租賃新政首提 “團體購買”，招商證券：B 端版棚改貨幣化？

近期，央行、銀保監會起草了《關於金融支持住房租賃市場發展的意見 (徵求意見稿)》，內容主要涉及為租賃住房的投資、開發、運營和管理提供多元化、多層次、全週期的金融產品和金融服務體系，共 17 條，其中首次提出的 “團體批量購買租賃住房信貸” 引發市場廣泛關注。

招商證券認為，“團體購買” 試點與棚改貨幣化有相似之處，比如都增加了當期需求，但不同之處在於，前者支持企業下場購房，而後者是支持消費者下場購房。另外，“團體購買” 對槓桿的運用相對謹慎，有助於規避風險。

“團體購買” Vs.棚改貨幣化

招商證券趙可團隊在 2 月 26 日發佈的報告中表示，“團體購買” 試點與棚改貨幣化具備某些相似處，但又不同，同樣都增加了當期需求，不同在於 “是 B 端還是 C 端下場的問題”，“創新性解決租賃供應的問題”，“同時對槓桿的尺度具備差異”，建議關注政策進一步走向。

團體購買針對 “企事業單位購置存量住房用於宿舍” 及 “住房租賃企業購置存量住房用於租賃”，鼓勵商業銀行發放租賃住房團體購房貸款，貸款額度不超物業評估價 80%，期限不超過 30 年。認為 “團體購買” 與棚改貨幣化作用可類比，其背後都是金融系統的資金支持，流程或類似，但又有不同，不同點在於：

a.前者是支持 B 端下場購房，而後者是支持 C 端下場購房。

b.後者在支持租賃的背景下，還將一定程度上加快存量住房去化或盤活，推動市場供需平衡，同時難以對價格體系形成衝擊，從而達到穩定住房價格的作用，也有利於支持優質房企資產端改善；

c.“團體購買” 對槓桿的運用相對謹慎，難以帶來新的問題；今年 1 月份，央行及銀保監會提到了 1000 億規模的住房租賃貸款支持計劃，認為後續我們可加大關注試點的推廣，判斷其新增供應或更多在從事保障性住房建設的國企上，對存量的盤活可能涉及民企的存量庫存。

《意見》對於 “創新團體批量購買租賃住房信貸產品” 的具體表述如下：

對於企業和符合條件的事業單位依法依規批量購買存量閒置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，專業化規模化住房租賃企業依法依規批量購買存量閒置房屋用作保障性租賃住房或商業性租賃住房長期持有經營的，鼓勵商業銀行在風險可控、商業可持續、不新增地方政府隱性債務的前提下，發放租賃住房團體購房貸款。

利用貸款購買的商品住房、商業用房等應為法律關係清晰、已竣工驗收的房屋，貸款存續期內，房屋租賃用途不得改變。租賃住房團體購房貸款的期限最長不超過 30 年，貸款額度原則上不超過物業評估價值的 80%。

本文觀點主要來自招商證券趙可團隊，報告標題：《重視 “團體購買” 等對租賃的促進及對資產負債表的改善作用》

趙可持證編號：S1090513110001