新城控股能否成為小萬達？
商業板塊的支撐讓新城與萬達愈發相似，然而地產開發板塊的疲軟正在拉開兩者之間的距離。
隨着 2022 年翻篇，地產行業已經進入週期切換的臨界期。這幾年的跌宕起伏，給了我們什麼樣的教訓？
當新週期來臨，房地產又將以什麼樣的姿態重新扛起支柱產業的大旗？這個問題的核心在於：我們需要什麼樣的房地產發展模式？
新城系的探索頗具代表性。它是地方房企全國化的典型代表；資本運作也走在前列，地產開發主體在 A 股上市，控股股東港股上市，還很早就分拆物業公司到港股上市；它的商業模式也很有觀察價值，地產 + 商業雙輪驅動，重點佈局低線市場搞差異化競爭。
內部衝擊、外部壓力包圍，各種陰差陽錯交織，如今的新城控股，還能實現自己的理想嗎？
商業撐起半邊天
2022 年，房地產行業處於歷史性低谷，百強房企近 9 成銷售額同比下滑，全年累計銷售規模同比降低 41.6%，規模房企整體目標完成率處於歷史低位。
前幾年學高週轉模式狂飆突進的地產黑馬們一一馬失前蹄，新城控股也不例外。
克而瑞數據顯示，去年新城控股操盤銷售金額 920.6 億元，同比下降 49.80%，連續第三年下滑；在地產銷售榜單中的排名，也早已跌出前十，從上年的第 16 位，下降至第 19 位。
儘管新城控股 2022 年拿出了南京 “西瓜換房” 這樣的騷操作，也還是沒能挽救銷售，甚至因為業主維權鬧出了重慶掀沙發這樣的幺蛾子。
不過，公司的收入和業績，暫時穩住了。2022 年前三季度，新城控股營業收入 617.54 億元，同比下降 43.41%，歸母淨利潤 33.49 億元，同比減少 43.08%。雖然也有下滑，但與房地產行業整體性的鉅額虧損相比，已經算是相當難能可貴了。
主要原因，就是新城控股旗下的商業地產業務，吾悦廣場。截至 2022 年 6 月底，公司已在全國 135 個大中城市佈局 189 座吾悦廣場，開業面積 1189.06 萬平方米。因此，新城控股也在行業內被稱為 “小萬達”。
2022 年前 11 個月，公司商業運營總收入為 89.87 億元，預計全年將實現較大幅度的增長。去年上半年，吾悦廣場的整體出租率達到 96.01%；公司商業板塊毛利率 72.77%，遠高於地產開發業務的 16.12%。
當下，商業地產業務對新城控股業績的支撐，與自己的老師萬達、華潤置地等，已經很相似了。
通過運營全國的 400 多座萬達廣場，萬達商管 2022 年前三季度營業收入 364.39 億元、歸母淨利潤 107.92 億元。同時，萬達地產去年操盤銷售額 560.1 億元，同比增長 86.20%，成為民營地產增長王。
華潤置地的地產銷售雖然也出現了輕微的下滑，但 2022 年前 11 個月以商業地產為主的租金收入達到 165.6 億元，實際增長了 14.4%。
這暗淡裏的一抹亮光，正是新城控股當初尋求轉型路徑時，埋下的伏筆。
地產 + 商業的奧秘
上世紀 90 年代初期，通過紡織業務賺取第一桶金後，江蘇常州人王振華，在李嘉誠等香港地產大亨的財富故事激勵下，跨入房地產行業。
以常州為核心深耕江蘇多年，再到 2009 年將總部遷至上海開啓全國化，新城控股藉助高週轉模式一路躍升。
2012 年，在王振華的老家江蘇常州，常州武進吾悦廣場和常州吾悦國際廣場相繼亮相，開啓了新城控股的商業之路。
彼時，萬達廣場已經更新了三代，華潤置地十年商業探索，萬象系列基本成型，凱德、新世界等，也早已佔據了各大核心城市的頂級商圈。
商業地產行業的市場格局已經相當穩定了，新城控股為什麼要進入？王振華又怎麼篤定能幹成？
其實，無論是做投資還是幹實業，甚至無論在哪個行業，都有那麼幾條顛撲不破的永恆真理：不要把所有的雞蛋放進一個籃子；不要賺最後一個銅板……
每年賣幾百上千億的地產商們，看起來風光無限，但利潤並不如想象中那麼豐厚；而且大多是一錘子買賣，並不能做到細水長流。
