刘强东成了第一个吃螃蟹的人

作者 | 周智宇、曹安浔

经过 “毕业潮”、高管降薪之后，电商巨头京东日益意识到降本并不治本，未来要更多靠经营能力吃饭。

最近两个月，本已放权徐雷、逐渐退居二线的京东创始人刘强东突然活跃起来，密集现身内部会，痛批部分高管拿 PPT 欺骗自己等，种种发言都在指向对京东的组织效率和集团战略失焦的不满。

京东集团总裁徐雷在第三季度财报电话会议上坦言，整个集团还有太多的效率可以提升，明后年会将更多的精力用在 “增效” 上。

京东 REITs，正是京东提高经营效率的重要方式之一。

12 月 26 日，上交所官网显示，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称 “京东 REITs”）已获证监会批准。

这将是第三只上市的仓储物流公募 REITs，也是国内第一只民企 REITs。刘强东也成了一众民营企业家中，第一个吃到 REITs 螃蟹的人。

值得一提的是，京东 REITs 从受理到获批，用时不到一个月，展现出政策对不动产玩家，尤其是民企的支持。

申报材料显示，为顺利获批，京东拿出了自己的优质资产作为底层资产。

即重庆、武汉和廊坊 3 处物流园区，合计建筑面积 35.1 万平方米。它们不仅是中国国物流仓储中稀缺的高标准物流仓储，还是全国或者地区性物流中心，截至 2022 年 6 月底，三处物流园出租率均达到 100% 满租状态，比此前中金普洛斯 REITs 的 94.6% 还要高上一些。

京东 REITs 三大物流园的收入水平也很可观。近三年年均经营性净现金流为正，预计 2022 年、2023 年的净现金流年化分派率分别为 4.17%、4.29%。

而这三个物流园仅是京东众多仓储物流园的小部分。三季报显示，截至 2022 年 9 月底，京东物流运营的仓库数量超 1500 个，总面积超 3000 万方。

京东方面也承诺，自 REITs 项目设立起五年内，尽合理的商业努力，实现 REITs 项目下基础设施项目的京东集团体系外租户占比超过 40%。

这意味着京东接下来可以继续将手里的物流园通过 REITs 方式上市，减少自有资金投入，盘活沉淀存量资产，进而提升经营效率。

市场对于物流园这样收入比较稳定的 REITs 也很认可。同花顺 iFinD 数据显示，截至 12 月 26 日，中金普洛斯 REITs 与红土盐田港 REITs 上市不过一年多，已分别上涨了 28.95%、24.63%，较同期沪深 300 的表现要好上很多。

证监会副主席李超在首届长三角 REITs 论坛上表示，到今年 11 月底，已上市 22 只基础设施 REITs，募集资金超过 750 亿元，总市值约 830 亿元，整体较首发上涨约 20%。募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，回收资金带动投资的新项目总投资额超过 4200 亿元。

而京东 REITs 作为首个民企 REITs 获批，也会进一步提升民企参与 REITs 的动力。

尤其是像万科、招商蛇口、华润等开发商，平安不动产、光大安石等机构旗下有不少物流产业园，他们都摩拳擦掌等待将手里资产释放出来，提高资金利用效率，并迎来自己的价值重估。

李超透露，未来将进一步扩大 REITs 试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域，推动试点拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

万科总裁祝九胜在 12 月 16 日指出，最近监管层对 REITs 的表态对不动产玩家来说是个利好，相当于 90 年代中期按揭政策的出台。

祝九胜透露，万纬物流的 REITs 准备是最充分的，目前就等着发改委的批复，万科在物流、商业、长租公寓等业务上也都有项目符合 REITs 的标准。华润置地 CFO 郭世清也曾表示，如果政策放开，华润置地会把一些合适的资产放到公募 REITs 市场里去。

中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪则认为，REITs 市场扩容不仅将有效改善房企资产负债表，还会持续增厚企业利润水平，让房企把经营重心放在专业不动产业态的运营改造和效率提升上来。

这不仅是简单地存量资产盘活出表，而是一个持续的过程，将打开不动产玩家新的投融资空间，促进资金良性循环。

一个靠着经营不动产，靠手艺吃饭的新周期正在来临。