風向標倒了？黑石北歐商業地產貸款證券化產品違約，連續四個月限制 BREIT 撤資

管理資產規模高達 9510 億美元的全球最大另類資產管理公司、華爾街最大的商業地產業主、私募股權巨頭黑石集團，被爆已違約一隻 5.31 億歐元的芬蘭商業房地產按揭貸款支持證券。

同時，投資者連續第四個月蜂擁撤出其 710 億美元體量的旗艦房地產投資信託基金（這一類別統稱為 REIT，其中黑石的產品簡稱 BREIT），均突顯歐美快速加息之下商業地產的尷尬處境。

3 月 2 日週四，黑石股價盤初跌 3.5% 至日低，午盤後跌幅收窄至 1%，仍創 1 月 24 日以來的五週新低，過去一年下跌 25%，但 2023 年迄今累漲近 20%。

不斷上升的利率打擊歐洲房地產價值，黑石尋求北歐 CMBS債權人延期未果

週四的最新消息顯示，貸款服務機構 Mount Street 判定黑石集團對旗下北歐 CMBS（商業地產按揭貸款支持證券）構成違約，該證券化票據現已到期且尚未償還。知情人士稱，黑石曾尋求過該產品持有人展期，以便有時間處置資產和償還債務，但被 “債主們” 投票拒絕。

評級機構惠譽曾在去年 12 月下調了對這些票據的評級，稱 “疲弱的宏觀經濟前景，以及對次級質量非流動性資產的貸款興趣缺失”，將給再融資帶來了重大挑戰。

CMBS 屬於固定收益類的投資產品，通常採用債券形式存在，由商業地產的按揭貸款所擔保。當發生違約時，CMBS 中的底層標的貸款充當抵押品，本金和利息轉移給投資者。CMBS 的投資者一般為高淨值人羣，由於商業按揭貸款的期限較為固定，可提供比住宅按揭貸款支持證券更小的預付款風險。

黑石表示，上述被判定違約的 CMBS 由芬蘭房地產公司 Sponda Oy 擁有的辦公室與商店資產組合支持，黑石於 2018 年以近 18 億歐元收購了這家公司。黑石表示，這筆債務僅與 Sponda 旗下資產組合的一小部分有關，繼續對這家公司的核心商業地產組合及管理團隊充滿信心。

有分析指出，不斷上升的利率打擊歐洲房地產價值，歐美央行激進加息疊加俄烏衝突帶來的市場動盪也干擾了商業地產的銷售進程：

“商業房地產泡沫已經破滅，屠殺來得又快又猛。”

與 2008 年全球金融危機後較長期的平靜相反，北歐房地產在本輪激進加息週期處於歐洲房地產調整的炮火前線。當地房地產公司偏愛相對短期的債務，更容易受到利率上升影響，行業內多家房地產公司交叉持股的水平之高也加劇了投資者擔憂。

黑石旗艦 BREIT連續四個月觸發客户贖回上限，1月贖回請求曾創紀錄至 53億美元

禍不單行，週三的官方聲明證實，黑石集團在 2 月份連續第四個月觸發了從其 BREIT 旗艦房地產投資信託基金中客户撤資的上限。該 REIT 在 1 月底擁有淨資產規模 710 億美元。單月客户提款金額上限被設定為這隻 REIT 基金資產淨值的 2%，單季上限為資產淨值的 5%。

黑石在 2 月批准了 14 億美元的 BREIT 贖回請求，僅佔該月約 39 億美元總提款請求的 35%。2 月的贖回請求總額較 1 月約 53 億美元所創的歷史新高回落了 26%，當時曾批准了申請量的 25%。

黑石表示，“儘管市場波動很大”，客户的提現請求月度環比下降，是六個月裏首次，這是由於自 2017 年成立以來，BREIT 提供了 12.3% 的年化淨回報率，比公開上市交易的同類 REIT 高出至少兩倍。去年 BREIT 產生了 8.4% 的回報率，公開交易的道瓊斯美國精選 REIT 總回報指數下跌 26%。

分析稱，面向高淨值人羣的黑石 BREIT 已成為商業地產市場健康狀況的晴雨表，也是黑石資產與費用增長的主要引擎之一，BREIT 專注於公寓和倉庫地產，是 REIT 市場中最強勁的兩個領域。

不過，如果利率繼續上漲，3 月份 BREIT 的贖回請求可能再度反彈，繼而接着觸發贖回上限，按照規定，3 月的可贖回金額約 7 億美元。去年 11 月 BREIT 首次限制贖回，僅允許投資者撤走 13 億美元或贖回請求的 43%，不少人擔心黑石陷入大甩賣物業資產以滿足贖回請求的惡性循環。

被高利率打趴，美國商業地產市場年初陷入凍結，CMBS債券發行量暴跌 85%

在美聯儲帶頭激進加息近一年之後，美國商業地產市場陷入凍結，導致相關的證券化產品交易量暴跌。歐洲評級機構 Scope Ratings 在 1 月預警稱，今明兩年到期的所有 CMBS 有 1/3 面臨很高的再融資風險。摩根大通也表示，CMBS 投資者將在 2023 年轉向信用風險。

截至 2 月中旬，今年迄今僅發行了約 42.7 億美元 CMBS 債券，較去年同期的 293.8 億美元暴跌 85%。激進加息令 CMBS 底層標的貸款的再融資成本更高，還有效提高了買家的價格來減少房地產銷售。最近美國辦公樓與零售物業領域的一系列違約，也令債券購買者更加謹慎。

美國按揭貸款銀行家協會 MBA 的數據顯示，去年 CMBS 底層標的——商業房地產貸款同比下降 10% 至 8.04 億美元，今年預計進一步下跌 15% 至 6.84 億美元，再次削減可被證券化和出售的貸款數量。保險資產管理公司 Conning & Co.的結構化產品主管 Paul Norris 總結稱：

“一切都被凍結了，沒有原材料可以進行 CMBS 交易。現在很難將新交易推向市場，因為房地產市場沒有發生任何可供交易的大事件。”

巴克萊銀行的 CMBS 策略師 Lea Overby 表示，2022 年美國商業地產跌價了 13%，如果美聯儲不得不加息更長時間來對抗通脹，經濟衰退風險會更加嚴重，對商業房地產市場來説更為不利。