京东豪掷 31 亿亦庄拿地，刘强东的 “兄弟们” 有福了？

作者 | 张超 编辑 | 罗丽娟

2 月 9 日，“京东 31 亿元拿地” 词条登上微博热搜，在一众娱乐、生活词条中独树一帜。

点进相关内容，讨论都围绕着京东创始人刘强东和拿地目的两个话题展开，不少人猜测此举是要为员工建福利房。

毕竟早在 2016 年 11 月，刘强东参观京东宿迁呼叫中心新建的员工宿舍后，当即霸气喊话：“京东员工宿舍每间最多住 2 人，工作满 3 年以上的员工每人单独一个房间。”

这还不是刘强东对宿迁一地员工宿舍提出的建设标准，而是要全国京东宿舍都照做。

六年过去，京东员工数早已从 12 万涨至超 54 万，翻了两番多。京东建宿舍的速度，显然很难跟上员工持续攀升的住房需求。如果新得地块真能用来建宿舍，将会造福不少员工。

31 亿拿下 “多规合一” 地块

根据北京市规划和自然资源委员会公示的信息，北京越新房地产开发有限公司于 2 月 7 日以 31.12 亿元竞得北京亦庄一块 71668 平方米的土地。

图片来源：北京市规划和自然资源委员会

而天眼查显示，北京越新房地产开发有限公司（下称 “北京越新”）成立于 2022 年 12 月 13 日，并在同年 12 月 19 日核定通过了房地产开发企业二级资质，疑似实际控制人为 JD Glory Development XII (HK) Limited。

北京越新此次竞得的地块为：北京经济技术开发区亦庄新城 0303 街区 F1C-1、F1S-1、F1R-1、F1A-1 地块 B4 综合性商业金融服务业用地、S4 社会停车场用地、R2 二类居住用地、A334 托幼用地。

图片来源：北京市规划和自然资源委员会

从地理位置上看，该地块位于亦庄核心区，临近地铁站，正对京东集团总部，周边产业布局紧密，可以说是黄金位置；从土地价值看，这是一个不可多得的 “多规合一” 地块，集商业、住宅、幼儿园等于一体。

这里特别需要关注，也是引发广泛讨论的就是，地块中规划了一块二类居住用地和一块托幼用地。

其中，二类居住用地规模达到 1.99 万平方米，具体建造标准要求是：建筑高 60 米，地上建筑规模 4.975 万平方米，绿地率超过 30%。该地块需包含社区卫生服务站、社区养老服务站、社区综合文化室各 1 处，开发企业代建后要移交相关部门。

同时，该住宅地块需执行套内 “7090” 政策，也即建筑规模中套内建筑面积 90 平米以下住房面积所占比重需达到开发建设总面积的 70% 以上。指导售价，则在 5.8 万元/平米。

90 平米一直是满足自住人士基本需求面积最小的户型，由于功能齐全、购买门槛较低、税费低、性价比高，往往最受购房者欢迎，转手率也最高。开发商通常在满足家庭三房功能需求同时，都会尽可能控制面积不超过 90 平米。

换言之，京东拿下的地块建设住宅，主要面向价格较为敏感、拥有长期居住需求的刚需客群。

除此之外，该地块的 7% 左右（5034.8 平方米）将被用作托幼用地，最终建筑规模在 4000 平方米左右，规划是一个拥有 12 班的幼儿园，建成后需移交相关主管部门。

图片来源：北京市规划和自然资源委员会

这样一块商业价值高但用途复杂的综合用地，自然对竞拍方建造能力提出了挑战。从结果来看，该地块从 1 月 19 日开始挂牌竞价，起始价即 31.12 亿元，最终京东即以起拍价拿下。

土地用途引发多方猜测

事实上，这已经不是京东首次在北京拿地。

自 “情定” 亦庄以来，京东已经陆续在此拿下多个地块，涵盖总部大楼、研发中心等位置，据不完全统计，截至目前京东在亦庄拿地总投入已经超 100 亿元，这些地块基本都是商业办公用地。所以，此次拿下的 “多规合一” 地块用途就备受关注。

一个说法是，京东可能有进军房地产行业的想法，这也是每次京东拿地后市场都会做出的猜测。

而从过往的发展历程看，京东拿的地也都是做办公用途，或是物流地产建设；其在房地产领域的业务，主要是通过做线上销售服务平台的模式展开，没有直接做地产开发商的迹象。

另一个说法则是，京东要建商业综合体，为员工建宿舍。这也是所有人喜闻乐见的结果，期待能有更多 “福利房” 释放出来。

毕竟刘强东不止一次关心员工住房问题，非常重视解决员工这部分需求。去年 11 月，他就在全员信中宣布，京东集团拿出 100 亿元人民币，为包括全体德邦兄弟们在内的所有集团基层员工设立 “住房保障基金”。

“我希望此举能为工作满五年以上全体员工，包括每一个快递兄弟和客服兄弟实现购房愿望。” 刘强东说。

虽然不能确定亦庄这块土地的居住部分最终是否会对京东员工有优惠，但 5.8 万元/平的指导价，已经低于北京亦庄今年 2 月二手房均价（60443 元/平）。

北京亦庄二手房价格走势（图片来源：安居客）

上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，此次京东拿地，具有非常好的信号意义。

具体来看，严跃进认为，首先，科技类企业的拿地，本身就是科技企业扩张、投资能力增强的体现，所以也体现了目前北京土地市场拍地方面基本面改善的内容，也说明相关企业看好北京的土地投资市场。其次，科技类企业的拿地，最前期多半是围绕职工的住房问题进行的，通过此类拿地，实际上相当于企业代建职工住房。

自从刘强东与妻子章泽天生完二胎回国后，就对京东接连展开了雷霆整顿。

先是发内部信承诺逐步为德邦物流员工缴齐五险一金，通过扩充 “员工子女救助基金” 规模、建 “住房保障基金” 等方式完善基层员工福利，同时对副总监以上以及相对应的 P/T 序列以上全部高管人员实行 10%-20% 不同程度的降薪管理；

接着开内部会痛批部分高管，称 “拿 PPT 和假大空词汇忽悠自己的人就是骗子”，强调业务要回归商业本质（产品、价格、服务、成本和效率）；

然后毫不避讳地出现机场等公开场合，引发舆论关注。

种种迹象都表明，回国后的刘强东开始重掌大权，而做好基层员工福利保障工作或是其挽回形象、夯实京东物流基础的计划之一。