摩根大通幫富力續了三年命

作者 | 周智宇

編輯 | 張曉玲

沒想到，摩根大通會和富力走到一起，並且扮演了拯救與被拯救的角色。

去年下半年以來這麼多出險房企的債務重組，是富力先闖過了一關。

7 月 11 日，富力公告，兩位老闆李思廉、張力和投資人做了個交易：把境外存續的 10 只債券打包，一起做展期，10 只債券總規模為 49.44 億美元、約 333 億人民幣。

摩根大通是這次展期的主牽頭同意徵求代理人，通俗地説，就是債務重組方案負責人。

幾百億的債務、背後的大量投資者，諸多複雜的利益博弈與平衡，這是截至目前，中國乃至亞洲房企規模最大的一次債務展期，居然只用了 21 天就完成了。

可以説，摩根大通和富力創造了一個奇蹟。

富力 333 億債券展期，是一個很好的出險房企債務重組樣本，更是對當前出險房企化解難題的一次突破，讓業界看到了一絲曙光。

在摩根大通的幫助下，富力的張生和李生，又獲得了至少 3 年的喘息時間。這既是他們的幸運，也是富力的資產狀況還不錯，更是因為，人們仍然心懷對中國房地產的信心。

不過，想要徹底從資金危機中走出，包括富力在內的房企仍需銷售回暖、現金回籠，以及更多流動性的注入，這場生存之戰，依然艱辛；房地產市場回到正軌，也仍要不少時日。

而經歷了生死的張力、李思廉和其他許多大佬們，他們的命運軌跡，也已經被改變。

重組

如果不是摩根大通出手，人們都已經快忘記富力了。

這家公司自從去年爆出資金問題，賣了物業給碧桂園，老闆借錢給公司後，已經近一年沒有什麼消息了。

摩根大通和富力早有淵源。在做這筆 333 億的債務重組前，其實摩根大通就一直在幫富力做債務展期，熟悉這家公司的資金、經營和債權人狀況。

根據公告，富力目前共 10 筆存續美元債，分別在 2022、2023、2024 年到期，將之合併置換為三筆利率均為 6.5% 的票據後，分別將於 2025、2027、2028 年到期，延續了 3-4 年。

相較於市場上出險房企展期半年到一年的期限，債權人給富力的這次展期很寬容了。這是如何做到的？

摩根大通亞洲（除日本外）房地產投資銀行部主管陳妍妮告訴華爾街見聞，此次債務重組有三個亮點：重整了債務結構和成本；增加了兩個海外項目作為增信；同步提出了債券重組支持協議（“RSA”）作為備選方案。

而方案最關鍵的就是，如何與債權人達成一致。在陳妍妮的觀察中，過往很多企業的債務重組都耗費了太長時間，對經營產生了負面影響，反而對走出困境不利；因此在一個可控的時間裏，與債權人達成一致非常重要。

作為老牌知名房企，富力的投資人數量多，相對分散，有私人銀行、基金等，在 21 天裏，摩根大通聯繫了上百名大型投資者，進行了 30 場以上的投資者電話會，做了大量的細節溝通。

為確保短期內達成一致，富力還給出了一個備選方案（RSA）。陳妍妮指出，這是為了降低不確定性，“因為現在市場最怕的就是不確定性”。

陳妍妮説，富力這次債務展期從一開始目標就很清晰，對全部公募美元債持有人一視同仁，對全部公募美元債進行增信，穩定投資人在未來一段時間裏的信心。

正是這樣的方案設計和深入溝通，讓富力本次債務重組順利通過了。

當然為此富力也展現了誠意，比如將位於馬來西亞新山的富力公主灣、位於英國倫敦的 LONDON ONE 納入抵押物，作為信用增級。

華爾街見聞也瞭解到，在 5 月底，富力還為保障 LONDON ONE 項目後續開發申請了貸款，保障了項目的償付能力。這也是很多債權人認為富力有誠意的一個因素。

在此之前，富力一直在自救，包括出售優質資產。比如將富力物業百億賣給碧桂園服務，將廣州富力國際空港綜合物流園轉手給了黑石以及大股東注資等，回籠了超人民幣 240 億資金。

