币圈、区域银行之后，美国这轮危机下一个传染点：商业地产？

美联储加息风暴似乎形成了一个恶性传导链：先是加息引爆币圈，币圈和高息引爆区域性银行，如今区域性银行的危机正蔓延至商业地产。

受本轮银行危机重创的瑞信认为，危机可能会从银行业传导至商业地产，到时候的场面将相当难看。

瑞信分析师 Tayo Okusanya 在本周公布的研报中称，由于利率不断上升，商业地产的利率上限继续上升，这意味着商业地产贷款的新估值可能会更低，而这些贷款背后的商业地产抵押品可能已经贬值。

我们注意到，银行商业地产贷款在过去几年利率非常低时大幅增长，因此利率上升可能会对估值产生重大影响。我们看到越来越多的消息称，由于贷款余额超过了地产的价值，写字楼房东交还了钥匙。

我们还注意到商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）拖欠率在 2023 年 2 月环比跃升 18 个基点，而过去 12 个月中，多户住宅和办公室的拖欠率增幅最大。

偿付危机一触即爆

美国商业地产 80% 的贷款来自规模较小的区域性银行，这些银行为了自救，难免会收缩资产负债表。

而根据投行 TS Lombard 测算，美国小银行目前的储备金水平已经跌至能容忍的最低水平，抵御坏账的能力大幅降低。

如果小银行危机持续蔓延，在不久的将来，商业地产会爆发偿付危机吗？

办公室地产首当其冲

在瑞信看来，地产领域中风险最大的是办公室地产，一是因为商业房地产贷款市场对此类资产的敞口过大，另外，居家办公以及混合工作模式对办公室地产基本面存在持续的负面影响。

正如瑞信所言，空头们将最大的火力狙击集中到了办公楼地产和相应的 REIT。

办公楼地产公司成为周四美国房地产股中跌幅最大的一个类别，徘徊 2009 年 8 月以来最低。标普 1500 写字楼 REIT 指数周四和周五均跌超 4%，刷新 2009 年以来的近十四年最低，同期的标普综合 1500 房地产指数跌幅均不足 2%。

值得一提的是，写字楼 REIT 的大租户也包括区域性银行。

比如，SVB 银行是卡津斯不动产信托的第 9 大租户，同时也是 Paramount Group 房地产信托、亚历山大房地产信托以及波士顿房地产集团的租户。

Signature 银行是帝国房产信托、沃那多房产信托的租户，与此同时，第一共和银行是 PGRE 的最大租户。阿莱恩斯西部银行和西太平洋合众银行也是一些 REIT 的租户。

SVB 银行和 Signature 银行已经倒闭，第一共和银行摇摇欲坠，阿莱恩斯西部银行和西太平洋合众银行也遭遇重创，如果区域性银行大面积倒闭，这对他们的房东将产生剧烈冲击。

小银行一旦倒下，下一个会是大银行吗？

商业地产领域的债务违约一旦集中爆发，首当其冲要倒霉的就是这些区域性银行。

瑞信担心，商业地产贷款贬值会侵蚀贷款机构的资本比率。

这种情况对于 REIT 等商业房地产所有者来说将是非常难看的，因为贷款市场将变得更加严格，追加资本以及追加保证金将变得更加普遍，并可能导致资产所有者出现流动性问题，并通过甩卖来筹集资金，这将进一步抑制商业房地产定价并对资产净值和交易活动产生负面影响。

而小银行一旦倒下，下一个会是大银行吗？

管理资产规模高达 9510 亿美元的全球最大另类资产管理公司、华尔街最大的商业地产业主、私募股权巨头黑石集团，被爆已违约一只 5.31 亿欧元的芬兰商业房地产按揭贷款支持证券。

连黑石这样的资管巨头旗下 CMBS 都开始违约，有分析担心：“一旦小银行倒下，大银行也就不远了。”

这就难怪在硅谷银行倒闭后的短短一周之内，华尔街对美国经济的预期从乐观 “不着陆”突然急转直下至悲观 “硬着陆” 了。