巴菲特式救助來了？美國地產標杆基金黑石 BREIT 獲加州大學 40 億美元投資

一個多月前因限制贖回風波加劇市場擔憂的美國房地產標杆基金——總資產規模 1260 億美元的黑石旗下房地產投資基金 BREIT（Blackstone Real Estate Income Trust）迎來了拯救者。

當地時間 1 月 3 日週二，加州大學評議員首席投資官的辦公室（UC Investments）與黑石宣佈，達成分為兩個部分的長期戰略風險投資。

• 一是，UC Investments 將斥資 40 億美元，以和現有黑石 BREIT 股東一致的費用和條款，買入該基金的 I 類普通股。在 2028 年 1 月後的兩年內、即有效持有六年後，UC Investments 將有權選擇按比例贖回這筆投資。
• 二是，黑石和 UC Investments 達成獨立的戰略協議，對 UC Investments 的上述 I 類普通股投資，提供瀑布結構的全部回報。黑石將對 UC Investments 已持有的黑石 BREIT 股份提供 10 億美元，支持 UC Investments 在有效持有六年的期間內，得到最低 11.25% 的年度淨回報。作為交換，除了該 BREIT I 類股票現有的管理費和獎勵費外，黑石只要讓 UC Investments 獲得超過指定最低迴報的任何回報，都有權獲得額外 5% 的現金激勵。

換言之，如果黑石在 UC Investments 持倉六年內的年回報超過 11.25%，黑石可以得到在現有獎勵費基礎上再多 5% 的獎勵，如果年回報沒達到 11.25%，黑石將自己補足，達到其承諾的 10 億美元。

黑石 BREIT 目前淨資產規模約 680 億美元。黑石與 UC Investments 的投資協議公告稱，自六年前基金成立以來，黑石 BREIT I 類股已有 12.7% 的年化淨回報。媒體指出，截至 2022 年 11 月，去年 BRIET 的 I 類股獲得回報 8.4%。

媒體稱，此次 UC Investments 的投資被視為黑石 BREIT 獲得長期的資金來源。對 2022 年末遭遇 “搶贖” 的該基金來説，這是好消息，因為黑石希望它有助於平息投資者對該基金穩定的疑慮。

黑石的總裁兼首席運營官 Jon Gray 在投資協議公告稱，我們極為高興得到 UC Investments 得到的認可，他將 UC Investments 成為全球最成熟的機構投資者之一。有基金經理稱，毫無疑問，黑石需要一個 “品牌” 來安撫緊張的投資者。

有業內人士認為，此次投資的條款對所有 BREIT 的投資者來説都是可怕的。投資基金管理機構 Tidefall Capital Management 的投資組合經理 Trevor Scott 就評論稱，黑石不得不提供這種條件獲得投資這個事實本身就是恐怖的。還有人評論稱，黑石 BREIT 的結構性股權投資給美國商業房地產市場在 2023 年開了一個壞頭。

華爾街見聞上月文章提到，12 月初黑石宣佈限制 BREIT 投資者贖回，一個季度贖回最多 5% 的份額，每月最多贖回 2%。黑石稱，11 月僅滿足了 BREIT 投資者贖回請求的 43%，12 月只允許投資者贖回該基金淨資產的 0.3%。

當時該文章就指出，隨着美聯儲持續加息，美國地產業的麻煩逐漸顯現。如果流動性危機傳染和擴散，一場類似 08 年雷曼危機的房地產風暴恐難以避免。

金融博客 Zerohedge 稱，黑石引入 1500 億美元的加州大學捐贈基金類似於，巴菲特在金融危機期間扮演了企業們最後求助的銀行家角色。巴菲特當年救助急需資金的企業讓他獲得了可觀的優惠條件。