贝壳股价见底了么？

作为房地产在线交易的独角兽，贝壳在过去两年如同过山车般的境遇，正是房地产市场由高到低的写照。而伴随行业的深度调整，人们也能从贝壳的财报看到现实的残酷。

贝壳于 5 月 31 日公布的一季报显示，其在 2022 年第一季度成交额 (GTV) 同比下降 45.2%，至 5860 亿元；营收同比下降 39.4%，至 125 亿元；净亏损为 6.2 亿元，经调整净利润 2800 万元。

在行业的阵痛期里，贝壳也难以独善其身。贝壳董事长兼 CEO 彭永东说，一季度的贝壳，面临各方面不确定性带来的挑战。

除了监管对中概股的不确定性外，作为中国一二手房交易的缩影，楼市的凛冽在贝壳身上体现得淋漓尽致。

彭永东坦言，贝壳的 “一体” 业务仍然处于非常有挑战的时期，虽然一季度不同城市的二手房市场已经逐步恢复，但新房市场仍然低迷。

存量房交易上，贝壳一季度 GTV 为 3741 亿元，同比下降 45%，略优于市场表现。贝壳研究院数据显示，一季度全国二手房 GTV 同比下降 52%。

新房市场上，贝壳的表现则差强人意。一季度 GTV 1927 亿元，同比下降 44%。同期国家统计局则是，一季度全国新建住宅销售 GTV 同比下降 26%。

虽然贝壳在一季度对新房合作的房企进行了调整，降低高风险项目合作，保障回款安全，加大与国有房企、优质开发商的总对总合作，但这种调整也令贝壳的议价能力下降，一季度贝壳新房佣金率环比下降 0.1 个百分点，至 3.1%。

面对市场的调整，贝壳的门店、经纪人数量也有所流失。截至 2022 年 3 月 31 日，贝壳门店数量同比减少 6%，经理人则同比下降 19.1%。这是贝壳最为关键的 “资产”，彭永东表示，贝壳会进一步完善门店和经纪人管理。

短期内市场仍难回暖，二季度贝壳业绩仍然存在一定挑战。贝壳预计，2022 年第二季度，公司的净收入额将会在 100 亿-105 亿元，同比下降 56.6%-58.6%。

不过，“一体” 之外的 “两翼” 业务则让投资者看到更多乐观的信号。在今年 4 月底，贝壳完成了对圣都家装的收购。据彭永东介绍，在假设一季度对圣都并表的情况下，贝壳的家装家居业务收入将同比增长 54%，达到 8.6 亿元。

这份数据颇为亮眼，根据中装协数据，一季度家装行业总产值同比下降 25%-30%。

尤其是贝壳建立起来的房产经纪网络，对家居家装业务起到了导流的作用。彭永东介绍称，一季度房产经纪业务转介绍客户贡献了 23% 的合同额，尤其是上海、北京两个城市，导流合同额更是高达 77% 和 75%。

彭永东对这块业务也非常看好。贝壳的目标是在下半年时北京、上海和杭州三个城市单月合同额能够破亿，全国家装家居业务能够单月合同额破 10 亿元。

“两翼” 另一翼的贝壳租房业务也进展明显，分散式租赁管理 “省心租” 业务实现了从 0 到 1 的突破。在一季度收房超过 5000 套，至 3 月末在管房源接近 1.7 万套，环比增加 37%。贝壳方面希望，下半年在管房源数量可以突破 5 万套。这一数据也将让贝壳在租房业务上进入行业前列的水平。

贝壳将 2022 年视为第二赛道规模化发力的元年，一季报 “两翼” 数据也的确给予了投资者更多的信心。不过短期内这部分业务想要与房产经纪业务在规模、营收等指标上并驾齐驱，对利润有显著提升也并非易事。

贝壳管理层在电话会上表示，不同于其他消费，疫情对购房需求的影响只会延迟，不会消失。长期来看仍充满信心，现存的不利因素会是暂时的，交易也必将回归正常化。

彭永东也表示，相信随着更多政策的落地，市场情绪和需求将得到有效支撑，房产交易量将逐渐恢复。

过去一年里，贝壳股价从最高 79.4 美元/股跌到 7.31 美元/股，跌幅超 90%。不过现在，贝壳最困难的时候似乎已经过去了。

就在 5 月初，贝壳通过 “双重主要上市 + 介绍形式” 在香港上市，为维持其上市地位打上保险，打消投资者疑虑。

在投资者情绪已明显改善的前提下，贝壳的基本面出现改善才是扭转全局的关键。眼下政策底已经出现，接下来会是个信心回归的过程。

而房产交易业务韧性，以及在家装业务等第二赛道的发展态势也让投资者积极看待贝壳这份财报。财报出炉当天，贝壳在美股开盘后上涨 12%，至收盘收涨 16.62%。

不过要说贝壳股价将就此摆脱长达一年半的下跌态势，迎来拐点，可能还为时尚早。这更多取决于房地产市场的恢复情况。