第一张多米诺骨牌？美国房贷公司开始破产

美国抵押贷款行业或将迎来倒闭潮。

6 月 30 日，抵押贷款机构 First Guaranty Mortgage Corp 在特拉华州申请破产保护，称已解雇 80% 的员工并停止发放新贷款。根据破产案中提交的法庭文件，该公司在 2021 年发放了 106 亿美元的抵押贷款。

该公司以超过 4.73 亿美元的债务进入破产保护程序，其中大部分债务来自为其住宅抵押贷款提供资金的银行。

First Guaranty 在今年早些时候提供的贷款价值下降后破产，此前该公司一直持有这些贷款，直到它有足够的资金将其捆绑债券并出售给投资者，并且它一直在用信贷额度暂时为这些贷款提供资金。

法庭文件显示，一旦利率开始攀升，美国抵押贷款行业的放贷量就会收缩。First Guaranty 表示，该公司今年发放的抵押贷款数量要少得多，或只能发放 50-60 亿美元的新贷款。该公司首席执行官 Aaron Samples 表示，这意味着该公司无法再找到足够的新贷款进行捆绑销售，也无法获得足够的融资来维持运营。

Sprout Mortgage 是另一家倒闭的抵押贷款公司，7 月 6 日，该公司在电话会议上向 300 多名员工通报了倒闭的消息。在此之前的几个月里，Sprout 已经进行了几轮裁员。

媒体称，这是利率急剧飙升后，美国抵押贷款行业第一批贷款机构的倒闭，而即将到来的倒闭潮可能是自大约 15 年前房地产泡沫破裂以来最严重的一次。

独立贷款机构抗风险能力太弱

尽管这一次可能不会出现系统性的崩溃，因为没有出现同样程度的过度放贷，而且许多大型银行在金融危机后退出了抵押贷款业务，但市场观察人士仍预计，一连串的破产事件足以引发这个雇佣数十万员工的行业裁员人数激增，并可能导致部分银行贷款利率上调。

相比 2008 年，如今更多的抵押贷款业务掌握在非银独立贷款机构手中，随着今年抵押贷款数量的暴跌，许多公司正在艰难求生。

加州大学伯克利分校商学院 Berkeley Haas 房地产集团主席 Nancy Wallace 表示：

“非银行机构的资本金不足，当抵押贷款市场陷入困境时，他们很容易就陷入了困境。”

2004 年，前 20 家再融资银行中只有大约三分之一是非银行贷款公司。根据抵押贷款行业分析机构 LendingPatterns.com 的数据，去年，前 20 家银行中有三分之二是非银行贷款机构。新闻和数据提供商 Inside Mortgage Finance 的数据显示，自 2016 年以来，银行在房贷市场的份额从约一半降至约三分之一。

许多所谓的影子银行也将相对不受此次风波的影响，但一些贷款机构已经停止运营或大幅缩减规模。

与银行不同的是，独立贷款机构通常没有在经济困难时可以利用的紧急项目，也没有稳定的存款资金。它们依赖的信贷额度往往是短期的，并依赖于抵押贷款的价格。因此，当它们受困于不良资产时，就会面临追加保证金的要求，甚至可能破产。

许多独立贷款机构已经很好地管理了他们的风险，对于与房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac) 等政府支持的公司广泛合作的贷方来说，情况并不那么可怕。如果它们遇到困难，通常可以从政府资助的企业获得紧急资金。但那些发放高风险贷款、较少与 GSE（指两房，政府资助公司）合作的贷款机构在面临追加保证金通知时，选择较少。

住房贷款价值下降后，被 Margin Call 或削减信贷

独立投资银行 Brean Capital 的固定收益策略主管 Scott Buchta 表示，其他许多房贷公司的贷款价值也在下降。

为了抑制通胀，美联储今年已经将利率收紧了 2.25 个百分点，而 30 年期抵押贷款利率也飙升至 5% 以上。这接近金融危机以来的最高水平，去年年底约为 3.1%。

这就压低了几个月前发放的住房贷款的价值。1 月份发放的、不符合政府支持条件的抵押贷款，在 8 月初的时候实际价值可能只有票面价值的 85% 左右。贷款方通常试图发放相对票面价值约 102% 的贷款，以支付其前期成本。

对于贷款价值降至票面价值 85% 的房贷公司而言，即使损失尚未实现，也可能令人沮丧。最重要的是，业务普遍下滑。根据抵押贷款银行家协会的数据，今年美国整体抵押贷款申请量下降了 50% 以上。这些都将刺激提供信贷额度的银行发送追加保证金通知和削减信贷。

银行有应急资金可以在危机时期使用，这通常可以让它们在困难时期维持运营。但也不总是这样：美联储的紧急融资通常只提供给有机会复苏的有偿付能力的机构。在上一次经济衰退中，大量银行不良贷款堆积，数百家银行倒闭。当然，非银机构也破产了。