濱江集團今年大漲 172% 地產投資邏輯發生了什麼變化？

今日三大指數再度殺跌，又是關燈吃麪的一天。不過萬綠叢中仍有為數不多的飄紅板塊，房地產便是其中一個。截止收盤，房地產板塊逆勢上漲 1.8%，棲霞建設 (600533.SH)、中洲控股 (000042.SZ)、中交地產 (000736.SZ)、沙河股份 (000014.SZ) 漲停，南國置業 (002305.SZ)、新城控股 (601155.SH) 漲超 7%。

從博弈角度看，在賽道股集體大跌的拖累下，市場再現普跌行情，其中 TOPCON 電池、一體化壓鑄、第三代半導體、儲能等前期熱門方向跌幅居前，整體呈現出較強的虧錢效應。在此背景下，資金開始回流地產、金融等防禦性板塊。

消息面上，上週多地放鬆了公積金貸款限制、出台了購房補貼政策。“保交樓” 動作更加積極主動，鄭州和太原都出台了 “保交付 “政策，督促房企積極復工。石家莊，鄭州、湖北襄陽、山東德州都放鬆了公積金貸款限制。河南周口、杭州臨安、浙江蘭溪出台了購房補貼政策。

東興證券認為，在 “用足用好政策工具箱” 的指導下，政策正進入新一輪釋放期，紓困力度與需求刺激力度都在進一步加強。地方政府在充分理解中央對樓市的態度後，各類刺激政策的出台也將更為積極，降低首付、提升公積金貸款額度、放鬆限購限售以及發放購房補貼等措施都將更加積極的出台。

值得一説的是，9 月以來，在市場缺乏明顯主線下，地產內部不少個股撐起了半片天。其中，華髮股份、濱江集團、建發股份、招商蛇口、保利發展累計漲幅分別為 34%、29%、27%、10%、8%。拉長時間軸來看，今年以來以上個股漲幅更是高達 91%、172%、76%、26%、25%。

那麼，在上半年市場持續調整以及地產行業步入寒冬背景下，如此彪悍的漲幅演繹了什麼邏輯？或許行業半年報中的經營數據可窺見其一斑。

從盈利分化角度看，2022 上半年 A+H 股 103 家主流上市房企營收同比-14.7%，較 2021 同期下滑 46.6 個百分點;歸母淨利同比下降 66.8%，較 2021 同期下滑 62.6 個百分點。

其中，行業歸母淨利增速迎來近 10 年最大下行，主要由小型房企/民企虧損導致，而大型房企和國企盈利表現相對穩定，行業盈利集中度創 2012 年以來新高，分梯度大型房企、分性質國企分別貢獻 107%、87% 的歸母淨利潤。

從現金流改善角度看，2022 上半年總體房企經營活動現金流淨額為 521.7 億元，同比增長 51 億元。A 股總體房企購買商品接受勞務支付的現金同比下降 38%，各梯隊、各類型房企均有不同程度下行，但在增速放緩、融資收緊大環境下，房企現金偏好普遍加強，大型房企、國企經營現金流出逆勢擴大。

此外，2022 上半年總體房企存貨佔總資產比重 52.3%，較 2021 同期上升 0.8 個百分點。分結構看，大型房企、國企庫存佔全行業庫存比同比分別增長 0.3、1.8 個百分點。

天風證券認為，大型房企、國企有望受益於融資與銷售的結構性改善，逆勢拿地擴張，2022 全年大型房企、國企存貨佔比或可繼續提升。

從融資缺口角度看，2022 上半年總體房企籌資活動現金流淨額為-1419.8 億元，其中大型房企基本實現融資平衡，中小房企、民企融資承壓，2021 年以來融資端的風險偏好仍未見顯著改善。

此外，今年上半年總體有息負債規模同比下降 3.7%，增速較 2021 同期下降 6.0 個百分點，有息負債降幅較 2021 期末再擴大。其中，大型房企、國企在規模上逆勢擴張，在結構上中長期有息負債佔比同比分別再提 2pct、1pct，債務久期持續優化，而中小房企、民企艱難縮表，且短期償債壓力仍在加大。

天風證券認為，2022 上半年地產行業艱難尋底，盈利能力來到歷史低位，但分結構來看，部分優質龍頭、國企穿越週期、逆勢擴張。看好本輪行業供給側改革之後的行業格局改善，以及短期需求政策託底力度增長所帶來的 alpha 和 beta 共振機會，投資邏輯從 “舊三高” 向 “新三高” 切換，即由 “高負債、高槓杆、高週轉” 轉向 “高能級、高信用、高品質”。具有更優秀信用資質及資源儲備的國央企和頭部房企有望率先受益於下半年的行業復甦。

持續推薦：1) 優質龍頭：中國海外發展、金地集團、保利發展、萬科 A、龍湖集團、招商蛇口;2) 優質成長：新城控股、旭輝控股集團;3) 優質物管：碧桂園服務、招商積餘、保利物業、旭輝永升服務。建議關注：華髮股份、越秀地產、建發國際、濱江集團、綠城中國等。