中信出手二救佳兆业

作者 | 周智宇

从深圳华强北站出来，沿着主干道深南中路向东眺望，可以看见一座 250 多米的高楼与深圳地标京基 100 隔空相望——这便是佳兆业科技中心。

这座高楼是佳兆业十二年前拿下的一宗旧改项目。佳兆业原计划将其建成高达 518 米的深圳第二高楼，也会是佳兆业未来的总部大楼。

但随后佳兆业陷入 “锁盘” 风波，债务违约，项目也随之搁置。直到 2016 年佳兆业浴火重生，这座大楼才重启建设，高度则调至了 258 米。

不料，这座见证了佳兆业 “起死回生” 的总部大楼也要易主了。7 月初，这座高楼楼顶的招商海报，从佳兆业换成了另一个名字，中信城开。

7 月 25 日晚间，佳兆业公告称，已在 6 月与中信集团若干成员企业签订协议，出售了部分位于深圳的物业，还对一些项目进行了重组安排。

公开资料显示，佳兆业旗下多个深圳项目公司在 6 月份发生了股权转让，接手者均是深圳城开信银投资（以下简称 “城开信银”）。这家公司由西部信托持股 100%，成立于 2022 年 6 月 17 日，管理层多数来自中信系的企业。

城开信银的工商信息显示，该公司法人代表为刘星，他同时也是中信城开投资集团的总经理、法人；包括公司总经理胡峰在内的多位管理层，则来自中信城市运营开发有限责任公司；此外，城开信银的董事会中，佳兆业联席总裁李海鸣、佳兆业集团（深圳）有限公司副董事长刘立好也位列其中。

“其实这家公司是个 SPV（特殊项目公司），信托是代持方，项目背后受益人仍然是中信”，熟悉收购的机构人士表示，通过设立特殊目的财产权信托 (SPV)，中信方面接手佳兆业的相关项目股权，中信城开对项目注入流动性，进行开发、建设和经营，盘活项目。

华尔街见闻获悉，目前佳兆业转手给中信的项目共有四个，佳兆业科技中心、东角头、金沙湾国际乐园，以及红树湾项目。

根据佳兆业去年披露的超 800 亿项目处置清单，前三个项目合计权益货值约为 486.1 亿元，是整个资产包处置中最关键的三个项目。加上红树湾项目，目前中信接手的佳兆业的四个项目，涉及货值超 500 亿元。

佳兆业方面表示，通过这些引入外部品牌方的动作，部分项目的建设和销售得以盘活。同时，集团还与若干境内金融机构把现有借款期限延长了。

接近佳兆业的人士表示，这其实是项目用中信城开的品牌对外输出，在眼下市场还是比较悲观的情况下，有利于项目的销售。

最终项目的收益全部进入监管账户，优先用于保交楼和理财资金的兑付。剩余资金则会在确保中信方面的债务本息、覆盖开发运营投入后，给到佳兆业。

据华尔街见闻了解，原佳兆业航运红树湾项目在更名为中信城开红树湾后，已于 7 月 23 日开盘。开盘当天，项目销售约 15 亿元，去化率达 50%。

这一幕让业内人士都有些感慨。七年前，正是靠着中信银行等机构的流动性注入，加上深圳市场大热，佳兆业得以重生，也由此有了 “不死鸟” 的名号。如今，中信又出手了。

超 500 亿项目盘活，让佳兆业有了更多希望。这也给解决眼下出险房企的债务僵局，提供了思路。

从根源上来说，近期各地的项目停工、停贷，根源便是出险房企资金链断裂。过去一段时间里，房企通过项目出售，或是合作方接盘换取了一些流动性，但市场的低迷，让这些举措收效甚微。

不少金融机构、第三方机构越来越积极地介入，打破了这个僵局。7 月中旬，摩根大通帮助富力进行了 333 亿境外债务重组，河南建业获得了国资入股等，本质上都是拯救出险房企的资金链和现金流，让其把更多的精力，用在生产经营上，而不是困于债务僵局当中。

一个正常的行业，不应该总是深陷债务漩涡之中，让各方信心在其中沉沦。

该拯救则拯救，该出清的出清，眼下的市场里出现了不少债务重组样本，摩根大通、中信等机构也做出了表率。

像佳兆业这样手中有着不少优质资产，主要债权人有能力、有意愿帮助其走出困境的房企，也大概率能在行业调整结束后，重新焕发生机。