美國房價新高，但聰明錢已提前離場

有人搶跑？？

美國房價疊創新高？對也不對

近期的美國地產可謂信息龐雜，一方面成交量持續下滑，Zillow 的數據顯示，10 月賣家房屋掛牌量同比下降 24%，為連續第四個月下滑。而作為次貸危機親歷者的房利美也在三季報中，警告美國地產崩盤的風險。（《除了警告美國地產崩盤，房利美還説了什麼？》）

其實不止美國，全球的地產都出現了價格下行風險。既有作為新興經濟體的越南；也有號稱全球金絲雀的韓國；也包括炒房聖地，房價自從次貸危機後經歷 15 年長牛的澳大利亞、加拿大。

但奇怪的是，在一系列指標走弱，全球都在 “期待” 美國地產崩盤的背景下，美國房價居然創下了新高。最新公佈的 10 月美國新屋銷售數據顯示，環比上漲了 7.5%，大幅高於市場預期的環比下降 5.5%；與此同時，新房中位價格規升至創紀錄的 49.3 萬美元。

其實這個新高指的主要是美國的新房市場。這中間原因可能比較多，一方面跟疫情後的美國住房的市場結構有關，購房者開始偏好獨屋這種價格高，且相對偏遠地區的新房。

另方面，也跟新房市場相對成屋而言，受貸款利率影響相對較小有關。因為新房的降價壓力主要還是在開發商，且美國開發商的負債率一般都不高，因此對於利率上升的忍受能力要比一般的居民要強。

所以基本新房賣不動，開發商也不會主動降價。

但實際上，即便美國購房者開始偏好獨屋等新房，也無法改變美國房地產市場以二手房為主的格局。由於市場已經步入成熟期，美國房地產市場成交主要還是以二手房為主，佔比達到 85% 以上。

事實上，二手房市場完全是另外一個畫面。從 2022 年 6 月開始，已經持續調整達半年時間。且過去價格越強勢的地區，房價在本輪調整過程中，壓力越大。

作為美國地產基本盤的房地產持續走弱，但問題恐怕並不僅僅在於此。

首先美國地產由於進入成熟期，因此美國房地產的資本化率極高，通常被認為是一種類固收的資產，通過 Reits 或者説 08 年次貸的形式來作為底層資產。

而隨着底層資產出問題，相關的產品也受到波及。《黑石被困地產，雷曼魅影再現？》中提到，黑石作為全球私募巨頭，面臨贖回壓力，而相關底層資產就是房地產。

從規模上而言，18 億的贖回，就讓 1250 億的資金被迫停止申贖。而這恰恰體現出了房地產作為底層資產的特點，就是流動性差，一旦面臨贖回，基本規模不大也會引發贖回限制，但這看似保護性的條款，卻很容易引發流動性的擠兑。

更重要的是，由於相關產品底層資產模糊、槓桿率模糊、估值價格模糊，要有準確的數據，恐怕需要研究量子力學。而如果看過電影《大空頭》，就知道現在跟 08 年是何其相似。

在一系列的模糊下，恰恰一系列的不透明，擴大了投資者的恐慌。特別是黑石的客户，都不是等閒之輩。

不過《十次危機，九次地產？這次恐怕是例外》也指出，過去地產的危機同股市是高度結合的。比如説 08 年次貸危機，美股跌幅如此巨大是因為成分權重中，都是大金融。而科技股繁榮後，現在美股的權重已經大幅偏移至科技股。且或許是 08 年的痛太深刻，金融股的估值也已經今非昔比。