第一个可能活下来的 “爆雷” 房企

作者 | 曹安浔

在深陷流动性危机两年之后，富力的债务化解有了历史性突破。

11 月 10 日，富力地产公告称，8 笔公司债券获得整体展期，债券总额合计约 135.19 亿元，平均到期期限延长至 3 年以上。至此，富力成为国内首家将境内外债券全部展期的房企，展期债务合计约 468 亿元。

相比其他出险房企，债权人对富力 “宽容” 很多，不仅展期期限更久，展期规模更大。富力是怎么做到的？

无论在境外债，还是境内债展期中，富力都拿出了足够的抵押物，为展期提供了增信保障，境外债时富力增加了两个海外项目增信，境内债也新增了 “增信保障措施”。

此外，10 月 31 日，富力向每个持有公司停牌境内债券的证券账户兑付不超过 2000 张债券的本息，并提前还清 “19 富力 01” 债券。

在眼下风险多发的大环境里，出险房企与投资者的谈判空间不大，与其到债务重组 “任人宰割”，不如在谈展期时，争取更多的利益。

而增信措施就是富力抛出来的 “饵”，换来了债权人的展期让步。

除此之外，富力也在积极自救，补充现金流。近两年来，富力通过处置资产，回笼资金超过 200 亿元。两位创始人李思廉、张力也给公司提供了 80 亿港元的免息借款，展现了拯救公司的决心。

富力多年积累的资产也成了如今债权人信心的来源。截至 2021 年底，富力拥有土地储备总可售面积约 5000 万平方米，并拥有不少投资物业及酒店组合。同时，富力在全国多地、尤其是大湾区范围内还有可观的城市更新优质项目资源储备。

曾参与富力境外债展期的摩根大通亚洲（除日本外）房地产投资银行部主管陈妍妮表示，富力的实控人愿意主动解决债务问题，加上专业顾问团队的规划协调，投资人看到了企业的生存意志，也会愿意支持公司，共渡时艰。

在经历过恒大、泰禾、融创等流动性危机后，债权人愈加明白化债离不开共同的努力。早万科介入泰禾集团债务重组之时，总裁祝九胜就曾说："要么集体沉船，要么集体上岸，这个事情由金融机构说了算，想个别沉船、个别上岸，可能是不太好的状况。"

但与佳兆业七年自救成功不同，眼下市场不一样了，富力虽然得到了三年喘息空间，但要走出困境，核心还在于销售、经营性业务的回暖。

据克尔瑞数据，今年 1-10 月，富力地产全口径销售额为 288.2 亿元，同比下降约 72.3%。

与此同时，富力仍面临着不小的债务压力。中报显示，截至 2022 年上半年末，富力有息债务余额 1262.45 亿元，且短期负债为 749.33 亿元，而富力的现金和现金等价物仅 20.24 亿元。

富力表示，下一步，富力将充分集中资源，通过继续开发优质土储、加大销售及回款力度、积极推进非核心资产出售、管控资本支出等方式，改善经营状况，增进长期可持续发展。

不过，富力的债务展期成功，依然是一个积极信号，也给其他出险房企提供了一个自救样本。

9 月，在富力境外债展期两个月后，合景泰富 3 笔、合计 16 亿美元的美元债交换要约获接纳，债务获得展期 1-2 年不等。10 月 31 日，绿地控股也发起征求，拟对旗下 9 只、总发行规模达 37.2 亿美元的美元债进行展期。

对于深陷流动性危机的它们来说，在展期挣来的几个月、几年时间里，也许就会迎来命运的重要转机。