劉強東成了第一個吃螃蟹的人

作者 | 周智宇、曹安潯

經過 “畢業潮”、高管降薪之後，電商巨頭京東日益意識到降本並不治本，未來要更多靠經營能力吃飯。

最近兩個月，本已放權徐雷、逐漸退居二線的京東創始人劉強東突然活躍起來，密集現身內部會，痛批部分高管拿 PPT 欺騙自己等，種種發言都在指向對京東的組織效率和集團戰略失焦的不滿。

京東集團總裁徐雷在第三季度財報電話會議上坦言，整個集團還有太多的效率可以提升，明後年會將更多的精力用在 “增效” 上。

京東 REITs，正是京東提高經營效率的重要方式之一。

12 月 26 日，上交所官網顯示，嘉實京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱 “京東 REITs”）已獲證監會批准。

這將是第三隻上市的倉儲物流公募 REITs，也是國內第一隻民企 REITs。劉強東也成了一眾民營企業家中，第一個吃到 REITs 螃蟹的人。

值得一提的是，京東 REITs 從受理到獲批，用時不到一個月，展現出政策對不動產玩家，尤其是民企的支持。

申報材料顯示，為順利獲批，京東拿出了自己的優質資產作為底層資產。

即重慶、武漢和廊坊 3 處物流園區，合計建築面積 35.1 萬平方米。它們不僅是中國國物流倉儲中稀缺的高標準物流倉儲，還是全國或者地區性物流中心，截至 2022 年 6 月底，三處物流園出租率均達到 100% 滿租狀態，比此前中金普洛斯 REITs 的 94.6% 還要高上一些。

京東 REITs 三大物流園的收入水平也很可觀。近三年年均經營性淨現金流為正，預計 2022 年、2023 年的淨現金流年化分派率分別為 4.17%、4.29%。

而這三個物流園僅是京東眾多倉儲物流園的小部分。三季報顯示，截至 2022 年 9 月底，京東物流運營的倉庫數量超 1500 個，總面積超 3000 萬方。

京東方面也承諾，自 REITs 項目設立起五年內，盡合理的商業努力，實現 REITs 項目下基礎設施項目的京東集團體系外租户佔比超過 40%。

這意味着京東接下來可以繼續將手裏的物流園通過 REITs 方式上市，減少自有資金投入，盤活沉澱存量資產，進而提升經營效率。

市場對於物流園這樣收入比較穩定的 REITs 也很認可。同花順 iFinD 數據顯示，截至 12 月 26 日，中金普洛斯 REITs 與紅土鹽田港 REITs 上市不過一年多，已分別上漲了 28.95%、24.63%，較同期滬深 300 的表現要好上很多。

證監會副主席李超在首屆長三角 REITs 論壇上表示，到今年 11 月底，已上市 22 只基礎設施 REITs，募集資金超過 750 億元，總市值約 830 億元，整體較首發上漲約 20%。募集資金重點用於科技創新、綠色發展和民生等補短板領域，回收資金帶動投資的新項目總投資額超過 4200 億元。

而京東 REITs 作為首個民企 REITs 獲批，也會進一步提升民企參與 REITs 的動力。

尤其是像萬科、招商蛇口、華潤等開發商，平安不動產、光大安石等機構旗下有不少物流產業園，他們都摩拳擦掌等待將手裏資產釋放出來，提高資金利用效率，並迎來自己的價值重估。

李超透露，未來將進一步擴大 REITs 試點範圍，儘快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領域，推動試點拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。

萬科總裁祝九勝在 12 月 16 日指出，最近監管層對 REITs 的表態對不動產玩家來説是個利好，相當於 90 年代中期按揭政策的出台。

祝九勝透露，萬緯物流的 REITs 準備是最充分的，目前就等着發改委的批覆，萬科在物流、商業、長租公寓等業務上也都有項目符合 REITs 的標準。華潤置地 CFO 郭世清也曾表示，如果政策放開，華潤置地會把一些合適的資產放到公募 REITs 市場裏去。

中信證券基礎設施和現代服務產業首席分析師陳聰則認為，REITs 市場擴容不僅將有效改善房企資產負債表，還會持續增厚企業利潤水平，讓房企把經營重心放在專業不動產業態的運營改造和效率提升上來。

這不僅是簡單地存量資產盤活出表，而是一個持續的過程，將打開不動產玩家新的投融資空間，促進資金良性循環。

一個靠着經營不動產，靠手藝吃飯的新週期正在來臨。