花無百日紅，人無千日好，週期沉浮之中，地產商們戰戰兢兢，還是在小心翼翼地賺取行業的最後一點利潤。
地產商如何多元化？肯定不是恒大和寶能躍躍欲試的造車業務。
靠譜點的，地產集團們羅列的七大板塊、八大業務，諸如城市更新、代建等等，都是地產開發業務的變種。
這幾年物業公司獨立成風，但這壓根不算多元化探索，頂多是地產業務的外延，賣完房子後接着搞點物業服務。
只有商業，才是離開發商們最近、最容易拓展、最適合與地產業務相結合的業務。
這幾年大火的文旅地產，無論是特色小鎮還是冰雪主題，其實也是商業地產的變種、以旅遊為賣點的商業地產。
地產 + 商業，可以實現輕重並舉、長短期結合，兼顧增長性與盈利能力，是房地產行業最接近完美的商業模式。
王振華看到了萬達、華潤置地、龍湖商業模式上的成功，在地產開發之外，佈局商業地產，逐步確立 “兩輪驅動” 的定位，10 年落子了近 200 座吾悦廣場。
新城控股發力吾悦廣場，代表了地產黑馬們，在銷售規模之外，對這種相對成熟商業模式的追求。當然，除了它，這個名單還包括寶龍地產和龍光集團等。
新城控股能否成為小萬達，這個問題背後的本質是，腰尾部民營房企，還有沒有機會尋求轉型發展升級？
短期風險與長期挑戰
2019 年實際控制人王振華鋃鐺入獄，新城控股被動去槓桿，沒想到陰差陽錯，讓公司 2020 年免於 “三道紅線” 的壓力，進而在 2021 年行業性的債務危機中獨善其身。
然而，2022 年，地產開發板塊銷售疲軟，還是影響了公司商業板塊的發展。
截至 2021 年底，公司在 135 個城市佈局 188 座吾悦廣場，已開業及委託管理在營數量達 130 座。開業面積 1248.38 萬平方米，平均出租率 97.63%。
新城控股在 2021 年報中提出的計劃是，2022 年新開業吾悦廣場及委託管理在營項目 25 座。
但是，半年時間，公司的項目數量只增加了 1 座。2022 年 6 月底佈局 189 座、已開業及委託管理 131 座，開業面積降至 1189.06 萬平方米，出租率降至 96.01%。
近年，當萬達、華潤置地大肆抄底的時候，新城因整體承壓，並未增加土地儲備，未來幾年的增長速度，恐怕也很難保證。
而且，當新城系面臨危機，原本逐漸成型的商業地產體系，也面臨着分崩離析的風險。
為什麼新城控股在行業內被稱為小萬達？因為，2012 年進入商業地產領域後，王振華先後挖來萬達商管的核心人物陳德力和曲德軍，接力掌舵吾悦廣場，復刻了萬達廣場的商業模式。
公司層面，地產 + 商業相配合；商業地產運營層面，萬達廣場有萬達影城和寶貝王等主要引流業態，吾悦廣場也重點扶植了自己的星軼影城和多奇妙親子樂園。
截至去年年中，星軼影城在全國擁有 128 家門店。2021 年，影城總觀影人次 1941.9 萬，分賬票房 7.52 億元，在中國影院投資公司中排名第七，僅次於萬達、大地、橫店、CGV、金逸和中影，排在幸福藍海之前。
然而，新城發展準備將星軼影城低價賣給橫店影視及其關聯方，回收 30 億元現金。
沒了星軼影城，吾悦廣場的立體化競爭優勢，恐怕會缺掉一個角。
此刻，新城控股還在扛，等着房地產進入新週期，等着線下消費復甦，地產 + 商業的雙輪效應重新啓動。
隨着地產走出政策底，行業的短期風險已經接近尾聲。但是，對於新城控股而言，長期風險仍然存在。
地產開發集中在低線城市，風險與碧桂園類似，它最終導致的結果，可能會像建業地產與濱江集團的南轅北轍一樣。
新城控股佈局商業地產時，也是以三四線城市為主，與萬達、華潤置地、龍湖等核實施差異化競爭。但是，城市能級不夠，吾悦廣場的業務價值如何提升？
萬達廣場經過數輪迭代，已經進化為輕資產模式，而新城控股，仍然在學習早年的萬達。它能追上行業發展嗎？
本文來源： 斑馬消費，原文標題：《新城控股能否成為小萬達？》
