租赁新政首提 “团体购买”，招商证券：B 端版棚改货币化？

近期，央行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见 (征求意见稿)》，内容主要涉及为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，共 17 条，其中首次提出的 “团体批量购买租赁住房信贷” 引发市场广泛关注。

招商证券认为，“团体购买” 试点与棚改货币化有相似之处，比如都增加了当期需求，但不同之处在于，前者支持企业下场购房，而后者是支持消费者下场购房。另外，“团体购买” 对杠杆的运用相对谨慎，有助于规避风险。

“团体购买” Vs.棚改货币化

招商证券赵可团队在 2 月 26 日发布的报告中表示，“团体购买” 试点与棚改货币化具备某些相似处，但又不同，同样都增加了当期需求，不同在于 “是 B 端还是 C 端下场的问题”，“创新性解决租赁供应的问题”，“同时对杠杆的尺度具备差异”，建议关注政策进一步走向。

团体购买针对 “企事业单位购置存量住房用于宿舍” 及 “住房租赁企业购置存量住房用于租赁”，鼓励商业银行发放租赁住房团体购房贷款，贷款额度不超物业评估价 80%，期限不超过 30 年。认为 “团体购买” 与棚改货币化作用可类比，其背后都是金融系统的资金支持，流程或类似，但又有不同，不同点在于：

a.前者是支持 B 端下场购房，而后者是支持 C 端下场购房。

b.后者在支持租赁的背景下，还将一定程度上加快存量住房去化或盘活，推动市场供需平衡，同时难以对价格体系形成冲击，从而达到稳定住房价格的作用，也有利于支持优质房企资产端改善；

c.“团体购买” 对杠杆的运用相对谨慎，难以带来新的问题；今年 1 月份，央行及银保监会提到了 1000 亿规模的住房租赁贷款支持计划，认为后续我们可加大关注试点的推广，判断其新增供应或更多在从事保障性住房建设的国企上，对存量的盘活可能涉及民企的存量库存。

《意见》对于 “创新团体批量购买租赁住房信贷产品” 的具体表述如下：

对于企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性租赁住房或商业性租赁住房长期持有经营的，鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、不新增地方政府隐性债务的前提下，发放租赁住房团体购房贷款。

利用贷款购买的商品住房、商业用房等应为法律关系清晰、已竣工验收的房屋，贷款存续期内，房屋租赁用途不得改变。租赁住房团体购房贷款的期限最长不超过 30 年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的 80%。

本文观点主要来自招商证券赵可团队，报告标题：《重视 “团体购买” 等对租赁的促进及对资产负债表的改善作用》

赵可持证编号：S1090513110001