 万亿的市场， 市场需求一直是存在的，房地产仍然是一个支柱性的产业。”
只不过在谈及规模的时候，管理层表示，对规模没有硬性指标，碧桂园的考核在产品力、销售能力上。
安全
碧桂园在过去一年展示出了韧性。
财报显示，去年全年，碧桂园营收 5230.6 亿元，同比增长 13%；毛利润为 927.8 亿元，同比下降 8.05%。
造成利润下行的原因主要有两点：2017、2018 年拿的高价地进入结算期，以及 2021 年下半年行业降价销售。市场的陈疾以及去年下半年的急剧转冷，在碧桂园身上综合反应。
不过碧桂园首席财务官及副总裁伍碧君表示，2020 年到 2021 年上年年拿地毛利率还是不错，已销售的项目毛利率达到了 20%。等行业调整期结束后，整体毛利率水平会重新向上。
阵痛的另一面是销售。2021 年全年，碧桂园权益合同销售额为 5580 亿元。按照城市能级来看，去年销售金额中，有 3% 来自一线城市，29% 来自二线，余下的 68% 则是位于三四线城市。
来自三四线的销售份额，反倒是比 2020 年高出了 14 个百分点。
这与很多投资者的观念相悖：明明三四线城市弱势，为何重仓三四线的碧桂园的业绩受到的影响没有想象中那么大？
在机构的分析中，三四线城市市场的弱势，以及这些城市在包括预售资金监管等政策上，会更加严格。重仓三四线城市对房企来说，是个考验。
包括克而瑞在内的机构的数据显示，2021 年内陆弱二线以及基本面较差的三四成城市成交量明显回落。供应面积同比降幅超过 10%。
这也是近期 “做空风波” 中，碧桂园遭遇冲击的主要因素。看空者认为，碧桂园的销售情况会因为市场变化急剧下降。
碧桂园管理层在业绩会上对这种看空是不认同的。碧桂园常务副总裁程光煜表示，三四线城市是中国最大的单一市场，常年占 50% 左右的份额，虽然预计 2022 年会收缩，应该也在 45% 以上。
言下之意，是不应该因为三四线城市下行，就忽略这个市场。一如此前投资者们对 “拼多多” 的傲慢，下沉市场里藏匿的商机不容忽视。
只不过这样的商机需要对三四线城市有较强的理解。程光煜解释称，碧桂园会重点布局在城市群、经济和人口比较强的城市，以及供求关系良好的封闭市场。
这样的布局使得在下半年市场低迷的时候，相对好的市场能够表现出韧性，对冲掉局部市场的冲击。
程光煜指出，一二线和三四线城市各有所长。一二线市场毛利水平、货值的周转高，但三四线开盘时间较一二线城市短、货地比高，相对竞争弱，整体上经营效率也就更高，能够带来比较高的年化回报。
总体来说，程光煜表示，碧桂园今年会聚焦在这些确定性的市场上，按照精准布局的安排，做好均衡布局，适度地提高市场能级，进行有效的投资。
在选定自身的主战场后，则是投资、销售等具体策略的实施。
华尔街见闻了解到，从 2019 年起，碧桂园就将回款现金流作为考核标准，以保障公司现金流安全。碧桂园提供的数据则显示，2021 年，碧桂园全年权益回款率为 90%，已是连续 6 年超过 90%。
莫斌表示，从 2018 年起，碧桂园内部连续三年都在做全周期综合竞争力提升的安排，也对考核做了相应调整。
在市场上行的时候，以销售额作为考核目标；市场平稳过程中，以现金流回款作为考核目标；下行市场里，则是以可动用资金作为考核目标，牵引每个区域、每个项目都在一个安全的边际下操作。
莫斌指出，目前碧桂园的状态就是要开源节流，保现金流、保三道红线，做有现金流的利润，控支出、调结构、保资产。
碧桂园的在支出上控到了什么程度？莫斌说，全国目前在建的项目有 2220 多个，碧桂园要穿透到每一栋楼去做精准管理，做到精准供货、精准支出，以及精准的销售。快速回款，保证现金流处于可控之中，不做无效的产值。
通过对成本和费用的 “归零管控”，莫斌表示，碧桂园在不断优化成本和费用。相信仍然有空间，可以做到更低，在负债结构上也会进行调整，做好安全边际的管控。
财报显示，碧桂园 2021 年平均融资成本为 5.2%，较 2020 年底下降 36 个基点。
在三条红线上，碧桂园目前仍处黄档，仅剔除预收账款的资产负债率一项未达标，为 74%。现金短债比约 2.3 倍，净负债率为 45.4%，同比下降 10.2 个百分点。
管理层表示，碧桂园将会在 2023 年中期之前自然实现从黄档到绿档的调整。
莫斌透露，截至业绩会当天，碧桂园年内已无境内债券到期，对于 7 月份到期的 7 亿美元债以及 9 月、11 月的两笔合计 40 亿元的可回收公司债，碧桂园也做好了相关安排。
