巴菲特式救助来了？美国地产标杆基金黑石 BREIT 获加州大学 40 亿美元投资

一个多月前因限制赎回风波加剧市场担忧的美国房地产标杆基金——总资产规模 1260 亿美元的黑石旗下房地产投资基金 BREIT（Blackstone Real Estate Income Trust）迎来了拯救者。

当地时间 1 月 3 日周二，加州大学评议员首席投资官的办公室（UC Investments）与黑石宣布，达成分为两个部分的长期战略风险投资。

• 一是，UC Investments 将斥资 40 亿美元，以和现有黑石 BREIT 股东一致的费用和条款，买入该基金的 I 类普通股。在 2028 年 1 月后的两年内、即有效持有六年后，UC Investments 将有权选择按比例赎回这笔投资。
• 二是，黑石和 UC Investments 达成独立的战略协议，对 UC Investments 的上述 I 类普通股投资，提供瀑布结构的全部回报。黑石将对 UC Investments 已持有的黑石 BREIT 股份提供 10 亿美元，支持 UC Investments 在有效持有六年的期间内，得到最低 11.25% 的年度净回报。作为交换，除了该 BREIT I 类股票现有的管理费和奖励费外，黑石只要让 UC Investments 获得超过指定最低回报的任何回报，都有权获得额外 5% 的现金激励。

换言之，如果黑石在 UC Investments 持仓六年内的年回报超过 11.25%，黑石可以得到在现有奖励费基础上再多 5% 的奖励，如果年回报没达到 11.25%，黑石将自己补足，达到其承诺的 10 亿美元。

黑石 BREIT 目前净资产规模约 680 亿美元。黑石与 UC Investments 的投资协议公告称，自六年前基金成立以来，黑石 BREIT I 类股已有 12.7% 的年化净回报。媒体指出，截至 2022 年 11 月，去年 BRIET 的 I 类股获得回报 8.4%。

媒体称，此次 UC Investments 的投资被视为黑石 BREIT 获得长期的资金来源。对 2022 年末遭遇 “抢赎” 的该基金来说，这是好消息，因为黑石希望它有助于平息投资者对该基金稳定的疑虑。

黑石的总裁兼首席运营官 Jon Gray 在投资协议公告称，我们极为高兴得到 UC Investments 得到的认可，他将 UC Investments 成为全球最成熟的机构投资者之一。有基金经理称，毫无疑问，黑石需要一个 “品牌” 来安抚紧张的投资者。

有业内人士认为，此次投资的条款对所有 BREIT 的投资者来说都是可怕的。投资基金管理机构 Tidefall Capital Management 的投资组合经理 Trevor Scott 就评论称，黑石不得不提供这种条件获得投资这个事实本身就是恐怖的。还有人评论称，黑石 BREIT 的结构性股权投资给美国商业房地产市场在 2023 年开了一个坏头。

华尔街见闻上月文章提到，12 月初黑石宣布限制 BREIT 投资者赎回，一个季度赎回最多 5% 的份额，每月最多赎回 2%。黑石称，11 月仅满足了 BREIT 投资者赎回请求的 43%，12 月只允许投资者赎回该基金净资产的 0.3%。

当时该文章就指出，随着美联储持续加息，美国地产业的麻烦逐渐显现。如果流动性危机传染和扩散，一场类似 08 年雷曼危机的房地产风暴恐难以避免。

金融博客 Zerohedge 称，黑石引入 1500 亿美元的加州大学捐赠基金类似于，巴菲特在金融危机期间扮演了企业们最后求助的银行家角色。巴菲特当年救助急需资金的企业让他获得了可观的优惠条件。