深圳樓市放大招！二手房交易"帶押過户"來了，影響多大？

1 月 5 日，深圳市住建局等六部門聯合發佈了二手房 “帶押過户” 工作方案，通過推行 “順位抵押”、二手房轉移及抵押 “雙預告登記” 等多種模式，優化業務流程，實現二手房交易更加高效、便捷。

根據方案，二手房 “帶押過户” 模式指存在抵押的房產，在不提前還清貸款的情況下，辦理過户、重新抵押併發放新的貸款，實現用購房款還舊貸款。

業內人士認為，深圳二手房成交量已經連續兩年腰斬，要穩定樓市，必須將二手房市場穩定住，重新恢復二手房佔主導的交易局面。深圳此次工作方案使得二手房交易更加便捷，也體現了二手房配合當前房地產市場復甦做出的政策創新，全國其他城市或跟進二手房 “帶押過户” 政策。

推進二手房 “帶押過户” 試點

1 月 5 日，深圳市住建局、司法局、規劃和自然資源局、地方金融監督管理局、人民銀行深圳市中心支行、銀保監會深圳監管局等六部門聯合印發關於《深圳市推廣二手房 “帶押過户” 模式的工作方案》的通知。

根據方案，二手房 “帶押過户” 模式指存在抵押的房產，在不提前還清貸款的情況下，辦理過户、重新抵押併發放新的貸款，實現用購房款還舊貸款（使用買方的購房資金來償還賣方的銀行貸款）。在二手房 “帶押過户” 過程中，通過推行 “順位抵押”、二手房轉移及抵押 “雙預告登記” 等多種模式，優化業務流程，實現二手房交易更加高效、便捷。二手房交易過程中，買賣雙方可選擇適用二手房 “帶押過户” 模式，交易房產需滿足除原銀行貸款抵押外沒有設立其他抵押的條件。

其中，對於 “順位抵押”，辦理流程是買賣雙方簽訂二手房買賣合同後，在選定的資金監管機構（如銀行、公證機構）辦理資金監管手續，對買方的購房款（包括首付款和銀行貸款）進行監管。同時，買方向銀行申請貸款。

買方貸款審批通過後，買賣雙方和買賣雙方貸款銀行共同線上申請 “轉移登記 + 抵押權變更登記 + 抵押權設立登記” 合併辦理，按順位設立新的抵押權。不動產登記部門根據買賣雙方和買賣雙方貸款銀行申請，同步辦理完成三個登記事項，記載不動產登記簿，並向買方貸款銀行推送抵押登記電子證明。

買方貸款銀行根據不動產登記部門推送的抵押登記證明發放貸款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認後，按照操作流程進行放款。資金監管機構用監管賬户中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結清貸款。

賣方貸款銀行結清貸款後，線上提交抵押注銷申請，買方貸款銀行的抵押權順位相應向前，即由第二位升為首位抵押。資金監管機構將資金監管賬户餘額劃轉給賣方。

對於 “雙預告登記”，辦理流程是買賣雙方簽訂二手房買賣合同後，買方向銀行申請貸款。買方貸款審批通過後，買方貸款銀行會同買賣雙方，線上申請辦理二手房轉移預告登記及抵押預告登記。不動產登記部門根據買方貸款銀行及買賣雙方申請，完成 “雙預告登記” 業務審核，記載不動產登記簿，並向買方貸款銀行推送抵押預告登記電子證明。

買方貸款銀行依據抵押預告登記結果足額放款，涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認後，按照操作流程進行放款。買方的首付款和銀行貸款均直接存入買賣雙方在提存協議中約定的資金提存賬户中進行監管。公證機構出具相關材料，並送達買方貸款銀行、買賣雙方。購房款存入提存賬户後，買賣雙方和買方貸款銀行及時向不動產登記部門申請辦理雙預告登記轉本登記。

房產轉移登記完成後，提存機構用提存賬户中的購房款償還賣方銀行貸款本金和利息，結清貸款。賣方貸款銀行線上提交抵押注銷申請，不動產登記部門在線審核，也可以由賣方本人提出註銷抵押，銀行線上確認申請。如果房產轉移登記不能完成，提存機構將提存賬户中的購房款分別歸還買方貸款銀行及買方本人。

方案還指出，穩妥推進試點，鼓勵全面探索。在試點範圍方面，先試點推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房 “帶押過户”，再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的 “帶押過户” 業務。同時，鼓勵各銀行先行先試辦理買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的 “帶押過户” 業務。在模式做法方面，除 “順位抵押”“雙預告登記” 模式外，鼓勵積極探索其他模式，為全面推廣二手房 “帶押過户” 積累經驗。

二手房成交量連續兩年腰斬

對於深圳推廣二手房 “帶押過户” 的原因，方案提出，為提高深圳市二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示，“帶押過户” 模式是 2022 年二手房領域重要的金融改革，此前各地更多是自我創新，沒有公開的具體文件，深圳是一線城市中率先推出 “帶押過户” 工作方案的，體現了二手房 “帶押過户” 政策從二三線城市向一線城市推進，對一線城市政策創新有啓發作用，對全國其他城市也有積極借鑑意義。

嚴躍進認為，深圳此次工作方案使得二手房交易更加便捷，也體現了二手房配合當前房地產市場復甦做出的政策創新，全國其他城市也要跟進二手房 “帶押過户” 這個政策。

深圳市住建局公佈的數據顯示，深圳 2022 年二手住宅共成交 21701 套，較 2021 年成交量下滑 46.68%，接近腰斬，月均成交僅約為 1808 套；二手住宅成交面積為 207.04 萬平方米，較 2021 年下滑 42.89%。這已經是二手房交易量連續第二年腰斬，2021 年深圳二手房成交量下跌了 58.8%。

對於深圳二手房成交量連續兩年腰斬的原因，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為：

一是 2018-2020 年連續 3 年二手房交易正增長，透支了一些需求，特別是 2020 年交易量達到 9.4 萬套，僅低於 2015 年的 12.5 萬套，為歷史第二高位。

二是 2021 年開啓二手房參考價，對二手房定向去槓桿，打破了二手房過去坐地起價、槓桿式拉昇的投機炒作鏈條，再加上 2020 年 “7.15” 調控以後，入户三年才能買房，對購買力進行了強力限制。購買力和槓桿雙重發力調控二手房，導致之前靠槓桿支撐、暴力拉昇起來的房價，無法獲得支撐開始降價出售，反過來惡化了市場預期，形成了掛牌量迅速攀升的局面。

三是深圳供給端改革開始見效，包括土地供應端 “放量供地”，且推出了 “限地價、限房價” 的大招，價格限定、供應量大的新房開始分流需求，導致二手房開始去泡沫過程。保障房也開始分流需求，包括人才房、安居房、公租房、保租房等。但房價上漲預期不再，大家不再積極買房，而是去申請性價比高的保障房。

“現在國家對於住房改善、換房需求扶持力度較大，深圳要穩定樓市，必須要將二手房市場穩定住，重新恢復二手房佔主導的交易局面。所以就出台了此次政策。” 李宇嘉説。

本文作者：張達，來源：券商中國，原文標題:《深圳樓市放大招！二手房交易"帶押過户"來了，影響多大？看政策詳情…》