国泰君安：资产断层，买入实物资产

在全球通胀以及美联储加息预期升温的背景下，许多大类资产价格都在下跌，而作为另类投资的 REITs 却爆火。

自从去年 5 月首批 REITs 正式获批以来，REITs 一直呈现 “供不应求” 的超额抢购状态。

4 月 12 日，华夏中国交建 REIT 基金的配售比例，更是刷新了公募基金产品配售比例的历史最低纪录，并累计吸金超 1500 亿元，与当前基金发行普遍冷清的情况形成鲜明对比。

对此，国君证券房地产行业分析师谢皓宇、单戈、白淑媛，在 4 月 24 日发表的题为《资产断层，买入实物资产》的研报中表示：

2018 年资管新规以来，不同风险资产类别的融资渠道带来了大洗牌，以信托为代表的影子银行的缺位使得信用扩张受到阻碍，资产的断层也带来了流动性的断层，优质资产重估在即，尤其是传统金融机构对应的优质资产，主要是可以作为 REITs 的底层资产。

REITs，英文全称 Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金。它以不动产为底层资产，比如房地产、高速公路、产业园区等基础设施。

国君分析师在报告中表示：

以信托为代表的影子银行体系，在 2018 年以后持续收缩，按照社融数据的新增信托贷款分项来看，仅存极个别月份能够实现净新增融资，其他月份均有几百亿到几千亿不等的净减少，最多单月减少 4620 亿元。由于信托对房企来说，是非常重要的融资渠道，且对应了房企大量的表外负债，信托的减少带来了房企表外业务出现了较大幅度的收缩。

由于影子银行渠道的利率成本较高，对应的资产是风险资产，对于当下，主要是房企、尤其是民营房企的项目。传统金融机构对房企的贷款利率大约为同期基准利率（当前为 LPR）进行一定幅度比例上浮，较私募渠道的融资利率有明显折价，而以信托贷款为代表的影子银行，利率大约在同期基准利率的 1 倍以上，因此，大多借款方对应的项目对应为高风险资产。目前经济压力之下，风险资产多为房地产项目，且以民营房企的项目为主。

当前资产风险有明确的分界线，同时，开发项目作为风险资产、REITs 底层资产作为优质资产迎来分化，优质资产将因结构性的资产荒带来重估。风险资产对应的高收益渠道较少，而传统金融机构对应的优质资产同样较少，资产断层和渠道断层将带来各自类别资产的价格重估，尤其是传统金融机构对应的优质资产，我们认为主要是可以作为 REITs 的底层资产。

而在国君之前，许多分析师和机构也都针对 REITs 发布了研报。

其中，经济学家任泽平表示，中国进入存量不动产时代，赚属于自己的钱，多关注 REITs；

中信证券分析师表示，作为不同于现金、股票和债券的第四类资产，REITs 具有较为稳定的分红、一定的抗通胀属性以及与其他资产相关性弱等特征，这对投资者而言极具吸引力；

申万宏源证券则在分析近期火爆行情的同时，提醒投资者注意项目本身属性所蕴含的风险。