萬科又孵化了一個獨角獸

作者 | 柴旭晨

自萬物雲分拆上市之後，萬科旗下長租公寓業務又將踏上資本化的征程。

1 月 16 日晚，建行與萬科分別發佈公告，雙方合作設立百億基金，在長租公寓領域共同參與市場化投資。

公告顯示，萬科下屬子公司中萬啓航、萬益管理與建行下屬的建信住房租賃私募基金管理有限公司、建信住房租賃基金簽署協議，共同投資設立 “建萬住房租賃投資基金”。

該基金募集規模為 100 億元，萬科與建行方面分別出資 20 億、80 億元，且後續可能開放 30 億元額度向社會資本進行募集。

資金將優先收購萬科旗下的長租公寓資產，同時兼顧市場化優質項目的收購，後續統一委託萬科旗下泊寓品牌運營。

目前，雙方已經簽署了第一批包括北京、上海、成都和武漢的 6 個已運營的萬科長租公寓項目，合作規模約 24 億元，後續將快速啓動第二批項目的合作。

這意味着，在長租公寓領域早有佈局的萬科，將在金融巨頭的加持下繼續開疆拓土。而此次百億基金的成立，也代表着資本重新殺入了長租公寓領域。

萬科是最早開始佈局長租公寓的房企之一，2008 年就有了試水項目 “萬匯樓”，2016 年萬科整合旗下長租公寓項目統一為 “泊寓” 品牌。

此後，長租公寓業務一直被萬科被擺在重要位置，併成為繼地產開發和物業服務之後第三個核心業務，由此泊寓的版圖也快速擴張，成長為行業龍頭。

據睿和智庫統計，截至 2022 年三季度，泊寓在管房源數量在集中式長租公寓運營企業中規模排名第一，共運營管理房源 21.5 萬間，排在其後的是龍湖冠寓、魔方集團、樂乎公寓、百瑞紀等。

不過，長租公寓是一個低利潤行業，如何釋放這類投資規模大、投資回報期較長業務的價值，一直是個難題，也是資方進入的芥蒂；如何將長租公寓業務資本化，找到退出機制，是萬科做這個業務一開始就在思考的問題。

萬科總裁祝九勝在 2022 年 12 月的股東大會上提到，希望未來將長租公寓通過 REITs 方式進行證券化，為股東創造更多利潤。

華潤有巢已經先一步打了樣。 去年 11 月，華潤有巢 REIT 正式獲批，成為業內首單市場化機構運營的保障性租賃住房 REIT。這也讓行業看到了租賃業務 REITs 開放的可能。

除了華潤有巢外，目前還有華夏北京保障房 REIT、中金廈門安居 REIT、紅土深圳安居 REIT 這 3 只保障性租賃住房 REITs 試點項目在去年 8 月份成功上市。2022 下半年，保障性租賃住房 REITs 從無到有，上市只數已經迅速擴容至 4 只。

更重要的是，景暉智庫認為，藉助住房 REIT 模式，長租公寓能構建 “投融管退” 閉環，而這將吸引更多資本尤其是長週期大資金加快入局步伐。

建行在這方面也很有想法。去年 9 月，建行斥資近 300 億元成立了住房租賃基金，用於收購房企存量資產。

建設銀行董事長田國立提到，此次和萬科的合作就是要做 “探路者”，孵化培育合格 REITs 資產、完善市場化資產 REITs 標準、構建 “投貸管退” 住房租賃服務閉環。

此次建行與萬科聯手投資長租公寓，將大大加快該業務資本化、REITs 化的進程。

祝九勝透露，在萬科泊寓目項目中，大概有十幾個符合公募 REITs 發行標準，現在主要就是發行時機的問題。

拉長時間來看，長租公寓業務是萬科孵化的數個新業務之一，現在也儼然有獨角獸之勢。

此前，萬科旗下經營收入最高的業務萬物雲，已經在香港分拆上市，目前總市值 579 億港元。

數年前，萬科董事會主席鬱亮就表示，房地產商依靠過去單一業務不足以支撐發展，萬科未來要培育多個新業務，至少要有 “六個千億” 新業務，才能再造萬科。

萬物雲、泊寓、萬緯物流等，都是萬科孵化的新業務。而今，已到了泊寓亮劍的時刻。

資本化征程之外，泊寓的盈利也早已提上日程。根據萬科的規劃，泊寓將在 2023 年實現成本法下的會計報表盈利。

隨着房地產市場迴歸正軌，萬科開發業務日漸恢復元氣，以及經營性新業務的不斷壯大，一個新的萬科系正在形成，未來成為萬億公司也未嘗沒有可能。