貝殼股價見底了麼？

作為房地產在線交易的獨角獸，貝殼在過去兩年如同過山車般的境遇，正是房地產市場由高到低的寫照。而伴隨行業的深度調整，人們也能從貝殼的財報看到現實的殘酷。

貝殼於 5 月 31 日公佈的一季報顯示，其在 2022 年第一季度成交額 (GTV) 同比下降 45.2%，至 5860 億元；營收同比下降 39.4%，至 125 億元；淨虧損為 6.2 億元，經調整淨利潤 2800 萬元。

在行業的陣痛期裏，貝殼也難以獨善其身。貝殼董事長兼 CEO 彭永東説，一季度的貝殼，面臨各方面不確定性帶來的挑戰。

除了監管對中概股的不確定性外，作為中國一二手房交易的縮影，樓市的凜冽在貝殼身上體現得淋漓盡致。

彭永東坦言，貝殼的 “一體” 業務仍然處於非常有挑戰的時期，雖然一季度不同城市的二手房市場已經逐步恢復，但新房市場仍然低迷。

存量房交易上，貝殼一季度 GTV 為 3741 億元，同比下降 45%，略優於市場表現。貝殼研究院數據顯示，一季度全國二手房 GTV 同比下降 52%。

新房市場上，貝殼的表現則差強人意。一季度 GTV 1927 億元，同比下降 44%。同期國家統計局則是，一季度全國新建住宅銷售 GTV 同比下降 26%。

雖然貝殼在一季度對新房合作的房企進行了調整，降低高風險項目合作，保障回款安全，加大與國有房企、優質開發商的總對總合作，但這種調整也令貝殼的議價能力下降，一季度貝殼新房佣金率環比下降 0.1 個百分點，至 3.1%。

面對市場的調整，貝殼的門店、經紀人數量也有所流失。截至 2022 年 3 月 31 日，貝殼門店數量同比減少 6%，經理人則同比下降 19.1%。這是貝殼最為關鍵的 “資產”，彭永東表示，貝殼會進一步完善門店和經紀人管理。

短期內市場仍難回暖，二季度貝殼業績仍然存在一定挑戰。貝殼預計，2022 年第二季度，公司的淨收入額將會在 100 億-105 億元，同比下降 56.6%-58.6%。

不過，“一體” 之外的 “兩翼” 業務則讓投資者看到更多樂觀的信號。在今年 4 月底，貝殼完成了對聖都家裝的收購。據彭永東介紹，在假設一季度對聖都並表的情況下，貝殼的家裝家居業務收入將同比增長 54%，達到 8.6 億元。

這份數據頗為亮眼，根據中裝協數據，一季度家裝行業總產值同比下降 25%-30%。

尤其是貝殼建立起來的房產經紀網絡，對家居家裝業務起到了導流的作用。彭永東介紹稱，一季度房產經紀業務轉介紹客户貢獻了 23% 的合同額，尤其是上海、北京兩個城市，導流合同額更是高達 77% 和 75%。

彭永東對這塊業務也非常看好。貝殼的目標是在下半年時北京、上海和杭州三個城市單月合同額能夠破億，全國家裝家居業務能夠單月合同額破 10 億元。

“兩翼” 另一翼的貝殼租房業務也進展明顯，分散式租賃管理 “省心租” 業務實現了從 0 到 1 的突破。在一季度收房超過 5000 套，至 3 月末在管房源接近 1.7 萬套，環比增加 37%。貝殼方面希望，下半年在管房源數量可以突破 5 萬套。這一數據也將讓貝殼在租房業務上進入行業前列的水平。

貝殼將 2022 年視為第二賽道規模化發力的元年，一季報 “兩翼” 數據也的確給予了投資者更多的信心。不過短期內這部分業務想要與房產經紀業務在規模、營收等指標上並駕齊驅，對利潤有顯著提升也並非易事。

貝殼管理層在電話會上表示，不同於其他消費，疫情對購房需求的影響只會延遲，不會消失。長期來看仍充滿信心，現存的不利因素會是暫時的，交易也必將回歸正常化。

彭永東也表示，相信隨着更多政策的落地，市場情緒和需求將得到有效支撐，房產交易量將逐漸恢復。

過去一年裏，貝殼股價從最高 79.4 美元/股跌到 7.31 美元/股，跌幅超 90%。不過現在，貝殼最困難的時候似乎已經過去了。

就在 5 月初，貝殼通過 “雙重主要上市 + 介紹形式” 在香港上市，為維持其上市地位打上保險，打消投資者疑慮。

在投資者情緒已明顯改善的前提下，貝殼的基本面出現改善才是扭轉全局的關鍵。眼下政策底已經出現，接下來會是個信心迴歸的過程。

而房產交易業務韌性，以及在家裝業務等第二賽道的發展態勢也讓投資者積極看待貝殼這份財報。財報出爐當天，貝殼在美股開盤後上漲 12%，至收盤收漲 16.62%。

不過要説貝殼股價將就此擺脱長達一年半的下跌態勢，迎來拐點，可能還為時尚早。這更多取決於房地產市場的恢復情況。