我，北京人，越南创业三年，目睹河内地价三年翻三倍
穿越到 80 年代的中国掘金？我们找了位北京「越漂」来回答。
半个月前，老薛从北京回到越南首都河内，继续开展他在当地的工作。落地后，他发了一段小视频，越南时间 22 点 40 分 ，画面内熙熙攘攘的人群挤在一条不到 5 米宽的街道，两侧是灯火通明的商户和坐在街边的食客，一条烟火气十足的夜市街，望不到头。
两个月前，「越南出口额超过深圳」上了热搜。5 月底，东南亚运动会男足决赛上，越南以 1:0 战胜了泰国，举国沸腾，万人空巷的视频，让很多国人想起 2001 年中国队世界杯提前出线的激动。很多人说，处于经济飞速上涨时期的越南，就像 20 年前的中国。
对于看到此情此景、并且已经步入职场的 90 后、00 后来说，很难不会联想，如果在 2022 年跑到越南工作，会不会早早逃离内卷，实现有房有车的自由。相对于上一代跑到北上广奋斗、通过个人努力和时代际遇实现财富自由的 70 后、80 后，年轻人们即使每天 996，也已经很难实现财富的积累和阶层的跃升。
作为一名北京人，老薛在 2019 年就意识到了越南的崛起，和朋友跑到越南考察一个月后，就决定辞去国内工作，留在越南创业。如今在越南生活已经接近两年，生活中明显的变化是，从到处找中国餐馆再到路边随意吃一碗 PHO（越南河粉）、出门从使用 GRAB（东南亚网约车平台）打车到骑摩托车。
老薛对 36 氪表示，越南生活没有去之前想象的苦，但创业也没有如周边朋友预想那般一帆风顺。对于想去其他发展中国家「掘金」的年轻人，老薛的经验一定有借鉴意义。
1、对比越南和北京的生活，其实没有折叠感
Q：北京、越南河内，听起来似乎是生活质量有落差的两个城市，在河内生活有什么体验？
老薛：落差就是随时能约出来见面的朋友，其他生活上的衣食住行还是挺方便的。说说几个颠覆的点：1.来之前一直认为河内人民都是住在那种阴暗狭长的排屋，来了之后发现整个城市景观已经很现代化；2.来之前总感觉饮食上会非常不适应，因为从网上了解到这边的菜很清淡，还担心要每天自己做中餐，但是来了之后发现越南也有很多菜系，有些味道非常不错，而且在这边没有食品安全的问题；3.语言这块，之前以为越南如果语言不通非常不方便，但其实胡志明市的英语普及率很高，河内也是，超乎我认知的是，很多人都会说中文，在越南本地，中文是热门专业，很多重点大学每年有几百个学中文的学生，而且他们对中国电视剧，文化也都很感兴趣，很多越南人会过春节，清明，端午这些中国传统的节日。
Q：看你视频，这两年从偏瘦变成中等身材，是不是越南生活更快乐？这次回去打算待多久？
老薛：对，总出去吃饭，在这边有点容易胖的。这次回到越南，做好了起码半年不回北京的打算，现在疫情原因，往返不是很方便。2019 年那会，基本每一两个月都要往返一次，想回来就回来。5 月份，在北京被隔离在家两次。
Q：想家了怎么办？
老薛：骑小摩托去找卖榴莲的路边摊，提醒自己「榴莲忘返」，忘却乡愁。最近就是越南的榴莲季，120 块钱（人民币）可以买一整个，比超市便宜，冰冻后更好吃，能对冲一些甜度。
要么就是吃海底捞，除了麻将（蘸料），中国话说的非常溜的越南服务员还会调一份低脂越式调料。
Q：在当地有交越南朋友吗？还是会更多和国人打成一片？
老薛：越南朋友和中国朋友一半一半吧。在这边结识的同胞，整体创业占少数，大部分是公司外派，我认识的朋友们，基建、供应链行业比较多。还有一些朋友来自知名投资机构、互联网公司，被公司派来研究市场。
Q：目前在河内的居住条件怎么样？是什么价格水平？
