摩根士丹利：美國房價今年將下跌，為十多年來頭一回

2022 年美聯儲激進緊縮爆錘美國房地產，利率不斷走高令房價承壓下行。面對這種低迷形勢，上週摩根士丹利更是大膽預計，美國房價可能會在 2023 年上演十多年來的首次下跌。

James Egan 等摩根士丹利分析師在 1 月 5 日的研報中表示，美國房價預計將在 2023 年下跌 4%，成為 2012 年以來首次同比下降。

Egan 的悲觀預期源自房地產市場需求的持續下降。他對此表示，由於抵押貸款利率高於 6%（去年全年房貸利率創歷年來最大增幅），疊加房價仍處於歷史高位，導致 “民眾房屋購買力以三十年來最快的速度下滑”，並且 “在此期間，房貸月供佔家庭收入的比例同比大漲一倍多”，許多潛在購買者被迫離場觀望。

下圖是全美房地產經紀人協會（National Association of Realtors）的房屋購買力指數，目前處於上世紀 80 年代以來的最低水平。

而且購買力迅速下降對購房活動的影響也很大程度上在數據中得以體現（下圖藍線是消費者對購房的態度，積極性顯著放緩）。

從去年 10 月開始，成屋銷售開始出現下滑。

此外 Egan 表示，去年 12 月和 11 月是待售房屋銷售最為疲軟的兩個月份，下圖是去年 11 月美國待售房屋銷售與此前數十年同期的對比圖。

由下圖可知，與此前四年相比，購房申請在 2022 年出現了更大幅度下降。

上述數據共同為美國房地產市場描繪了一幅可怕的畫卷。與 2000 年代中期地產危機時期相比，無論是購買力、待售房屋銷售還是成屋銷售，都處於同等低迷甚至更糟糕的水平。

但值得注意的是，Egan 強調稱，有一個因素可以令房價避免下跌行情，那就是供應。

雖然新房供應量激增，但是成屋供應一直保持在相對較低的水平，這意味着房屋總供應量持續處於低位。而供需越能保持平衡，房價越能處於穩定狀態，目前房屋總供應量能維持 4 個月左右（房屋供應是根據每月房屋數量和銷售速度來計算出來的）。

Egan 表示：

我們認為相比於購房活動，房價更能受到支撐，其中一個原因就是房屋供應的持續緊張。目前總供應量僅能維持四個月，從歷史上來看，這與房價攀升有所關聯。

他還補充道：

最近數月，房屋庫存的新增速度也在大幅放緩，創下自 2021 年 6 月以來的最低增速......我們認為，考慮到 11 月單户住宅開工量和營建許可同比降幅超過 30%，庫存增速還會繼續下行。