華潤成了第一個吃螃蟹的人

作者｜周智宇

編輯｜張曉玲

最近房企融資端的好消息明顯多了起來，除了中債增加大對民營房企發債支持，房企在 REITs 等資產證券化渠道融資上也有了突破。

11 月 1 日，華夏基金華潤有巢租賃住房 REIT（簡稱 “華潤有巢 REIT”）獲得了證監會的發行批文，這筆公募 REITs 將募資人民幣 11.2 億元。

與此前北京保障房、深圳人才安居和廈門安居集團發佈的首批保障性租賃住房 REITs 不同，華潤有巢 REIT 是首單由房企發行的租賃住房公募 REITs。

包括保利、萬科、龍湖和旭輝等房企在租賃住房業務上都有佈局。保利在租賃住房類 REITs 也有過多次嘗試。只不過最終還是由華潤置地拿下了房企的首單。

相比保利去年 11 月推出的租賃住房類 REITs，華潤有巢 REIT 有着自己的優勢。

華潤有巢在 2018 年成立之初，就成立了單獨的公司，在資產、財務和人員等方面非常清晰，與華潤置地的開發業務進行了區隔。

像此次華潤有巢 REIT 裏的資產，是華潤有巢在上海的兩個保障性租賃住房項目，其中巢泗涇項目還是個集體建設用地項目，拿地流程、權屬清晰。並且兩個項目雖運營不過一年多，但出租率達到了 94%。這也使得華潤有巢 REIT 滿足了公募 REIT 所要求的底層資產現金流穩定、項目權屬性質清晰合規的條件。

以華潤有巢 REIT 發行為起點，華潤置地可以進一步做大住房租賃業務，同時也給其他房企提供租賃住房 REITs 的參考經驗。

華潤置地方面指出，華潤有巢 REIT 上市在盤活基礎設施資產的同時，也讓集團的融資方式和平台更加多元化，減少對傳統債務融資方式的依賴。

華爾街見聞了解到，萬科泊寓也在籌備發行公募 REITs，期望明年能夠獲批。

不過首單房企租賃住房公募 REITs 獲批之後，接下來 REITs 涉及的業態是否會進一步拓寬？除了已有的物流、租賃住房外，能否進一步拓展到商業地產領域？這對房企來説，是值得期待的。

此前監管層對於房企發行 REITs 的主要顧慮，就是擔心 REITs 融資的錢回流到房地產。不過隨着國內公募 REITs 的推進，多位業內人士預期，商業地產預計也能夠在 2-7 年內實現 REITs 上市。

對此，華潤置地也準備多時。在今年 9 月的中期業績會上，華潤置地董事會主席李欣就曾表示，隨着中國商業公募 REITs 市場的釋放，華潤置地經營性不動產業務價值將會釋放，這也將成為華潤置地新的、強大的利潤增長極。

按照華潤置地的規劃，至 2025 年，華潤置地的購物中心將達到 100 個，總面積 1200 萬平方米。相比租賃住房等業務的量級，目前無疑是商業地產的想象空間更大。

華潤置地 CFO 郭世清也表示，如果政策放開，華潤置地會把一些合適的資產放到公募 REITs 市場裏去。

目前，華潤置地通過發行 CMBS，釋放了自身不少存量商業地產的價值。從 2020 年試水首單，規模 25.01 億，到 2021 年三筆 CMBS 回籠資金 125 億，再到截至今年 10 月底，8 筆 CMBS 產品融資 251.82 億元。華潤置地將自身商業資產證券化的動作明顯加速。

就在 10 月下旬，華潤置地還將旗下頗為優質的資產——北京清河萬象匯購物中心掛牌到了北京產權交易所。華潤置地相關人士告訴華爾街見聞，華潤置地計劃向深圳證券交易所申請該商場的融資。

顯然，華潤置地在 CMBS 和類 REITs 等資產證券化工具上愈發輕車熟路。如果 REITs 接下來也對商業地產放開，包括華潤置地、龍湖、萬科在內，這羣在城市運營上已深耕多年的房企也能夠在住宅業務之外，打造一個新的百億級盈利來源。

屆時，房企也能夠藉助 REITs 等資產證券化手段，加速發展自己的經營性業務。房企 “去地產化” 也不再會看起來只是個空談。