全球最火熱的房地產市場，泡沫正在集體破滅

在全球範圍內，飆升的借貸成本正在擠壓購房者和業主的壓力，房地產市場大幅降温。

根據在線房產經紀公司 Redfin 的數據，美國平均房屋售價近 18 個月來首次低於要價。

這種轉變主要是因為各國央行以幾十年來最快的速度加息，抵押貸款利率飆升，數百萬在疫情期間以低廉的價格購買房屋的人面臨更高的還款額。因此購房者正在撤退，美國、澳大利亞、加拿大和瑞典等火熱房地產市場的房價都在下跌。

野村控股全球市場研究主管 Rob Subbaraman 表示：

“在經通脹調整後的實際工資下降之際，利率大幅上升，這可能是揹負債務的年輕家庭一生中從未經歷過的事。”

美國房屋售價自 2021 年來首次低於標價

Redfin 表示，在截至 8 月 28 日的四個星期內，平均售價與掛牌價格的比率降至 99.8%。自 2021 年 3 月以來，該比率從未低於 100%。

此外，今年 7 月份待售房屋供應以創紀錄的速度增長，美國新屋銷售增速降至 2016 年初以來的最低水平。由於預期美聯儲將進一步加息，抵押貸款利率本週創下 6 月以來的最高水平，並逼近 2022 年的高點。

儘管美國房地產市場今年迄今已經降温，但有一些跡象表明，目前市場正開始趨於平穩。Redfin 的報告顯示，降價待售的房子比例與前四周相同，為 7.5%。

不過 Redfin 首席經濟學家 Daryl Fairweather 在一份聲明中表示：

“雖然冷卻似乎正在逐漸結束，但有跡象表明，市場還有更大的放鬆空間。今年勞動節後的經濟放緩可能會比市場超緊張的前幾年更嚴重一些。”

因人員外流 舊金山房價急劇下滑

由於利率飆升和科技公司工作者外流，舊金山房價上個月暴跌。

根據 Redfin 的一份報告，在截至 9 月 4 日的四個星期內，該市的單户住宅中位價比去年同期下降了 7%，為 2012 年以來的最大年度跌幅，至 140 萬美元。

房產經紀公司 Compass 表示，自 2021 年 8 月以來，其在舊金山簽訂的合同數量下降了 25%。

Daryl Fairweather 在接受採訪時説：“舊金山的房價是因為有科技人員在這工作而變得如此昂貴。然而疫情和遠程工作削弱了科技公司與該地區的聯繫。”

由於飆升的借貸成本降低了人們的負擔能力，而賣家仍然不願降價，美國各地的房屋銷售都已剎車。舊金山受到了沉重打擊 ，因為其工人仍然不願回到辦公桌前，落後於其他主要都市區的復工率，並促使該市許多餐館和零售商關閉。

全球房價下滑才剛剛開始

雖然到目前為止的房地產衰退還沒有接近 2008 年金融危機的水平，但對於希望在不引發深度衰退的情況下抑制通脹的央行官員來説，房地產市場的數據是一個關鍵變量。

目前，澳大利亞、新西蘭和加拿大等泡沫市場已經面臨兩位數的房價下跌，但經濟學家認為全球房價下滑才剛剛開始。

據媒體，法政大學的 Hideaki Hirata 表示：“我們將在 2023 年和 2024 年觀察到全球同步的房地產市場下滑。” 平田英明曾是日本央行經濟學家，他警告説，今年大幅加息對家庭的全面影響還需要時間才能顯現出來。

彭博經濟學家 Niraj Shah 表示：

“如果央行收緊過度，軟着陸的前景就會減弱。房價可能會更快地下跌，加劇並延長衰退。”

在波蘭，隨着利率的上升，一些借款人的每月還款翻了一番。波蘭政府今年早些時候表示，允許波蘭人暫停還款長達 8 個月。在銀行業被迫計入約 130 億茲羅提（27.8 億美元）的撥備後，抹去了銀行的主要利潤。

瑞典曾是歐洲最熱門的市場之一，自今年春季以來，該國房價已經下跌了約 8%，多數經濟學家目前預計降幅為 15%。不斷上升的利率也給在債券市場上大舉借債以為運營融資的房地產公司帶來壓力，讓投資者越來越擔心它們是否有能力為這些債務再融資。

英國的房價下跌也在加速。據媒體的一項分析顯示，在倫敦幾乎一半的行政區，房價持平或下跌。滙豐控股公司警告稱，英國正處於 “房地產低迷的頂點”，未來一年的需求可能會下降 20%。