京東豪擲 31 億亦莊拿地，劉強東的 “兄弟們” 有福了？

作者 | 張超 編輯 | 羅麗娟

2 月 9 日，“京東 31 億元拿地” 詞條登上微博熱搜，在一眾娛樂、生活詞條中獨樹一幟。

點進相關內容，討論都圍繞着京東創始人劉強東和拿地目的兩個話題展開，不少人猜測此舉是要為員工建福利房。

畢竟早在 2016 年 11 月，劉強東參觀京東宿遷呼叫中心新建的員工宿舍後，當即霸氣喊話：“京東員工宿舍每間最多住 2 人，工作滿 3 年以上的員工每人單獨一個房間。”

這還不是劉強東對宿遷一地員工宿舍提出的建設標準，而是要全國京東宿舍都照做。

六年過去，京東員工數早已從 12 萬漲至超 54 萬，翻了兩番多。京東建宿舍的速度，顯然很難跟上員工持續攀升的住房需求。如果新得地塊真能用來建宿舍，將會造福不少員工。

31 億拿下 “多規合一” 地塊

根據北京市規劃和自然資源委員會公示的信息，北京越新房地產開發有限公司於 2 月 7 日以 31.12 億元競得北京亦莊一塊 71668 平方米的土地。

圖片來源：北京市規劃和自然資源委員會

而天眼查顯示，北京越新房地產開發有限公司（下稱 “北京越新”）成立於 2022 年 12 月 13 日，並在同年 12 月 19 日核定通過了房地產開發企業二級資質，疑似實際控制人為 JD Glory Development XII (HK) Limited。

北京越新此次競得的地塊為：北京經濟技術開發區亦莊新城 0303 街區 F1C-1、F1S-1、F1R-1、F1A-1 地塊 B4 綜合性商業金融服務業用地、S4 社會停車場用地、R2 二類居住用地、A334 托幼用地。

圖片來源：北京市規劃和自然資源委員會

從地理位置上看，該地塊位於亦莊核心區，臨近地鐵站，正對京東集團總部，周邊產業佈局緊密，可以説是黃金位置；從土地價值看，這是一個不可多得的 “多規合一” 地塊，集商業、住宅、幼兒園等於一體。

這裏特別需要關注，也是引發廣泛討論的就是，地塊中規劃了一塊二類居住用地和一塊托幼用地。

其中，二類居住用地規模達到 1.99 萬平方米，具體建造標準要求是：建築高 60 米，地上建築規模 4.975 萬平方米，綠地率超過 30%。該地塊需包含社區衞生服務站、社區養老服務站、社區綜合文化室各 1 處，開發企業代建後要移交相關部門。

同時，該住宅地塊需執行套內 “7090” 政策，也即建築規模中套內建築面積 90 平米以下住房面積所佔比重需達到開發建設總面積的 70% 以上。指導售價，則在 5.8 萬元/平米。

90 平米一直是滿足自住人士基本需求面積最小的户型，由於功能齊全、購買門檻較低、税費低、性價比高，往往最受購房者歡迎，轉手率也最高。開發商通常在滿足家庭三房功能需求同時，都會盡可能控制面積不超過 90 平米。

換言之，京東拿下的地塊建設住宅，主要面向價格較為敏感、擁有長期居住需求的剛需客羣。

除此之外，該地塊的 7% 左右（5034.8 平方米）將被用作托幼用地，最終建築規模在 4000 平方米左右，規劃是一個擁有 12 班的幼兒園，建成後需移交相關主管部門。

圖片來源：北京市規劃和自然資源委員會

這樣一塊商業價值高但用途複雜的綜合用地，自然對競拍方建造能力提出了挑戰。從結果來看，該地塊從 1 月 19 日開始掛牌競價，起始價即 31.12 億元，最終京東即以起拍價拿下。

土地用途引發多方猜測

事實上，這已經不是京東首次在北京拿地。

自 “情定” 亦莊以來，京東已經陸續在此拿下多個地塊，涵蓋總部大樓、研發中心等位置，據不完全統計，截至目前京東在亦莊拿地總投入已經超 100 億元，這些地塊基本都是商業辦公用地。所以，此次拿下的 “多規合一” 地塊用途就備受關注。

一個説法是，京東可能有進軍房地產行業的想法，這也是每次京東拿地後市場都會做出的猜測。

而從過往的發展歷程看，京東拿的地也都是做辦公用途，或是物流地產建設；其在房地產領域的業務，主要是通過做線上銷售服務平台的模式展開，沒有直接做地產開發商的跡象。

另一個説法則是，京東要建商業綜合體，為員工建宿舍。這也是所有人喜聞樂見的結果，期待能有更多 “福利房” 釋放出來。

畢竟劉強東不止一次關心員工住房問題，非常重視解決員工這部分需求。去年 11 月，他就在全員信中宣佈，京東集團拿出 100 億元人民幣，為包括全體德邦兄弟們在內的所有集團基層員工設立 “住房保障基金”。

“我希望此舉能為工作滿五年以上全體員工，包括每一個快遞兄弟和客服兄弟實現購房願望。” 劉強東説。

雖然不能確定亦莊這塊土地的居住部分最終是否會對京東員工有優惠，但 5.8 萬元/平的指導價，已經低於北京亦莊今年 2 月二手房均價（60443 元/平）。

北京亦莊二手房價格走勢（圖片來源：安居客）

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進認為，此次京東拿地，具有非常好的信號意義。

具體來看，嚴躍進認為，首先，科技類企業的拿地，本身就是科技企業擴張、投資能力增強的體現，所以也體現了目前北京土地市場拍地方面基本面改善的內容，也説明相關企業看好北京的土地投資市場。其次，科技類企業的拿地，最前期多半是圍繞職工的住房問題進行的，通過此類拿地，實際上相當於企業代建職工住房。

自從劉強東與妻子章澤天生完二胎回國後，就對京東接連展開了雷霆整頓。

先是發內部信承諾逐步為德邦物流員工繳齊五險一金，通過擴充 “員工子女救助基金” 規模、建 “住房保障基金” 等方式完善基層員工福利，同時對副總監以上以及相對應的 P/T 序列以上全部高管人員實行 10%-20% 不同程度的降薪管理；

接着開內部會痛批部分高管，稱 “拿 PPT 和假大空詞彙忽悠自己的人就是騙子”，強調業務要回歸商業本質（產品、價格、服務、成本和效率）；

然後毫不避諱地出現機場等公開場合，引發輿論關注。

種種跡象都表明，回國後的劉強東開始重掌大權，而做好基層員工福利保障工作或是其挽回形象、夯實京東物流基礎的計劃之一。