龍湖收復失地

作者｜周智宇

幾天前董事長吳亞軍突然退任的消息震撼市場，民營房企的代表龍湖股價週一應聲下跌，一度至 44.21%，最終收於-23.78%，連帶着保利也封住跌停，華潤置地、中海等在港股上市的央國企跌了超 4%，整個地產板塊集體殺跌。

儘管吳亞軍表現淡定，稱交班早有安排，但上市公司仍然拿出了實際行動，回應市場和投資者的疑慮。

10 月 31 日，龍湖公告已於提前償還了 2023 年到期的部分銀團貸款 51 億港元；控股股東吳亞軍家族增持 300 萬股，平均價格約為每股 9.53 港元，且表示，未來會在適當時機持續增持公司股權及債券；此外，吳亞軍家族透過信託在市場上買入遠期的債券 500 萬美元。

11 月 1 日，龍湖又公告要提前償還 34.5 億港元貸款，並且吳亞軍家族再次買入了 280 萬美元的債券，增持龍湖股票 300 萬股。其持股比例也進一步提升至 43.45%。

一套組合拳下來，投資者對於龍湖的信心算是穩住了。11 月 1 日，龍湖股價回升，盤中一度上漲 13%， 至收盤漲 8.2%。11 月 2 日收盤，龍湖股價又漲了 18.85%，收於 12.86 港元/股，已然收復週一跳空下跌的失地。

不過債券仍然缺乏買盤。11 月 2 日，龍湖旗下包括 “20 龍湖 06”、“20 龍湖 04” 在內的幾隻債券跌幅超 40%，觸發臨停。而造成債券大幅下挫的，只是 35 萬、4.2 萬的小額成交。

整體看起來，龍湖正在從董事長退休帶來的震動中平復，投資者的信心也正在逐漸回來。

一位是公司創始人，一位是十幾年前便開始培養的職業經理人。

放在幾年前，二者要是權力交接，會是個退位讓賢的美談，一如王石交棒鬱亮、宋廣菊讓位劉平。市場的關注點，會是職業經理人接棒之後，企業戰略的延續與改變。

但在 2022 年的宏觀氛圍、房地產低迷中，龍湖董事長吳亞軍退休，讓位於 80 後陳序平，卻讓投資者感到困惑，內房股驚慌失措， 可見當前市場的信心多麼脆弱。

包括花旗銀行、摩根史丹利等機構認為，市場反應過激了，股價下跌存在過度操作；一些持有龍湖股票和債券的投資者認為，交班事件帶來的波動是暫時的，長期來看對龍湖的經營和財務狀況等並沒有很大影響。花旗 Griffin Chan 等分析師在報告中表示，考慮到龍湖良好的購地節奏、三季度銷售總額增速和強勁的資產負債表，投資者對其流動性的擔憂 “看起來過頭了”。

事實上吳亞軍退休的消息，在龍湖內部並不意外，這是一個長達 20 多年去家族化的過程；只不過在吳亞軍退休之後，擺在陳序平面前的的第一個問題，就是如何帶領公司度過當前的行業性低迷，活下去、活得好。

有了吳亞軍的鋪路，龍湖這家眼下最優質的民營房企，在經營性業務上已是行業學習的楷模，中海、華潤都紛紛來取經。

陳序平的規劃是，要讓龍湖實現去地產化，未來經營性業務利潤貢獻過半，經營性收入破千億，屆時光是經營性收入就能夠覆蓋有息負債。

這個問題，萬科鬱亮、保利劉平、華潤李欣等大佬，也都在摸索；房地產行業的下半場，會在信心逐漸拾回之後，找到新的出路。

11 月 2 日，中國人民銀行行長易綱在香港金融管理局參加 “國際金融領袖投資峯會” 時表示，近期，房地產銷售和貸款投放已有邊際改善。隨着中國城鎮化進程不斷推進，相信房地產市場能保持平穩健康發展。