国家队要下场买地产债了

作者｜周智宇

编辑｜张晓玲

民营房企融资得到了监管层的进一步力挺。

11 月 8 日晚间，交易商协会发文称，在央行的支持和指导下，协会将继续推进并扩大民营企业债券融资工具（“第二支箭”），支持包括房企在内的民营企业发债融资。预计可支持 2500 亿民营企业债券融资，后续也会视情况进一步扩容。

具体来说，是由央行再贷款提供资金支持，委托专业机构在市场化、法制化原则下，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式对民企进行支持。

也就是说，在继续支持民营房企发债的基础上，央行甚至会直接下场，拿钱给机构来购买房企债券。这表明了监管机构对于修复民营房企信用的信心、决心。

市场对此积极反应，11 月 9 日，房地产板块放量大涨，旭辉、龙光、新城发展和碧桂园等在香港上市的房企股价涨幅一度超 20%，A 股市场上阳光城、金科股份和中南建设涨停；地产债券也掀起临停潮，包括碧桂园、金地和龙湖在内的房企，旗下多只债券大涨，触发临停。

有机构人士认为，相比过去一段时间里支持民营房企发债的表态、动作，直接购买债券的方式无疑是最刺激投资者情绪的一项，这表明监管机构意识到目前地产债券波动对市场的影响，接下来会在债券市场上率先出手稳信心。

中金信用则指出，对比此前国常会、央行的表态，此次新增了 “直接购买债券 “方式。虽然协会发文未明确是在一级还是二级市场买债，不过为了稳定市场，二级市场买债的可能性更大。一级市场买债不像担保增信、创设信用风险缓释凭证能起到杠杆撬动作用，融资支持意义会弱一些。

从市场情况也可以看到，当下房企信用陷入了预期自我实现的怪循环。在房企股、债出现异常波动下跌后，市场也会挖掘出房企在项目或财务上的问题，最终导致房企出险。过去一年，阳光城、融创和旭辉皆是如此。

对于民营房企信用的担忧，也导致民营房企融资渠道不断收窄，机构抽贷现象依旧不断。民营房企的融资市场已然失灵。

虽然有中债增担保发债，但中债增担保发债需要有抵押物，或者找机构进行反向担保。考虑到发行费用、担保比例等问题，房企也不会将中债增担保发债作为首选项，导致目前中债增担保发债在量上与过往公司债发行不成比例。截至目前仅有 6 家民营房企发了 68 亿债。

并且随着旭辉的出险，市场原有公认的安全边界也被打破。甚至近期，投资者的担忧情绪也进一步弥漫至保利发展、中海和华润置地等央企、国企。过去一个月里，这些龙头央企、国企的股价也动辄打了七折，但这些房企并未出现信用风险。

而房企存量债券无休止的下跌，也导致二级市场上的波动影响到了一级市场发债。

一名香港投行人士表示，因为美元债信心低迷，年初时连国企背景的房企发行美元债，都要借助不可撤销的备用信用证（SBLC），如今民营房企的境内债市场和当时很像，如果不稳住二级市场，一级市场上发债依旧会很难。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前针对民企的信用风险预期存在非理性的成分，存在一刀切的现象。导致一些问题不大、甚至是健康的企业也陷入了无谓的失血中，这个时候就需要政策及时介入。

这也使得央行带队下场买债，和之前在一级市场上想办法加大融资力度截然不同，这是通过买债的举动，平稳二级市场价格，稳固投资者对债券市场的信心，并进一步修复一级市场，让房企能够顺利发债。

想象一下，一边是几万块就能将十亿元债券价格折半，另一边是怀揣着至少 2500 亿元的 “国家队”，过去一年里在债券市场上的多空之战，已然就要落下帷幕了。

在此之前，包括金辉、雅居乐和新希望地产在内的 21 家民营房企也和相关部门开会，接下来也会有更多的房企通过中债增担保发债，涉及金额约 200 亿元。龙湖、美的、新城、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等房企也正推进第二轮中债增担保债券发行。得到支持的民营房企范围越来越广。

有龙头民营房企融资部门人士表示，监管对民营房企融资的呵护之意明显，接下来融资也能好很多，不过房企还是要保持现金流的底线思维，能否穿越周期，依旧要看销售，要看内生现金流改善。

中信证券陈聪认为，如果后续政策能有效带动房地产销售，预计未来地产债净融资和利差情况或将改善，地产信用也将迎来新起点。

接下来，随着融资逐渐被拉回正轨，房企也能修复信用，在土地市场上的投资也会更加进取一些。这也有利于提振购房者的信心，房企也会从眼下的冬季里走出。