美國飆漲不停的住房成本：抵押貸款利率觸及 5％，為 2011 年初以來首次

美東時間 4 月 14 日週四，房地美公佈的數據顯示，30 年期抵押貸款利率平均水平從 4.72％進一步躍升觸及至 5%，而上一次達到 5% 是在 2011 年 2 月。

借貸成本自今年年初以來一直在飆升，追隨 10 年期美債收益率漲勢。美國 3 月份通脹率升至 8.5% 加劇了美聯儲的政策緊縮壓力，美聯儲數月來一直在暗示，不受約束的寬信貸時代已經快要結束。上個月，美聯儲上調基準利率。會議紀要顯示，多名聯儲決策者 3 月會議就青睞加息 50 個基點，但考慮到俄烏局勢選擇加 25 個基點，多人預計未來可能適合一次或更多次加 50 個基點。

正如華爾街見聞稍早前文章所述，當美聯儲像現在一樣試圖為過熱的經濟降温時，它會提高聯邦基金利率，減少其債券持有量，並暗示未來將採取更多相同措施。這些舉措對抵押貸款利率的影響尤其顯着。

房地美首席經濟學家 Sam Khater 在聲明中表示：

當美國人面對處於歷史高位的通脹時，抵押貸款利率上升，房價上漲和房源緊張使得購房成本達到幾十年來最貴水平。

疫情以來，30 年期房貸平均利率大多數時間都低於 3%，2021 年 1 月更是創下 2.65% 的歷史新低；即使在 2022 年初，30 年期房貸平均利率也維持在 3% 左右的水平。

正是這些低利率助推了自 2006 年以來美國房屋銷售的最大熱潮，美國近幾年火爆的樓市也進一步推高房價。因為房源供應緊張，競價戰仍然很常見。華爾街見聞兩週前的文章指出，標普 CoreLogic 凱斯 - 席勒 20 城房價指數 Case-Shiller home prices index 出爐，在連續四個月的減速之後，1 月份美國房價重新加速上漲 19.1%，高於之前一個月的 18.6%。

對於想要買房的美國人來説，這意味着借貸成本急劇上升，更高的抵押貸款利率增加了有意購房者的壓力。按 5% 計算，擁有 30 萬美元抵押貸款的借款人每月將支付 1610 美元，這比去年年底的平均利率 3.11% 上升了 327 美元。

據 Bankrate.com 的首席金融分析師 Greg McBride 分析稱，自今年年初以來，利率上升對買方負擔能力的打擊相當於房價額外 20% 的增長。

對於 35 歲以下的購房者來説，5% 的利率是未知的領域。利率上升的速度將通過減少需求來冷卻住房市場。但這可能只意味着住房從炙熱變成温暖，因為需求仍然超過了創紀錄的低水平的供應。

而 Realtor.com 的經濟學家 George Ratiu 計算稱，一年前，按照當時的利率購買美國中位數的房屋意味着在支付 20% 的首付後，每月的抵押貸款費用約為 1223 美元。按照最近的利率，同樣的購買需要每月支付近 1700 美元，額外增加了 38%。

不過，據行業人士分析稱，抵押貸款利率上升正在為房價降温。抵押貸款銀行家協會追蹤購房貸款申請量的指數本週比去年同期下降了 6%；而富國銀行 Wells Fargo 本週表示該行抵押貸款發放量比一年前下降了 27%；摩根大通也報告稱其抵押貸款發放量下降了 37%。

週四，美國 10 年期國債利率再次走高，日內一度漲至 2.806% 左右，高於 2021 年底的 1.496%。