美國樓市凜冬：成屋銷售連降七個月，30 年房貸利率 6.25％創 2008 年新高

週三，根據美國全國房地產經紀人協會（NAR）的數據，美國 7 月成屋銷售總數連續第七個月下降，達到 480 萬户，創 2020 年 5 月以來新低。美國房屋按揭貸款利率飆漲，侵蝕住房買家的可承擔能力。目前，美國 30 年期按揭貸款利率已連續五週攀升，達到 6.25％，創下 2008 年以來新高。

美國 8 月成屋銷售總數年化 480 萬户，好於預期的 470 萬户，前值為 481 萬户。8 月成屋銷售總數年化環比跌 0.4%，預期為跌 2.3%，前值由跌 5.9% 修正為跌 5.7%。在未經調整的基礎上，美國 8 月成屋銷售銷比一年前下降了 17.4%。

8 月成屋價格中位數同比上漲 7.7%，達到 38.95 萬美元，為 2020 年以來最小漲幅。今年 6 月，成屋價格中位數一度達到 41.38 萬美元的歷史最高。在線房地產巨頭 Zillow 在週一的一份報告中表示，繼 7 月份單月下跌 0.1% 之後，8 月份美國的房屋價值較 7 月又下降了 0.3%，這創下 2011 年以來最大跌幅。

8 月的待售房屋數量較 7 月下降了 1.5%，達到 128 萬户。按照目前的銷售速度計算，出售市場上所有房屋需要 3.2 個月。近幾個月，成屋的庫銷比有所攀升，不過仍然低於 5 個月的關口，這表明市場供應依然緊張。

8 月房產平均在市場上停留 16 天。8 月份售出的房屋中，約有 81% 的房子上市時間不到一個月。7 月房產在市場上的平均停留時間與 6 月持平，僅為 14 天，均為 NAR 2011 年 5 月開始記錄數據以來的最短時間。

8 月首次購房者佔銷售量的 29%，與 7 月比例持平。歷史上，首次購房者一般佔市場的 40% 左右，這表示許多美國人被擠出市場的負擔能力挑戰。8 月全款買房佔總銷售量的比例為 24%。8 月投資者佔市場的 16%，比 7 月的 14% 有所上升；投資客通常以現金購買，因此對按揭貸款利率不太敏感。

分地區來看，中西部的銷售下降了 3.3%，西部和東北部的銷售攀升，南部地區的銷售沒有變化。

8 月份所有價格區間的房屋交易量都下降了，這與最近幾個月最昂貴的房屋仍賣的很好的情況形成反差。

按房型來看，公寓和合作公寓的銷售比 7 月增長了 4%；單家庭住房的銷售下降了 0.9%。

成屋銷售約佔美國房地產市場銷售量的 90%，在過户時計算。新房銷售基於合同簽署時計算，該數據將於下週發佈。

飆升的融資成本和仍然居高不下的房價阻礙了許多潛在買家。儘管需求疲軟抑制了整體情緒，但分析預計，由於大多數地區的供應仍然有限，房價回落將相對温和。NAR 的首席經濟學家 Lawrence Yun 表示，“未來幾個月甚至幾年，庫存將保持緊張。一些房主在鎖定近年來處於歷史低位的按揭貸款利率後，不願出售，這增加了對更多新房的需求。我們沒有看到淨庫存的增加。”

今年以來，按揭貸款利率的快速飆漲，令美國房地產市場大幅降温，導致銷售下降、房價承壓。美國抵押貸款銀行協會（MBA）週三公佈的數據顯示，美國 30 年期固定利率按揭貸款的平均合約利率在上週上漲了接近 25 個基點，達到 6.25％，為連續第五週上漲，創下 2008 年 10 月以來的最高水平，上週按揭貸款利率也是 6 月中旬以來的最大升幅。

高利率下，購房者更常用的可調整利率按揭貸款的利率也有所上升，5 年 ARM 的平均合約利率躍升 31 個基點至 5.14％。數據更新更頻繁的 Mortgage News Daily 顯示，30 年期按揭貸款的利率達到 6.47％。