发展
莫斌相信，市场接下来一定会恢复，碧桂园则会按照市场的变化，确定销售节奏。
程光煜预计，今年全国整体的商品房销售规模，预计会比去年有所降低。市场将会呈现出前低后高、逐渐企稳的状态。碧桂园也会根据市场的这种变化进行销售节奏的安排。
莫斌表示，碧桂园将不断加强营销能力，提升营销条线的自销能力和溢价能力，以及提升基础产品力，保精准供货和保完美交。
在提升销售端能力的同时，莫斌也强调，眼下的控支出只是面对目前形势，“未来我们一定是要发展的，发展才是硬道理”。
接下来，碧桂园也会根据市场变化进行投资。“希望项目能做一成一，坚持投资纪律”，莫斌说。
程光煜表示，在拿地方面，碧桂园一季度还是在市场上寻找合适的机会，公开市场上直接拿的有 5 个项目，主要是集中在珠三角和安徽滁州；此外在一级项目和合作项目中，也在做一些收并购的安排。
据华尔街见闻不完全统计，自三月份以来，碧桂园已先后与招商银行、农业银行的金融机构签订合作协议，获得了 350 亿元的并购融资额度。
程光煜则指出，收并购一直是碧桂园一个重要的投资手段。从面积来看，过往几年里，碧桂园通过收并购主动拓展的土地接近 5 成。
程光煜透露，尤其是从去年四季度起，碧桂园已和十多个合作方就 80 几个项目进行了沟通，目前已经对其中 35 个左右项目完成了收并购安排，未来还有 30 个左右已经基本谈妥，也会进行相应的安排。
此外，碧桂园也接洽过一些银行、AMC 公司手中的收并购标的。目前也在做一些细致的尽调安排，对其中资产包或者资产包内感兴趣的资产进行洽谈。
“我们预计在未来一段时间里，收并购占比或者量也会增多”，程光煜表示，收并购的机会多，碧桂园也会加大这方面的部署。
总体上，程光煜表示，全年会把投资额度控制在合理比例，根据回款进行控制，也会根据市场的机会和资金的情况动态调节。
更大量的或者说机会型的获取土地，会在市场市场筑底的右侧启动。程光煜表示，“再过一段时间大家会看到我们在公开市场，在一些局部市场上会有一些动作。”
告别
业绩会上，碧桂园又一次地没有给自己设定对外的销售目标，只是对内有一个整体的预算安排。
这是自 2017 年以 5500 亿元销售登顶后，碧桂园第四年没有公布销售目标了。
要知道，这可是从 2013 年以数倍增长跨入千亿规模的碧桂园。在走向千亿后，碧桂园下沉三四线，踩中了随后几年行业周期的节点。
到了 2017 年上半年，在行业前十的门槛还在不到 700 亿的时候，碧桂园直接喊出了全年 5000 亿销售目标。只不过碧桂园在 2018 年按下了暂停键，转向提质控速。
程光煜则在业绩会上的回答，“从 2018 年开始，我们企业就进入了行稳致远阶段，这跟企业的自身发展和整个行业的发展是吻合的，规模不是我们的第一追求。”
不过从全年可售货值的规模看，碧桂园全年的销售也不会低。根据碧桂园的铺货安排，预计今年全年权益可售货约 6500 亿 ，其中今年新增 3500 亿到 4000 亿左右。
程光煜表示，碧桂园会通过精准供货，提高货量利用效率，使得去化水平从目前的 67% 提高到不低于 70% 的水平。
并且，碧桂园也会根据具体市场情况进行调节供货节奏。程光煜表示，如果加上今年的新增投资，碧桂园会顺应市场节奏，保持一个比较稳定的销售。
与之类似，给自己定了销售目标的龙湖，计划今年销售 3000 亿，较去年的 2900.9 亿略微增长。
销售上的稳定，成了多数头部房企在房地产行业进入新阶段后的共鸣。房企发力的重心开始转向产品力。
尽管很多房企都纷纷从单一开发商，转向不动产的综合发展运营服务商，但在眼下，开发业务仍然会是绝大部分房企的主要收入、现金流以及利润来源。想要提升自身利润水平，产品力是房企角力的重心。
万科开发经营本部首席合伙人张海在 3 月 31 日的业绩会上说，万科明确了 “一盘棋” 统筹管理开发经营，抓产品标准的贯彻和产品线的建设，从客户需求挖掘到产品定位策划，到产品实施，我们做了一些安排，所有动作都要围绕做对和做好产品。
旭辉控股董事局主席林中在 3 月下旬的业绩会上也表示，“未来几年旭辉要大幅提高权益销售比重，而不是表面销售额的大小”。
林中指出，旭辉已经做了一次彻底的改变，从重规模转向重品质、效益，未来五年要进入一个稳定成长期。
显然，那个以规模论输赢，光靠规模就能够带来供应链议价能力以及融资优势的时代已经过去。