老薛：我在市中心的公寓租了一套两居室，有两个卫生间，室友是同事，他还在上海，应该也快过来了，月租金大概 4800 人民币。这类公寓设施都比较齐全，小区里游泳池、健身房都是免费的。在河内西北方向比较繁华的商务区，一居室价格基本在 3000 人民币；两居室 4000-5000 人民币左右。
Q：我们没去过越南的人，单从图片上感受，还是觉得有些落后，你最受不了越南生活哪点？
老薛：交通这件事是比较头疼的，虽然北京也堵车，但越南的交通拥堵是不一样的。越南目前的基础设施还是没法跟北京比的，路面的砖起伏不平；很多立交桥只有 2 个车道，总是拥堵严重；越南是个摩托车大国，越南人开车鸣笛是「标配」。河内的轻轨从 2011 年建设到现在，刚刚通车。
另还有一点是跟当地政府部门沟通办事，有时候还会有人浮于事的感觉，办签证流程比较慢，在办营业证照或其他事情，不清晰的要求还是很常见。
当然也看你怎么看待这个问题，交通拥堵、基础设施落后背后恰恰能反映出未来改善的潜力，我是学金融专业的，在外资宽松的准入机制下，越南整体的基建速度会成几何级的上升，这些也都会倒逼交通状况的改善，这个改善的过程如果类比到国内，是很多普通人财富上升支撑和助力。
Q：当初怎么想到去越南创业？这几年公司业务开展得顺利吗？
老薛：2019 年之前，我在北京一家 500 强外企商业地产代理行的海外房产部。2018 年底和几个同事约着去胡志明玩，结果大家都因为职业病跑去看房，虽然当时越南、泰国的市场都火起来了，但越南还是小众市场，我们研究了一下觉得这边比较有前景，就进入思考、计划的过程。2019 年初，我们又去了趟河内，觉得这边的市场更有潜力，竞争没有胡志明市激烈，所以从原公司离职，重新组建团队做房产相关的事情。
创业就是风险和机遇并存。其实这两年我们也经历了一些过山车，2019 年来的时候市场非常火热，但因为疫情，我们去年和前年的销售额都不高，主要是出入境政策影响到客户不能来到当地看房，但还是有一些客户远程下单。我们独家包销、买卖、装修、租赁都做，相对于国内公司，我们业务模式属于一站到底了，因为做了很多年海外房产，知道买家的担心，就是买房后的相关维护、回报等问题。这几年河内房子的租金回报率（每年）大概在 5% 左右。
2、亲眼目睹河内周边的土地价格三年翻三倍
Q：今年李嘉诚跑去越南投资，自媒体总会提到越南人在抢房，铁闸门一开、很多人冲进到售楼部的场景，是真的还是炒作？
老薛：今年年初疫情限制刚放开是这样，现在已经没有这类现象，这种抢房情况还是以越南人为主。来自海外投资买房的人群，一般是先交定金排队，等开盘出价格之后，按交钱的先后顺序选房，相对更有秩序一些。当然这种现象很容易把情绪传导给国外投资者。
我个人认为，越南目前在国际供应链中的角色属于生产国，处于中低端的位置，确实跟几十年前的中国有些类似，但我一直坚持的观点是「越南永远无法替代中国」，2022 年这一轮火热可能是各国家投资者的溢出反应，并不是说越南国力有多强，还是需要理性看待，有些自媒体确实有点「越吹」。
Q：有媒体说，越南人现在「抢房」，像极了十年前的中国人，是在「摸着我们的石头过河」，因为现在北上广的房价那时候比也翻了几番，你怎么看？
老薛：肯定会有这种心态，越南人对中国房地产在 2010 年那波涨很多都会有些了解，但是对中国房地产具体的周期一定不知道。现在买房也大多是出于自住需求，或者抵御通胀的需求。实际上，没有人能看到未来，越南的房价能翻多少倍，怕的是涨了以后就买不起了，确实心态上都有点像。
越南人拼命抢房的原因是他们现在还买得起。最近和一位做投资的朋友吃饭，我们也有聊到，越南年轻人买房确实比我们国内容易很多。底层打工人的月薪可以赚 3000-5000 块（人民币），城市公寓的每平米房价只有 1 万块（人民币）左右，如果越南年轻人去工厂上班，只要愿意加班，每个月也能赚到三五千（人民币）。
