萬科鬱亮：房地產曙光已現

作者 | 周智宇

萬科向市場傳遞的信號已經發生了明顯變化。

前幾個月萬科董事會主席鬱亮一直還是加油鼓勁，在市場低落、最黯淡的幾個月，看着 “微光” 前行。如今，他的 “微光” 逐步變成了 “曙光”。

在 12 月 16 日的臨時股東大會上，鬱亮表示，“這幾個月下來，我覺得微光在逐步變成曙光”。

他也表示，大家説萬科過去看空，如今看多，這種看法並不準確。萬科只不過是在黃金時代稍微清醒一點、理性一點，在市場壓力比較大情況下樹立信心。

“悲觀是一種情緒，而樂觀卻是一種思路。” 鬱亮認為，萬科在過去先是做好 “活下來”，然後再把自己的事情做好，在不管市場如何變化的前提下，提供客户願意買單的好產品好服務。這是萬科能夠活下去、活得好、活得久的核心所在。

讓鬱亮看到曙光的關鍵，是政策變化。

就在股東大會前夕，國務院副總理劉鶴髮聲，強調 “房地產是國民經濟的支柱產業”。

“這是時隔 20 年房地產再成支柱產業”，鬱亮認為，從整個行業來看，政策面都在逐步向好，而且在力度、廣度上全面超出萬科的預期。

在此之前，“金額 16 條” 發佈、央行三支箭齊射，在信貸、債券和股權融資端，房地產得到了前所未有的政策支持。

在房住不炒的前提下，這些政策對於化解房企流動性問題和促進行業健康發展，都有非常重要的正面作用。

一向嗅覺靈敏的萬科，對政策的變化反應迅速。過去一年多里在拿地、財務支出上明顯謹慎的萬科，最近開始做出一些積極的動作。

此次臨時股東大會的兩個核心議題，就是對新增不超過 500 億元債務融資工具授權，以及對在 A 股或 H 股增發不超過已發行股份 20% 的授權。

尤其是股權融資的議案，這是萬科的一個主動進擊的行為。意味着萬科認為接下來在市場上可以更加主動一些，包括公開市場拿地、經營服務業務的開拓等等。

萬科董秘朱旭解釋稱，萬科在 11 月 24 日發起這次臨時股東大會的通知，主要是審議 500 億債券的授權議案。沒想到過了四天，房企股權再融資重啓，於是又有了股權融資的議案。

朱旭透露，萬科內部在經過討論後，希望抓住窗口期進行股權融資，隨後與深鐵進行協商，深鐵也同意以大股東身份提出這項議案。

深鐵總經理兼萬科非執董黃力平也表示，在當前的時間節點，開展股權融資有利於萬科抓住面向未來的發展機遇，帶來更好的發展。深鐵也希望萬科股本擴張的速度要和公司發展的質量和速度相匹配，不斷地提高股東投資的含金量。

萬科總裁祝九勝指出，融資拿到的資金，從實際操作層面來説，補充開發業務機會的概率會更高一些。

祝九勝也直言，目前行業處在底部，曙光已經出現，我們也隱隱約約看到一些機會。

從這個角度來説，萬科久違地向市場釋放出了信號。上一次萬科向外如此釋放出如此積極的信號還是在 2012 年。它在 2013 年市場全面爆發之前加速拿地，甚至 2012 年全年拿下地塊的建面比當年的銷售面積還要多。

接下里我們也將看到這樣的萬科信號。如今萬科發債、股權融資提案獲通過，等到後續糧草到位，它自 2021 年下半年以來相對保守的拿地策略會出現反轉。

政策的支持，房企開始主動拿地，對於市場信心會是強有力的支撐。這也是鬱亮認為 “微光” 已然成了 “曙光” 的關鍵。

雖然短期來説，疫情放開對社會活動造成了影響。但鬱亮認為，從長期來説，這是個非常積極的信號，社會經濟活動假以時日一定會恢復。

屆時，過去一段時間裏鎖住房地產的多條鎖鏈被逐個解開，政策、房企、金融機構以及消費者的預期都會改變。

不可否認的是，如今的市場與十年前已經發生了很大的變化。去年還是 18 萬億級的新房市場，今年前 11 個月是不到 12 萬億，預計全年是在 13 萬億級的水平。包括鬱亮在內的地產大佬們也預計，接下來開發業務的水平會保持在十萬級的水平。

這也使得萬科在開發業務上重新開始積極的同時，在經營服務業務上的動作會更加堅定。這個月初，萬科內部發文由張海、朱保全出任公司聯席總裁，協助總裁祝九勝負責萬科開發經營業務和經營服務業務的經營管理，也正是此意。

祝九勝認為，最近監管層對 REITs 的表態對不動產玩家來説是個利好，相當於 90 年代中期按揭政策的出台。萬科在物流、商業、長租公寓等業務上都有項目符合 REITs 的標準。萬緯物流的準備也最是充分，目前就等着發改委的批覆。

在一年前還有些懊惱，感嘆 “人比人氣死人” 的祝九勝，也終是在行業壓力最大的時候，逐漸找到了萬科在經營服務業務上的解題思路。

就像鬱亮所説，“與其抱怨天氣如何，不如每天把地種好。無非就是説今天看種這個東西賣不出去了，我們種一點別的東西。”

悲觀的鬱亮也好，樂觀的鬱亮也罷，最早喊出 “活下去” 的萬科，已然上岸。並且準備在春天來臨之前，開始儲蓄能量，開始發力了。