陳妍妮表示，富力的實控人願意主動解決債務問題，加上專業顧問團隊的規劃協調，投資人看到了企業的生存意志，也會願意支持公司，共渡時艱。

333 億債務展期意味着，富力今明兩年的境外償債壓力，被推遲到了 2025 年之後；張力和李思廉也可以把更多的精力放在恢復經營，以及應對境內債務上。

此外，眼下房企大多對美元債態度消極，富力給出一個不錯的方案，避免發生實質性違約，也有利於它在此番行業調整後，恢復信用，重新出發。

破局

333 億債務展期後，富力這家創立了 28 年的老牌房企，頑強地活了下來。

某種程度上來説，富力是不幸的，也是幸運的，至少到現在，投資者還願意相信它。

這也是很多出險房企想要的，尤其是花樣年、恒大等在境外遭遇清盤呈請的出險房企。

在過去的一年半里，地產見證了歷史新高的 18 萬億天花板後，陡然下墜，走入了 “黑鐵時代”，出險房企不斷增加，恒大許家印、融創孫宏斌、陽光城林騰蛟等地產大佬一一倒下，老牌房企、華南五虎之一的富力，也是其中一員。

而近期各地傳出的停貸風波，本質上仍是出險房企的資金鍊斷裂，無奈停工。

因此，出險房企的債務化解，成為解決問題的關鍵。但目前的僵局，正是卡在這裏，他們或原地躺平，或迷茫無措。

最早出險的泰禾，董事長黃其森被帶走協助調查，萬科入股已無下文；藍光、奧園傳出引戰國資，但也沒落實；陽光城、世茂、融創，也是在艱難自救。

房企們需要更多的時間，以及具體的解決方案，以恢復流動性和造血能力，走出困境。

參考 2016 年的佳兆業債務重組，浴火重生，核心是在境外債務重組的同時，又有中信銀行、平安銀行數百億的資金注入，恢復了它的流動性，並藉着上一輪市場的回暖重新盤活了。

富力本次的境外債務重組，與佳兆業 2016 年那次頗為相似，但今時不同往日，沒有金融機構為它注資，要依靠自己產生現金流。

樂觀之處在於，摩根大通之於富力的債務重組嘗試，為其他房企提供了借鑑，和希望。

富力不是第一個也不是唯一的一個，作為一家國際知名投行，摩根大通曾經在亞洲其他國家幫助過不同企業進行過類似債務重組，“通常這些企業在重組完成後，又重新健康地上路，狀態比以前更好，債務減低，風險防範意識更高”， 陳妍妮坦言。

眼下，除了富力，不少出險房企也都在探索化解債務危機的方案，各自走出了自己的路子。

比如華夏幸福是最早提出債務重組方案的房企。目前 2192 億債務重組方案，通過出售資產，已經解決了一半的債務。

河南建業也獲得了國資入股，於 7 月 21 日正式將 29.01% 的股份賣給了河南同晟置業，出售股份獲得的 6.48 億港幣資金，以股東貸款形式提供給了建業地產。

更多的債務化解則在項目層面。比如佳兆業將包括深圳的南山東角頭項目、金沙灣國際樂園等在內的項目，與中信銀行、中信城開等合作開發，注入資金盤活項目。

盤活項目可能是一個突破口。華爾街見聞了解到，部分涉及停貸項目的房企，因為嚴格的預售資金監管政策，區域內資金也無法調用，陷入了流動性短缺的惡性循環。

如何調動各方資源保交樓，進而釋放鎖在監管賬户裏的資金，成為化解當下房企困局的一個重點方向。

這需要債權人和實控人的支持，以及房企自身的努力。本質上，則是房企和背後的實控人是否還有信譽，投資人、購房者願不願意相信他們。

富力的 333 億，只是出險房企債務的很小一部分。更多、更大面的問題解決，還需要各方共同的努力。

監管的態度和政策也在不斷變化。銀保監會在 7 月 17 日表態，將加強與住建部、人民銀行等部門的協同配合，堅持 “房住不炒”，堅持 “穩地價、穩房價、穩預期”，支持地方更加有力地推進 “保交樓、保民生、保穩定” 工作。

當然，最後該出清的還是要出清。已經資不抵債、沒有條件進行債務重組的房企，或許要走上破產重整之路。

這也是中國房地產的一場淬鍊之旅。正如萬科董事長鬱亮所言，中國房地產每年仍有 10 萬億的規模，未來並不悲觀。

陳妍妮也表示，總體而言，對房地產行業未來並不過於憂慮。對於大部分房企來説，其資本結構可持續，也有實打實的資產和土地儲備，以及一些投資物業經營性業務提供穩定現金流。

等眼下的週期調整結束後，他們中的許多人，也可以重新輕裝上陣。

張力和李思廉、胡葆森、王文學，大概率可以拿到未來新地產的門票。而另外一些地產大佬，則可能消失不見。