Q：目前找你们买房的客户，都是什么样的人？国内、国外客户哪类占比更多？
老薛：2019 年那会，我们的客户以华人为主，他们一般持有澳洲、新加坡、美国护照，另外来自中国香港、中国台湾的客户也不少，最近几年，外派来越南工作的同胞，也会找我们买房。2019 年通过我们在越南买房的客户，每年基本都有稳定在 12%-15% 的收益（房租和房价的升值以越南盾计价）。
越南这边对于外国人买房有限制，比如越南本地人买房是私有永久产权，要求外国人只能持有 50-70 年的使用权。一个新开盘的项目外国买家购入的比例需要不超过整个楼盘的 30%，位置好、配套丰富的楼盘会对外国买家价格上浮 5% 左右，但相对应的会提高精装修配套或者分配一个更好的楼层。自 2015 年放开外国人购房之后，这边韩国买家占主流，三星、乐天等韩国企业几年前就将生产线转移至越南。
Q：从你 2019 年去越南到现在，因为疫情的关系，房价有跌一些吗？
老薛：其实还在涨，从 2020 年中旬开始经历略微回调，随后有些项目停卖、有些给出优惠政策维持去化。直至今年彻底放开入境限制，加之针对海外人限购，很多项目供不应求，我们现在不愁没有客户，而是发愁没有合适的项目。
我的一位越南朋友 2020 年在河内周边购入一块 3000 平方米以上的土地打算做家庭式民宿，之后不断有人询价，每年对外报价都翻了一倍。
身边还有一位朋友在 2010 年买了一块土地，大概 12 万美金，20 年疫情爆发时她考虑 30 万美金卖出，但是没人买，今年有买家开出 100 万美金。
Q：不得不承认，两国发展是的确有时间差，能不能给想去越南发展的年轻人一些建议？
老薛：我觉得还是要理性，我们过来这边其实中间经历很多波折，尤其是想像我们一样创业的人，如果没有创业的能力和经验，在当下全球的经济周期之下，更要慎重。还有就是在特殊时期，一定要保住现金流，去年几个月，我们几个合伙人都在国内，没有在越南开展生意，就意味着没有收入，但是需要给在越南的同事发工资，还是面临着不小的压力。
Q：假使有个年轻人想逃离 996 的生活，去越南会有更多机会吗？
老薛：首先他需要学会越南语，然后机会可能挺多的，尤其是技术型人才，虽然不会比在国内的待遇更高，但是确实可以告别 996。其他行业，我周围做进出口贸易的人也比较多。
房地产是我从事的行业，相关配套的下游行业都有很多机会，本地年轻人未来更认可公寓，现在还处于增量产的阶段，很多政策规划都指向公寓的建设；电商也是这个地方很有潜力的方向，包括物流，越南这一个亿人口转向线上购物的窗口期还非常广阔，只要可以找到需求点，应该有机会分一杯羹。此外，提到的贸易、制造、互联网这些相对需要更高的门槛，但也都是越南现阶段的机会点。
最后我想说的是，当地年轻人的基数很大，同时愿意努力工作改变生活的动力很强，和国内年轻人很像，这也就是能撑起这些行业的一个有利因素。
Q：刚回到越南不到一个月，剩下半年有什么重点发展计划吗？你们在越南的创业团队有几个人？
老薛：我们目前十个人，其中六个同事是越南当地人。下半年主要还是放在拓展当地开发商资源上，因为现在咨询越南房产的客户很多，还是希望在当地帮大家找到更多适合投资的项目。
另外一块算是个「副业」吧，就是 @老薛在越南 这个账号。去年河内因为疫情封城，我们团队录了很多关于当地房产市场、生活体验相关的视频，起初也是觉得好玩，没想到受到网上很多朋友的关注，我想这也是一个国内对越南感兴趣的朋友了解当地真实情况的窗口。也希望能通过这个账号结识更多当地的华人朋友，大家在一起抱团，互帮互助。
本文作者：真买编辑部宋虹姗，来源：真实买房计划，原文标题：《我，北京人，越南创业三年，目睹河内地价三年翻三倍》，原文有删改。