“三箭齊發”，如何理解 930 地產新政
不同於 2014 年 930 率先放鬆居民加槓桿的空間，本輪 930 政策重心在於降低居民購房的交易、置換和資金成本。從效果來看，Q4 地產修復動能有望提升，但顯著回暖較難。
近期，中央出台降低房貸利率、降低公積金利率、換購退税等三大地產政策。
具體來看，9 月 29 日，央行、銀保監會階段性放寬部分城市首套房貸利率下限；9 月 30 日，央行決定下調首套住房公積金貸款利率，財政部、税務總局宣佈換購住房個人所得税退税。
在當前房地產市場環境下，本輪 930 地產新政應如何理解？又將對地產市場產生什麼影響？國盛證券分析師熊園、楊濤和天風證券分析師韓笑在最新的報告中發表了相關看法。
國盛證券指出，整體看，本次屬於中央層面 “三箭齊發”，旨在穩信心、穩預期，進而穩地產、穩增長。本次由中央直接出手，覆蓋範圍較廣、信號意義較強，有助於提振市場信心、改善居民預期。
分類看，本次對首套房支持力度較大、但限制多；對二套房支持力度較小、但限制少。
放寬利率下限：針對首套房的剛性需求，力度較大、但限制也較多。
公積金貸款利率：針對首套房的剛性需求，跟隨商貸利率被動調整，效果有限。
換購住房退個税：針對二套房的改善性需求，力度較小、但限制較少。
天風證券指出，不同於 2014 年 930 率先放鬆居民加槓桿的空間，本輪 930 政策重心在於降低居民購房的交易、置換和資金成本。
個人住房公積金貸款利率自 2015 年以來首次下調，可能代表地產信貸寬鬆小週期的開啓，未來首套房貸利率有望加速進入 “3 字頭” 時代，未來不排除合理改善需求下二套房貸利率下限的調整，且一步到位式的調整能夠實現政策效用的最大化。
本輪 930 政策意味着金融機構和政府讓利意願的提升，但是政策依然珍惜寶貴的槓桿空間。置換需求退還個人所得税（差額 20% 或者全額 1%-2%）雖然整體税費節約效應並不明顯，但是對於嚴格執行差額計税的城市如北京有望顯著推動此前非 “滿五唯一” 的改善需求提前入市，同時合理避税需求下做低網籤價的動力弱化，也能釋放部分增量槓桿空間。
於效果而言，國盛證券認為，Q4 地產修復動能有望提升，但顯著回暖較難。
此前寬鬆週期中地產景氣大幅反彈，是多種強刺激政策的綜合結果。本次並非全面放鬆，中央仍有定力。傾向於認為，本次放鬆將進一步提升四季度地產修復動力，但僅靠利率下行、退税的效果有限，地產景氣度有較大程度的修復需要 “地產進一步放鬆 + 疫情受控配合”。
天風證券持相似觀點，指出四季度銷售降幅或收窄。
未來一段時間行業將延續託底與出清共存，格局優化 alpha 與政策寬鬆 beta 共振。新一輪寬鬆政策密集出台有望提振市場信心，推動四季度銷售降幅顯著收窄。
本文綜合自國盛證券《對本次 930 地產新政的 4 點理解》和天風證券《從因城施策到降系統成本》
