國君點評 “央行地產 16 條”：重啓多重抵押，相當於 “房企的在手難變現貨值來一次整體抵押融資”
國君表示，目前房企的資產負債率非常高。但本次政策可以將難以變現的在手貨值，用作擔保品進行配套資金的募集，若政策執行力度到位，本次政策力度將遠超預售資金放開。
央行密集出台政策穩定房地產行業的平穩健康發展，表態極為積極，不斷新增房企的融資渠道，雖然仍然是封閉管理，但市場會線性外推當前的政策預期。最近兩週央行和銀保監會頻繁出台政策，密集度已經超過 2022 年 3 月份的程度，且表態極為積極，且主動拓寬房企的融資渠道，包括但不限於鼓勵信託這一影子銀行渠道、允許對項目募集配套資金，雖然仍然強調封閉式管理，但市場會將此擴散進行政策預期的線性外推。
本次可以根據剩餘貨值募集配套資金，相當於一次性將房企的在手難變現貨值來一次整體抵押融資，政策力度空前，遠超放開預售資金監管，本質就是重啓和開發貸的多重抵押。由於目前行業去化較為困難，因此根據潛在貨值來募集配套資金的，相當於一次性給房企帶來大量的現金流。我們一直強調，目前房企的資產負債率非常高，不僅僅是流動性風險，還面臨在手貨值過多的風險，價格下跌會帶來存貨減值準備的計提，加劇流動性危機。但本次政策，可以將難以變現的在手貨值，用作擔保品進行配套資金的募集，若政策執行力度到位，本次政策力度將遠超預售資金放開，因為預售資金監管放鬆還依賴於貨值的變現，而本政策不需要變現，即可募集資金，且是所有的在手貨值。本政策還約定，“對於新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。” 因此，我們預計，在有擔保品的情況下，目前的銀行會有較大的動力。
目前的政策，依然約定資金用於保交付，文件約定紓困受困房企的目的也是為了保交付，且以上募集配套資金的內容，也是放在保交付的章節。儘管政策有專門的章節提受困房企的紓解，但章節末仍然強調 “依法依規市場化化解受困房地產企業風險，支持項目完工交付”。而我們認為文件最為重磅的第 8 條，也即以上募集配套資金的內容，放在了保交付的章節，因此，是讓受困房企完全救助並重啓擴表週期，還是穩住信用保交付仍然難以判斷。
當前市場在供給側的矛盾已經進入尾聲，不再是市場關注的焦點，當前未出險房企生存概率大幅度提升，已出險房企需要在保交付後計算剩餘價值。在金融街論壇上，已經明確了保交付的時點為 2023 年 3 月 31 日前完成，隨着保交付的推進，預計供給側的流動性危機也將得以解決，無論是以救助、還是清算為結局，在此時點之後，將逐步進入需求側的驗證中。以目前的政策組合來看，未來的地產行業，仍然將以金融作為核心競爭力，央國企信用仍然是第一位。我們認為金地集團、龍湖集團等有望得到重估，老玩家中的新勢力依然是中期主角，受益中交地產、建發股份等，其他行業進入到地產的新玩家，仍然擁有強大的信用能力。老玩家的一線玩家，持續推薦保利發展、招商蛇口、萬科 A 等。
本文作者：國泰君安謝皓宇、白淑媛、郝亞雯，原文標題：《重啓多重抵押，核心矛盾轉移 ——對央行 16 條政策的點評》
